Eksmisja po licytacji komorniczej mieszkania

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej 

Pyta Pan, czy w przypadku zakupu mieszkania na licytacji komorniczej może Pan dać mieszkającym tam osobom okres wypowiedzenia i jaki miałby on być.

Wyjaśnię zatem, że zgodnie z treścią art. 999 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

Eksmisja dłużnika po licytacji komorniczej mieszkania 

Generalnie zatem z chwilą wydania postanowienia o przysądzeniu własności (takim orzeczeniem kończy się nabycie nieruchomości w drodze egzekucji) Pan staje się właścicielem nieruchomości, a dłużnik przestaje tym właścicielem być, co oznacza, że zasadniczo powinien on się natychmiast wyprowadzić, a precyzyjniej – w terminie wyznaczonym przez komornika. Aczkolwiek oczywiście może się Pan porozumieć z dłużnikiem, że opuści on mieszkanie w określonym terminie. Nie musi Pan jednak niczego wypowiadać, bo osoby tam mieszkające nie mają zawartej umowy najmu czy dzierżawy, po prostu mieszkały tam, bo dłużnik był właścicielem nieruchomości.

Aby nie być gołosłowną zacytuję postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 13 czerwca 2013 r., IV CSK 666/12, w którym stwierdzono: prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności ma charakter kształtujący; powoduje nabycie własności przez nabywcę i utratę własności przez dotychczasowego właściciela.

Czy jest jakiś okres ochronny w którym eksmisja jest zabroniona?

Tak, zgodnie z art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego – wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Czy osobie eksmitowanej trzeba zapewnić lokal zastępczy?

Kolejne pytania: Czy to ja muszę zapewnić lokal zastępczy? Na jakich stawkach najmu ich przejmuję i czy mogę je podnieść? Zależeć mi będzie na zmuszeniu ich do szybszej przeprowadzki. – Odpowiem na nie łącznie.

Jeśli dłużnik wraz z rodziną się nie wyprowadzi, będzie Pan musiał wystąpić z powództwem do sądu o eksmisję, co – uprzedzam od razu – trwa od kilku miesięcy do nawet 1-2 lat, w zależności od tego jak dłużnik będzie to postępowanie przewlekał. Nie jest jednak tak, że za ten okres nie będzie Pan miał prawa do dochodzenia od niego zwrotu (względnie gminy) kosztów zamieszkania. O tym stanowi art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego, który poniżej zacytuję.

„1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121).”

Wydaje mi się, że pytając o lokal zastępczy pyta Pan o lokal socjalny, który zapewnia gmina a nie nabywca lokalu. Lokal socjalny przysługuje tylko wówczas, gdy sąd w wyroku o tym postanowi.

Eksmisja lokatorów do pomieszczenia tymczasowego

Jeśli lokalu socjalnego sąd nie przyzna, to rzeczywiście eksmisja z lokalu odbywa się do pomieszczenia tymczasowego, który także wskazuje gmina. Tu akurat może Pan również zapewnić dłużnikowi i jego rodzinie pomieszczenie tymczasowe. Od razu wyjaśnię, że pomieszczenie tymczasowe to pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane.

Kwestie eksmisji do pomieszczenia tymczasowego reguluje art. 1046 K.p.c., który poniżej przytaczam:

„Art. 1046 [Wydanie nieruchomości lub statku]

§ 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

§ 2. (uchylony)

§ 3. (uchylony)

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazane przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

§ 4¹. (uchylony)

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.”

Czy zadłużenia względem wspólnoty przechodzą na nowego właściciela mieszkania nabytego w drodze licytacji?

Tak jak wspomniałam, okresu wypowiedzenia nie ma. Istotne jest tylko przejście własności w drodze wspomnianego postanowienia o przysądzeniu własności.

Natomiast zgodnie z treścią art. 999 § 2 K.p.c. od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Od chwili gdy postanowienie to się uprawomocni, będzie Pan zobowiązany do płatności miesięcznych opłat na rzecz wspólnoty, za okres wcześniejszy nie ma Pan obowiązku regulować zobowiązań dłużnika. Jeżeli jednak będzie Pan już właścicielem, ale dłużnik z rodziną się nie wyprowadzi, niestety będzie Pan musiał płacić do wspólnoty czynsz.