Eksmisja brata z domu

Zajmowanie mieszkania na podstawie umowy użyczenia

W chwili obecnej należy przyjąć, że jeżeli mama nie podpisała z bratem umowy najmu, to Pani brat zajmuje dom na podstawie umowy użyczenia, czyli że mama użyczyła bratu i jego rodzinie swój dom, ponieważ wyraża zgodę na zamieszkiwanie brata w domu.

Pani mama jest właścicielem tego domu i z tego tytułu ma możliwość poczynienia kroków prawnych w celu wyeksmitowania swojego syna z domu, jeżeli syn nie zechce dobrowolnie go opuścić po wcześniejszym wypowiedzeniu umowy użyczenia przez Pani mamę. Pani siostra może w ewentualnym postępowaniu przesądowym i sądowym reprezentować mamę jako jej pełnomocnik. Ważne jest, aby Pani siostra posiadała pełnomocnictwo w zakresie, w którym mieszczą się sprawy związane z dokonywaniem czynności prawnych związanych z domem i reprezentowaniem mamy w sprawie sądowej (pełnomocnictwo procesowe).

Według art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Wypowiedzenie umowy użyczenia lokalu

Natomiast według art. 716 Kodeksu cywilnego, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Z brzmienia art. 716 Kodeksu cywilnego wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne, bez znaczenia jest, jakie powody sprawiają, że rzecz staje się potrzebna użyczającemu.

Jak wyeksmitować niepożądane osoby z zajmowanego mieszkania?

Jeżeli po stronie właściciela mieszkania (Pani mamy) nastąpi brak woli do kontynuowania umowy użyczenia, to należy uznać to za wystarczający powód do stwierdzenia rozwiązania tej umowy. Jeżeli po rozwiązaniu umowy użyczenia brat i jego rodzina nie opuszczą mieszkania, Pani mama będzie mogła żądać opuszczenia przez nich mieszkania i opróżnienia go z ich rzeczy. Żądanie eksmisji będzie wyrazem tego, że właściciel mieszkania (Pani mama) jest przeciwny, by Pani brat i jego rodzina nadal zamieszkiwali w jego domu. 

Aby poczynić kroki w celu wyeksmitowania brata i jego rodziny, Pani mama (w jej imieniu jej pełnomocnik) może przesłać bratu i jego żonie (w osobnych pismach) wezwanie do opuszczenia w określonym terminie (ważne, by to był termin rozsądny, pozwalający bratu znaleźć inny lokal, czyli np. 1 miesiąc, 2 miesiące) domu, który należy do mamy.

Pozew o eksmisję

W szczególności w piśmie można wskazać, że Pani mama nie zgadza się na to, aby jej syn i jego rodzina nadal zamieszkiwali w jej domu, i że dom stał się mamie potrzebny. Można wskazać, że jeżeli brat i jego żona nie zastosują się do wezwania i nie opuszczą we wskazanym terminie domu, to mama skieruje pozew o eksmisję do sądu, a także zacznie naliczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z domu w określonej miesięcznej wysokości (może to być kwota odpowiadająca wartości czynszu, jaki mama może otrzymać za wynajem części domu zajmowanego przez brata).

Jeżeli brat i jego rodzina nie opuszczą domu w terminie wskazanym w wezwaniu, mama będzie mogła złożyć w sądzie pozew o eksmisję. Podstawę ewentualnego roszczenia o eksmisję stanowić może art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Według tego przepisu właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W ewentualnym pozwie o eksmisję powinna Pani mama powinna wskazać, że jej syn i synowa nie są uprawieni do zamieszkiwania w domu należącym do niej.

Jak uzasadnić pozew o eksmisję?

