Garaż w budynku wspólnoty a opłaty związane z nieruchomością

Status prawny garażu we wspólnocie mieszkaniowej

W pierwszym miejscy należy wyjaśnić status prawny garażu we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku „samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej «lokalami», mogą stanowić odrębne nieruchomości”.

Odrębną nieruchomością może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, tzn. lokal użytkowy. Lokal, który nie odpowiada temu wymaganiu, nie może stanowić odrębnej nieruchomości.

Samodzielność jest jedyną przesłanką, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się nieruchomością.

Garaż może stanowić odrębną nieruchomość, jak też odrębny lokal, a także część składową lokalu mieszkalnego jako pomieszczenie przynależne.

Garaż będzie odrębną nieruchomością (budynkową), wówczas gdy jest to garaż wolno stojący lub w zespole boksów garażowych i nastąpi wydzielenie gruntu zajętego pod taki garaż (odrębnej działki). Garaże stają się odrębnymi nieruchomościami w sytuacji unormowanej w art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Garaż znajdujący się w większym budynku, np. mieszkalnym, może stanowić zarówno odrębny lokal o innym przeznaczeniu, jak też pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Zależeć to będzie od woli zainteresowanych, a przede wszystkim od woli właściciela budynku. Za dopuszczalnością wyodrębnienia garażu jako samodzielnego lokalu o innym przeznaczeniu niż lokal mieszkalny wypowiedział się 29.11.1997 r. Trybunał Konstytucyjny.

Wyodrębnienie garażu jako lokalu samodzielnego

Wyodrębnienie garażu jako lokalu samodzielnego będzie wchodzić w grę w budynkach mieszkalnych lub w innych budynkach, np. obejmujących zespół garaży.

Możliwe jest też wyodrębnienie garażu wielostanowiskowego jako odrębnego lokalu i następnie – po założeniu księgi wieczystej i wpisaniu właściciela – przeniesienie na rzecz zainteresowanych udziału we współwłasności tej nieruchomości lokalowej wraz z odpowiednim ułamkiem nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele w ramach umowy quoad usum określają sposób korzystania z miejsc postojowych.

Problematyki charakteru prawnego miejsca postojowego dotyczy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.05.2004 r., sygn. akt I CK 696/03 (OSP 2005, Nr 5, poz. 61), który stwierdza, że miejsce postojowe nie może być uznane za pomieszczenie przynależne.

Charakter wspólnoty mieszkaniowej określa z kolei art. 6 cytowanej ustawy. Zgodnie z jego treścią „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

Jako właściciel garażu stanowiącego odrębny lokal Pan także należy do wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Ustawa nie przyznaje takiej wspólnocie osobowości prawnej. Ma ona natomiast zdolność sądową, czyli może pozywać i być pozywana.

Przymusowe uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej

Przymusowe uczestnictwo we wspólnocie mieszkaniowej wiąże się z szeregiem obowiązków, które ustawodawca w sposób przykładowy wymienił w art. 13:

1. „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

Obowiązek ponoszenia wydatków związanych z nieruchomością wspólną 

Norma nakładająca na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz nieruchomości wspólnej nawiązuje do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195 i następne). Oznacza to, że właściciel lokalu zobowiązany jest do pokrywania rzeczywistych kosztów związanych z jego utrzymaniem oraz utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Poza ponoszeniem wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu właściciel obowiązany jest nadto przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach związanych z zarządem oraz utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a przy korzystaniu z lokalu uwzględniać interes właścicieli sąsiednich lokali. Uregulowania zawarte w tych przepisach wyraźnie nawiązują do stosunków z zakresu najmu lokali oraz spółdzielczych stosunków lokalowych.

Udział właściciela w pokrywaniu kosztów związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej oraz w kosztach zarządu nieruchomością określa wielkość udziału właściciela lokalu w elementach wspólnych nieruchomości budynkowej i gruntowej.

Obowiązek ponoszenia opłat wynika z mocy ustawy i jest uzależniony od wielkości udziału właściciela w nieruchomości wspólnej (ale niekoniecznie budynkowej, także gruntowej jak w Pana przypadku). Tezę powyższą potwierdza ustawodawca w art. 12, zgodnie z którym:

1. „Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Partycypacja w pokrywaniu kosztów związanych z nieruchomością wspólną

Stosownie do dyspozycji art. 12 ust. 2 właściciele wyodrębnionych lokali partycypują w pokrywaniu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Wynikający z art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m² powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości, wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.06.1997 r., sygn. akt II CKN 226/97, OSNC 1998, Nr 1, poz. 6).

Stosownie do dyspozycji art. 12 ust. 3 uchwała zebrania właścicieli lokali może ustalić, iż właściciel lokalu użytkowego będzie partycypował w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z jego udziału w elementach wspólnych budynku. Chodzi o to, że np. lokal użytkowy wyraźnie zwiększa koszty wywozu odpadków lub zużycia wody. Przepis ten umożliwia stosowne zwiększenie udziału właściciela takiego lokalu w pokrywaniu kosztów związanych z utrzymaniem współwłasności.

Obowiązek uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie przez właścicieli lokali

Przenosząc powyższe rozważania na grunt Pańskiej sprawy, informuję, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali obowiązek uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat płatnych miesięcznie przez właścicieli lokali jest ustawowo określonym sposobem pokrywania przez nich kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy. Ponieważ zaliczka stanowi jedynie sposób pokrywania kosztów zarządu, jej wysokość powinna zostać określona na podstawie dotychczasowych wydatków na ten cel, a zatem musi być ona bezpośrednią funkcją tych kosztów.

Wynikający z art. 13 ust. 1 omawianej ustawy obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokali przez ich właścicieli, poprzez m.in. uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nie oznacza bynajmniej konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo wysokości za 1 m² powierzchni lokalu. Art. 12 ust. 2 cytowanej ustawy stanowi jedynie, że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Przepis ten wbrew wykładni nie może być rozumiany jako będący podstawą do określenia w sposób jednakowy wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną w tym znaczeniu, że zaliczki te mają być ustalone w jednakowej dla wszystkich wysokości. Równość uprawnień i obowiązków, o której mowa w art. 4, nie może bowiem być rozumiana jako tożsama z obciążeniem wszystkich zobowiązanych obowiązkiem uiszczenia zaliczek w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych, wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali.

Innymi słowy, to właśnie zróżnicowanie wysokości obciążeń w konkretnej sytuacji może dopiero świadczyć o zadośćuczynieniu zasadzie równości uprawnień i obowiązków.

Skoro więc zaliczki, o których mowa w art. 13 ustawy o własności lokali, są sposobem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, to wynikająca z art. 12 ust. 3 cytowanej ustawy możliwość zwiększenia obciążenia z tego tytułu w sytuacjach określonych tym przepisem przesądza zarazem o możliwości odpowiedniego zróżnicowania w uchwale wysokości zaliczki.

W konsekwencji tego wspólnota może podjąć uchwałę o zmniejszeniu wysokości zaliczek w celu zadośćuczynienia zasadzie równości praw i obowiązków właścicieli, jednakże jest to prawo właścicieli, a nie obowiązek.