Eksmisja z powodu zaległości w czynszu

Moja odpowiedź dotyczyć będzie reguł ogólnych dotyczących mieszkania lokatorskiego wynajętego na czas oznaczony, ponieważ nie znam treści łączącej Panią i lokatorów umowy, a z podanych informacji wynika, że umowa kilkakrotnie przedłużana była zawarta na okres zamknięty.

W polskim prawodawstwie kwestię najmu mieszkań reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny (art. 659-692 K.c.) oraz w ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.).

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony regulowane jest przez przepis art. 673 § 3 K.c. Zgodnie z nim – w przypadku gdy czas trwania najmu jest oznaczony, najem może być wypowiedziany przez wynajmującego jak i najemcę w wypadkach określonych w umowie. Wyodrębniając przesłanki umożliwiające dokonanie takiej czynności, wskazać należy na:

• konieczność zawarcia klauzuli umownej umożliwiającej wypowiedzenie;
• wskazanie w tejże klauzuli wypadków, w których umowa może zostać wypowiedziana.

Jednak w opisanym przypadku nie ma konieczności wypowiadania umowy, ponieważ, jak rozumiem, okres jej trwania już wygasł, mimo to lokatorka nie opuściła lokalu mieszkalnego. Nie ukrywam, że niestety eksmisja nieuczciwej lokatorki nie będzie łatwa, a to za sprawą postanowień ustawy o ochronie praw lokatorów, które zabraniają eksmisji w wielu przypadkach. Szczególnej ochronie podlegają osoby starsze, niepełnosprawne, ale także samotne matki z dziećmi czy bezrobotni. Wynajmujący niestety nie może podejmować żadnych działań na własną rękę zmierzających do wypędzenia lokatora z mieszkania. Wszelka „partyzantka” może obrócić się przeciwko niemu. W szczególności nie można wtargnąć do mieszkania i wymienić zamków w drzwiach – może to skutkować nawet odpowiedzialnością karną. Pani najemca po podpisaniu umowy stała się posiadaczem zależnym, więc może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania naruszeń. Niezgodne z prawem jest też np. odcięcie mediów. Ustawa o ochronie praw lokatorów zobowiązuje wynajmującego do zapewnienia sprawnych instalacji i dostępu do wody, prądu itp. Orzecznictwo sądowe zabrania właścicielowi odcinania prądu w mieszkaniu, gdzie lokator nie płacił czynszu.

Niemniej jednak można i należy dochodzić swoich praw. Zatem w pierwszej kolejności rekomenduję próbę polubownego zakończenia sprawy poprzez wysłanie pisemnego wezwania do opróżnienia lokalu w ciągu 3 dni od otrzymania niniejszego pisma, w związku z zakończeniem umowy najmu i z zaznaczeniem, że niezastosowanie się do wezwania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Wystąpienie do sądu z pozwem o eksmisję lokatora

Jeżeli po uzyskaniu pisma lokatorka nie opuści mieszkania, nie pozostaje nic innego, jak wystąpić przeciwko niej do sądu z pozwem o eksmisję. Należy w nim wskazać dane właściciela i lokatora oraz wszystkich zamieszkujących z nim osób, opisać całą sytuację i zażądać nakazania im opuszczenia mieszkania. Trzeba również dołączyć dowód własności lokalu oraz kopie pism wysyłanych do najemcy. Pozew kierujemy do wydziału cywilnego sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się wynajmowane mieszkanie, a podlega on opłacie w wysokości 200 zł. Po jego wniesieniu wyznaczona zostanie rozprawa i – o ile sprawa nie budzi wątpliwości – sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję lokatorów.

Przymusowe wysiedlenie lokatorów przez komornika

Mimo wyroku eksmisyjnego jest wysokie prawdopodobieństwo, że byli najemcy się nie wyprowadzą. Wówczas należy zwrócić się do komornika. Na podstawie wyroku sądowego z klauzulą wykonalności może on przy pomocy policji przymusowo wysiedlić lokatorów i przenieść ich do innego lokalu. W Pani sytuacji obawiam się (samotna matka), że w trakcie procesu sąd przyzna jej tzw. prawo do lokalu socjalnego. Oznacza to, że powinna ona otrzymać od gminy mieszkanie zastępcze, a dopóki to nie nastąpi, eksmisja nie może zostać wykonana. Pani jako właściciel mieszkania musi do tego czasu dalej tolerować lokatorów, a jeśli nie płacą czynszu, może żądać od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego w terminie.

Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie mieszkania

Pozostaje jeszcze oczywiście powództwo o zapłatę. Ponadto w piśmie wzywającym do opróżnienia lokalu należy zaznaczyć, że za czas bezumownego zajmowania mieszkania naliczać Państwo będą kwotę czynszu w określonej wysokości tytułem odszkodowania. Wysokość należnego właścicielowi odszkodowania za zajmowanie jego lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego reguluje art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów regulujących generalne zasady odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 K.c.) i roszczeń uzupełniających (art. 223-225 K.c.) związanych z korzystaniem z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy – osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby zajmującej bezprawnie jego lokal odszkodowania uzupełniającego. Odszkodowanie powinno odpowiadać dochodowi, jakie właściciel mógłby osiągnąć na podstawie umowy najmu. Czynsz co do zasady byłby wtedy ustalany według zasad rynkowych panujących w danym okresie, na danym terenie. Wysokość świadczenia pieniężnego powinna być zatem ustalana w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju. Do ustalenia tak określonej stawki najczęściej niezbędna jest wiedza specjalna biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który stosuje zasady określone ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami(uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., sygn. akt III CZP 20/84; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 29/05; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., sygn. akt I CSK 641/11).

A zatem obok żądania wydania nakazu opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu można w tym samym pozwie wystąpić o zapłatę odszkodowania z jednoczesnym wnioskiem o powołanie biegłego dla celów określenia wysokości stawki czynszu dla tego lokum. Oczywiście do czynszu należny doliczyć opłaty eksploatacyjne (dowód: rachunki).

Niestety na razie tyle można zrobić. Na przyszłość proszę rozważyć zawieranie z najemcami umowy o najmie okazjonalnym, gdzie eksmisja niesolidnych najemców jest dużo prostsza.