Dotychczas syn mamy zamieszkiwał w domu za zgodą jego właściciela (mamy). Okoliczność ta świadczy, że pomiędzy stronami (mamą i jej synem) doszło do zawarcia umowy użyczenia na czas nieoznaczony. Z brzmienia art. 716 Kodeksu cywilnego wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne – tak jak pisałem wcześniej – bez znaczenia jest, jakie powody sprawiają, że rzecz staje się potrzebna użyczającemu, ale mama może np. wskazać, że chce wynająć to mieszkanie w celu uzyskania dodatkowego dochodu.

W ewentualnym pozwie Pani mama powinna wskazać, że po jej stronie, jako właściciela mieszkania, nastąpił brak woli do kontynuowania umowy użyczenia, co z kolei należy uznać za wystarczający powód do stwierdzenia rozwiązania tej umowy. Żądanie eksmisji jest wyrazem tego, że Pani mama, jako właściciel domu, jest przeciwna, by jej syn i jego rodzina nadal zamieszkiwali w jej domu.  

Gdyby Pani brat żądał oddalenia powództwa ze względu na zasady współżycia społecznego, Pani mama może wskazać, że rodzina syna może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, zamieszkując w mieszkaniu należącym do żony Pani brata.

Na podstawie powyższych okoliczności Pani mama nie powinna mieć problemów z wyeksmitowaniem syna z domu.

Wypowiedzenie umowy użyczenia z wezwaniem do opuszczenia domu w wyznaczonym terminie

Jak już wspomniałem powyżej, Pani mama może przed złożeniem pozwu o eksmisję złożyć na ręce syna wypowiedzenie umowy użyczenia z wezwaniem do opuszczenia domu w wyznaczonym terminie, ale może też od razu złożyć pozew o eksmisję w sądzie. Wówczas pozew doręczony jej synowi będzie traktowany jak wypowiedzenie tej umowy.

Stosowny pozew o eksmisję Pani mama powinna wnieść do sądu rejonowego. Opłata od takiego pozwu jest stała i wynosi 200 zł.

Jak już pisałem powyżej, wszystkich tych czynności w imieniu mamy może dokonać jej pełnomocnik.

Mama nie musi zapewniać synowi mieszkania zastępczego. W toku postępowania o eksmisję sąd ustali, czy Pani bratu i jego rodzinie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego.

Czy eksmitowanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego?

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy  z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266) w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.  

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do przyznania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3).  

Stosownie do art. 14 ust. 4 ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.  

Jeżeli Pani brat i jego rodzina nie spełniają powyższych warunków, to sąd nie ma obowiązku przyznania im uprawnienia do lokalu socjalnego. Sąd może jednak takie uprawnienie przyznać ze względu na sytuację materialną, osobistą, zdrowotną i rodzinną Pani brata, która powoduje, że nie są oni w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Jednak to, że żona brata jest właścicielką mieszkania, przemawia za tym, aby sąd nie przyznał rodzinie brata uprawnienia do lokalu socjalnego, chyba że z jakichś obiektywnych powodów nie mogą oni zamieszkać w tym lokalu.

Trudno powiedzieć, ile może trwać postępowanie w sprawie – zależy to od aktualnego obłożenia sądu, w którym toczyć się będzie sprawa. Jednak należy powiedzieć, że sprawa nie jest trudna i zawiła pod względem prawnym i nie powinna trwać długo. Myślę, że w ciągu kilku miesięcy, po przeprowadzeniu 2-3 rozpraw w sprawie, postępowanie się zakończy.

Kto powinien ponosić koszty utrzymania użyczonego mieszkania?

Na marginesie dodam, że niezależnie od kwestii eksmisji brata i jego rodziny z domu należy stwierdzić, iż nie ma żadnego uzasadnienia, aby Pani brat i jego rodzina nie ponosili odpłatności za media (prąd, gaz, woda itp.). Stosownie do art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.

Ponoszenie opłat za zużyte media mieści się w zakresie ponoszenia zwykłych kosztów utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli więc Pani brat nie płaci za media, a te opłaty ponosi Pani siostra, to na drodze sądowej może żądać zwrotu poniesionych kosztów, za które zobowiązany jest Pani brat i jego żona.