Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej

Jak zmienić sposobu zarządzania nieruchomością wspólną?

Na wstępie proponuję zapoznać się z treścią ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Lektura ustawy powinna ułatwić sprawdzenie, w jakim zakresie sprawy wspólne prowadzone są zgodnie z prawem, a w jakim dochodzi do naruszeń. Poddam Panu nawet taki pomysł, aby dostarczył Pan właścicielom lokali Pańskie stanowisko lub wskazówki, co być może zaowocuje zwiększeniem zainteresowania problemami wspólnoty.

Zapewne chodzi o dużą (większą) wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu artykułu 19 ustawy o własności lokali, więc prawdopodobnie przepisy tej ustawy mają (w odniesieniu do owej wspólnoty mieszkaniowej) pierwszeństwo przed dotyczącymi współwłasności przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).

Zgodnie z artykułem 18 ustawy o własności lokali, bieżącymi (niekiedy również niektórymi innymi) sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd albo zarządca. Proszę sprawdzić w dokumentach, zwłaszcza w aktach notarialnych, czy doszło do powołania zarządcy. Ewentualne ustanowienie zarządcy wyklucza funkcjonowanie zarządu w danej wspólnocie mieszkaniowej. Albo zarząd – albo zarządca. W praktyce zdarza się nadużywanie określenia „zarządca”; tak tytułują się administratorzy – zwłaszcza w przypadku symbiozy między zarządem a samozwańczym zarządcą. Zachęcam do dokładnego sprawdzenia stanu prawnego. To może się bardzo przydać na przykład przy wnioskowaniu o zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

Czy można zaprzestać wpłat na fundusz remontowy?

Samodzielnie nie można zwolnić się z obowiązku płacenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nawet „tylko” na fundusz remontowy. Uchwała w takiej sprawie (np. o zmniejszeniu zaliczek na fundusz remontowy) powinna zostać przegłosowana (podczas zebrania lub przez zbieranie podpisów pod projektem uchwały). Ewentualne braki we wpłatach mogą – zwłaszcza w sytuacji sporu – wiązać się z problemami. Po co narażać się na doliczanie odsetek za zwłokę, a zwłaszcza na pozwanie – zapewne w postępowaniu upominawczym? Złośliwość – zdarzająca się przecież (nie tylko we wspólnotach mieszkaniowych) – może skutkować pozwaniem o nawet niewielką kwotę; niekiedy koszty obsługi prawnej mogą przewyższać wartość zobowiązania. Po co – tytułem przykładu – płacić 100 złotych zaległości oraz 400 złotych kosztów sądowych i kosztów obsługi prawnej? Moim zdaniem warto rozważyć inne rozwiązania, zwłaszcza doprowadzenie do „zmiany warty” w danej wspólnocie mieszkaniowej.

Zmiana zarządu wspólnoty mieszkaniowych

Pierwszy kwartał to – stosownie do artykułu 30 ustawy o własności lokali – typowy okres zwoływania zebrań ogółu właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza w większych wspólnotach). Proponuję skorzystać z takiej możliwości. Zakładam, że do Pana zostanie nadesłany zestaw dokumentów związanych z planowanym zebraniem ogółu właścicieli. Od sytuacji oraz związanej z tym taktyki postępowania zależy, czy Pan jako współwłaściciel zaproponuje wcześniej (na piśmie i za pokwitowaniem przyjęcia pisma) zmiany w porządku zebrania, czy też wniosek złoży Pan na początku zebrania (przed przegłosowaniem porządku obrad). Zapewne nic nie stoi na przeszkodzie wcześniejszemu porozumieniu się z sąsiadami i zaproponowaniu nowego składu zarządu danej wspólnoty (jeśli zarząd może w niej funkcjonować) albo zaproponowaniu zawarcia (w formie aktu notarialnego) umowy w sprawie zarządzania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.

