Eksmisja niechcianego lokatora z odziedziczonego domu

Odziedziczenie nieruchomości z niechcianym lokatorem

Mogą Państwo albo sprzedać nieruchomość wraz z lokatorem, jeśli znajdzie się osoba zainteresowana nabyciem pomimo tego faktu, albo uprzednio przeprowadzić procedurę sądowej eksmisji kuzyna i dopiero wówczas, po wykonaniu wyroku nakazującego opróżnienie lokalu (lub po dobrowolnym opuszczeniu domu przez kuzyna wskutek wezwania przedsądowego) skierować nieruchomość do sprzedaży. Nie mogą Państwo wymeldować kuzyna, gdyż jak wynika z treści pytania, nie zaprzestał on trwale i dobrowolnie zamieszkiwania na Waszej nieruchomości, wręcz przeciwnie – nieruchomość ta stanowi dla niego miejsce koncentracji wszystkich spraw życiowych i dlatego stosowne postępowanie w przedmiocie wymeldowania nie będzie mogło doprowadzić do oczekiwanego skutku.

Obowiązek meldunkowy

„Obowiązek meldunkowy służy zarówno prawidłowemu wykonywaniu przez organy władzy publicznej ich funkcji, jak i ochronie interesów samych zainteresowanych meldunkiem oraz ochronie praw osób trzecich. W sytuacji, gdy dana osoba opuszcza miejsce zamieszkania lub pobytu nie ma podstaw do podtrzymywania fikcji jej przebywania w określonym lokalu. Zameldowanie stanowi bowiem tylko rejestrację faktycznego pobytu w lokalu” (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2012 r., sygn. akt II OSK 2313/10). „Zameldowanie czy wymeldowanie nie ma żadnego związku z prawem do spornego lokalu – ani nie rodzi prawa do lokalu, ani go nie pozbawia” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Lu 29/12).

Proszę zauważyć, że „postępowanie w sprawie wymeldowania (usunięcia z ewidencji) jest postępowaniem administracyjnym prowadzonym według reguł prawa administracyjnego, jako prawa publicznego i ma jedynie na celu doprowadzenie stanu ewidencji ludności do zgodności ze stanem faktycznym, to niewątpliwie dotyczy ono interesu prawnego właściciela lokalu. Właściciel dla ochrony swoich prywatnych interesów może zarówno inicjować postępowanie w sprawie wymeldowania, jak też uczestniczyć w nim na prawach strony. Osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu może korzystać z ochrony swych praw (ochrona własności, nietykalność mieszkania) nie tylko na drodze postępowania cywilnego (eksmisja) ale również ma status strony w postępowaniu administracyjnym w sprawie o zameldowanie (wymeldowanie), bowiem to postępowanie dotyczy jej praw, z których wynika interes prawny” (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 935/11).

Pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego

Jeśli chcieliby Państwo zbyć nieruchomość niezamieszkałą, co z pewnością zwiększy jej wartość, proszę złożyć pozew o eksmisję kuzyna. Pozew taki może złożyć każdy ze współwłaścicieli, niektórzy z nich lub wszyscy wspólnie, jest to dochodzenie roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa (art. 209 Kodeksu cywilnego). Pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), należy go wnieść do sądu rejonowego właściwego według miejsca zamieszkania pozwanego. Przed wytoczeniem powództwa proszę skierować wezwanie do kuzyna, zakreślając mu termin do opuszczenia nieruchomości, być może zastosuje się do niego i nie będzie konieczne wszczynanie procesu cywilnego. Wezwanie, dla celów dowodowych, powinno zostać nadane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Eksmisja z mieszkania a prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego

Jeśli po przeprowadzonym postępowaniu zapadnie prawomocny wyrok nakazujący kuzynowi (pozwanemu) opróżnienie nieruchomości, będzie można wystąpić o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i skierować wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika. Po wykonaniu wyroku, przymusowym usunięciu kuzyna przez komornika i po odzyskaniu przez Państwa władztwa nad nieruchomością, zgłoszenie w urzędzie gminy wniosku o wymeldowanie kuzyna będzie formalnością. Jak stanowi przepis art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Czy właściciel opróżnianego mieszkania ma obowiązek zapewnić lokum osobie eksmitowanej?

Właściciel opróżnianego lokalu lub nieruchomości nie ma obowiązku zapewnić eksmitowanej osobie we własnym zakresie lokalu, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, ale może to uczynić, czym przyspieszy odzyskanie posiadania swojej własności (art. 1046 § 5 K.p.c.). Trzeba także ustalić, czy dłużnik nie posiada własnego lokalu, gdzie mógłby zamieszkać. W toku procesu o eksmisję sąd będzie badać, czy pozwany ma prawo do lokalu socjalnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), prawo do lokalu socjalnego mają kobiety w ciąży, małoletnie osoby niepełnosprawne oraz ubezwłasnowolnieni i opiekunowie sprawujący nad takimi osobami opiekę i wspólnie z nimi zamieszkali, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniając kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego oraz osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Bez informacji na temat osoby kuzyna i jego szczegółowej sytuacji życiowej nie można wskazać, czy ma on prawo do lokalu socjalnego. Jeśli tak, to powstaje problem, bowiem nie można go będzie eksmitować, dopóki gmina nie przedstawi mu oferty najmu takiego lokalu. Biorąc pod uwagę deficyt mieszkań socjalnych z którym boryka się wiele gmin w Polsce, oczekiwanie na odzyskanie nieruchomości może trwać przez nieokreślony bliżej czas, jeśli wierzyciel nie przedstawi lokalu, do którego mogłoby nastąpić przekwaterowanie. Co ważne, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Odszkodowanie za bezprawne korzystanie z mieszkania

Informuję jednak, iż wobec ewentualnego ustalenia prawa kuzyna do lokalu socjalnego, co uniemożliwia szybką egzekucję, mogą Państwo domagać się od niego zapłaty odszkodowania za każdy miesiąc zajmowania lokalu bez tytułu prawnego (art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Odpowiada ono wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu lub nieruchomości. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Osobną kwestią jest już dochodzenie zapłaty takiego odszkodowania (proces o zapłatę) i egzekucja zasądzonej kwoty, zwłaszcza gdy osoba zajmująca lokal jest niewypłacalna lub posiada tylko majątek nie podlegający egzekucji lub też w ogóle nie posiada środków do życia, wtedy możliwość żądania odszkodowania jest czysto teoretyczna. Jeśli jednak gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do tego lokalu z mocy wyroku sądowego, roszczenie odszkodowawcze można skierować przeciwko gminie, na zasadach przewidzianych w Kodeksie cywilnym (art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).