Podjęcie czynności kontrolnych wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej

Nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności (art. 195 i następne K.c.). Wobec tego trudno jest oczekiwać jakichś – zwłaszcza podejmowanych z urzędu – czynności kontrolnych ze strony podmiotów zewnętrznych. Każdy współwłaściciel jest uprawniony żądać zdania sprawozdania z zarządzania również jego majątkiem. Jak w każdej ważniejszej sprawie warto dbać o dowody – pisma warto składać (np. w administracji) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (np. z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru). Bez podjęcia czynności kontrolnych wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej może być trudne występowanie do organów władzy publicznej, choćby do organów ścigania (z powiadomieniem o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, np. w zajmowaniu się sprawami majątkowymi innej osoby) lub do sądu cywilnego. Dobry kontakt z innymi współwłaścicielami może ułatwić przeprowadzenie zmian, np. ustanowienie nowego składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście w grę może wchodzić zaskarżanie uchwał (art. 25 ustawy o własności lokali) lub wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie artykułu 26 ustawy o własności lokali:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat”.

Uzyskanie przez właścicieli lokali informacji na temat stanu rachunków Wspólnoty Mieszkaniowej

Sama konstrukcja prawna wspólnot mieszkaniowych jest niedoprecyzowana. Żaden przepis nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej podmiotowości prawnej. Trudno więc mówić o osobowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Jednak może ona pozywać i być pozywana, więc jakieś przejawy podmiotowości prawnej ma. Wątpię więc, by w banku Panu udzielono informacji o stanie rachunku (rachunków) danej wspólnoty mieszkaniowej, zapewne bank powoła się na tajemnicę bankową. Dlatego byłoby lepiej (zwłaszcza w przypadku odmowy udzielenia informacji przez bank) zaproponować podjęcie uchwały, np. takiej: „Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości ... (dane) wyraża zgodę na to, by każdy właściciel lokalu we Wspólnocie uzyskiwał bezpośrednio w banku (można podać jego określenie) informacje na temat stanu rachunków Wspólnoty Mieszkaniowej ...”. Jeden egzemplarz uchwały przekazuje się bankowi, a ponadto każdy właściciel lokalu ma prawo otrzymać w administracji odpis uchwały.

Podejmowanie decyzji dotyczących funduszu remontowego

Według artykułu 14 ustawy o własności lokali koszty remontów są składnikiem kosztów pokrywanych przez właścicieli lokali. Dlatego w wielu wspólnotach mieszkaniowych, zwłaszcza większych, tworzy się fundusze celowe (np. fundusz remontowy). Jest to rozsądne rozwiązanie – brak funduszu remontowego mógłby stanowić problem dla osób z mniejszymi dochodami w przypadku poważniejszej awarii, większej naprawy, a zwłaszcza modernizacji. Nie ma „odgórnej czapy” – co warto uzmysłowić współwłaścicielom – więc można podejmować we wspólnotach różne decyzje, w tym dotyczące funduszu remontowego (np. ustalanie wysokości zaliczek, decydowanie o wydatkowaniu środków z tego funduszu). Można, najlepiej uchwałą, zobowiązać zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zamieszczenia ogłoszenia o zbieraniu ofert od potencjalnych wykonawców określonych rodzajów prac. Wniosek o rozliczenie (dokładne) lub wniosek o stosowne obniżenie zaliczek na fundusz remontowy mogłyby się przydać.

Proszę zatem zastanowić się nad tym, co byłoby łatwiejsze do zrealizowania. Zaskarżenie uchwały do sądu lub zawnioskowanie o powołanie przez sąd zarządcy przymusowego, czy dostarczenie współwłaścicielom tekstu ustawy o własności lokali, żeby współwłaściciele mieli szanse poznać swe uprawnienia. Trudno jest dawać „patenty” na przekonanie ludzi, że mylą się, jakoby istniała jakaś „nadwspólnota”, która zdejmie z nich odpowiedzialność za rzecz (nieruchomość) wspólną.