Eksmisja byłej żony ojca po jego śmierci

Umowa użyczenia

Z prawnego punktu widzenia między Panią a byłą żoną ojca istnieje umowa użyczenia. Brak pisemnej umowy między Wami, której przedmiotem jest faktyczne korzystanie z Pani domu, nie oznacza, że taka osoba nie ma tytułu prawnego do tego lokalu. Oczywiście, jest to częsta sytuacja i samo życie, gdy np. dzieci mieszkają z rodzicami i ich rodzinami często od zawsze, ale nie oznacza to, że prawo nie może nazwać takiego zobowiązania. Była żona ojca tak całkowicie obcą osobą, moim zdaniem, nie jest i ma formalne uprawnienie – tytuł prawny do zamieszkiwania w Pani domu, a to uprawnienie wynika właśnie z umowy użyczenia. Fakt zameldowania potwierdza tylko jej prawo do pobytu, ale to nie jest wcześniej wymieniony tytuł prawny. Ta umowa została zawarta w sposób dorozumiany i pozwala jej mieszkać w Pani domu i z niego korzystać. Wcześniej, także na zasadzie użyczenia, po rozwodzie mieszkała w domu swojego byłego męża. Stanowi o tym art. 710 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

„Art. 710 [Pojęcie] Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Funkcja użyczenia ujęta została trafnie przez Sąd Najwyższy w uchwale z 8.07.1992 r. (sygn. akt III CZP 81/92). SN wskazywał w niej, że treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja sprowadza się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi (Komentarz do art. 710 K.c., pod red. Gutowski 2019 – Legalis). Właśnie istota użyczenia sprowadza się do stosunków zobowiązaniowych między członkami rodziny, znajomymi itp. Jej elementem istotnym nie jest zapłata ceny lub czynszu.

W sprawie można założyć, że skoro obecnie po śmierci ojca, ale i wcześniej mieszkała w tym domu, to umowa użyczenia została zawarta na czas nieokreślony. „Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolnej formie. W wielu przypadkach użyczenie zostaje zawarte w sposób konkludentny poprzez wydanie rzeczy w okolicznościach, które wskazują na to, że jej właściciel lub posiadacz akceptuje używanie jej przez inną osobę” (zob. wyr. SA w Poznaniu z 21.12.2007 r., sygn. akt I ACa 283/07) – Komentarz do Kodeksu cywilnego, red. Gutowski, 2019 – Legalis.

Umowa użyczenia a umowa najmu

Umowa użyczenia tym różni się od najmu, jeżeli chodzi o drugą stronę, iż istnieje między nimi pewien związek oparty o jakieś relacje (rodzinne, przyjacielskie, pomocowe). Nie można o tym zapominać, gdyż to nie są zupełnie obce osoby i powinny takimi pozostać po zakończeniu tego zobowiązania.

Elementem istotnym umowy użyczenia jest jednak obowiązek ponoszenia opłat, chyba że coś innego wynika z samej umowy i wskazuje to art. 713 K.c.: „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.

Formalnie była żona ojca powinna pomagać Pani w ponoszeniu kosztów utrzymania domu. Nie jest to czynsz najmu ani rozliczanie wg liczników, ale zwyczajowo oszacowane „koszty życia” tego domu. Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie, np. koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem użyczanego lokalu czy samochodu, koszty konserwacji, drobnych napraw. Biorący nie może się domagać od użyczającego ponoszenia nakładów, w tym także niezbędnych do utrzymywania rzeczy w stanie zdolnym do umówionego użytku przez czas trwania umowy (zob. W. Popiołek w: K. Pietrzykowski, Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz do art. 450–1088, t. 2, 2011, s. 608).

Wypowiedzenie umowy użyczenia

Odpowiedź na Pani pytanie jest nieco bardziej skomplikowana, gdyż z jednej strony jest ona twierdząca – czyli była żona ojca może, moim zdaniem, mieszkać w Pani domu, ale powinna ponosić opłaty, ale z drugiej strony ma Pani prawo zareagować formalnym wypowiedzeniem tej umowy i żądać opuszczenia domu. Skoro jest to umowa – tutaj użyczenia – to można ją formalnie wypowiedzieć – zgodnie z art. 716 K.c.:

„Art. 716 [Przedterminowe zakończenie] Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.

Tutaj właśnie podano, iż powodem wypowiedzenia może być fakt, który Pani wskazała, czyli potrzeba posiadania tego domu na potrzeby własnej rodziny („jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy”). Jeżeli po wypowiedzeniu była żona ojca nie realizuje swojego obowiązku opuszczenia domu, właściciel, czyli Pani, może domagać się opuszczenia domu przez nią i musi Pani uzyskać wyrok eksmisyjny. Po jego zrealizowaniu przez komornika będzie podstawa do tzw. wymeldowania z urzędu, co przeprowadza urząd gminy. Podstawą prawną materialną powództwa o eksmisję jest art. 222 § 1 K.c.: „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

Sąd na tej podstawie orzeknie (lub nie) o wydaniu nieruchomości właścicielowi i opróżnieniu jej przez wskazanego przez Panią pozwanego, czyli byłą żonę ojca. Pozew o eksmisję powinien być poprzedzony formalnym (pisemnym) wypowiedzeniem umowy użyczenia ze wskazanego tam powodu, którym może być Pani potrzeba lub nieponoszenie przez korzystającego z opłat – jeżeli byłaby taka sytuacja, zgodnie z ww. art. 713 K.c. oraz dodatkowym art. 365¹ K.c.: „Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu”.

Termin wykonania eksmisji

Termin na opróżnienie lokalu/wyprowadzkę daje Pani wg uznania. Po jego upływie może Pani rozważać złożenie do sądu pozwu o eksmisję. Dalej idąc, jeżeli uzyska Pani wyrok eksmisyjny, to i tak z powodu, iż była żona ojca jest emerytką, to sąd ma obowiązek przyjrzeć się jej świadczeniu emerytalnemu (ma to być emeryt spełniający kryteria do pomocy społecznej) i ewentualnie orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego od gminy. I do czasu jego przekazania uprawnionej komornik nie może wykonać eksmisji, gdyż sąd orzeka jej wstrzymanie. Podstawą prawną jest art. 14, w szczególności ust. 4 pkt 4 i ust. 6 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 14 [Orzeczenie o lokalu socjalnym]

1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im najem socjalny co najmniej jednego lokalu.

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 573 i 1981) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

6. Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

6a. Gmina, składając ofertę zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, poucza osobę uprawnioną, że jeżeli kwestionuje prawidłowość tej oferty, może wytoczyć powództwo o ustalenie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, a po nadaniu klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu – powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego.

7. Przepisu ust. 4 nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z społeczną inicjatywą mieszkaniową”.

Prawo do lokalu socjalnego

Jeżeli z jakiegoś powodu sąd nie przyzna byłej żonie ojca prawa do lokalu socjalnego – np. jest emerytką, ale nie kwalifikuje się do pomocy społecznej – ale orzeknie eksmisję, to i tak komornik ją wykonujący postąpi zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.):

„Art. 1046 [Wydanie nieruchomości lub statku]

§ 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

§ 2. (uchylony)

§ 3. (uchylony)

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

§ 4¹. (uchylony)

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

§ 5¹. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

§ 6. (uchylony)

§ 7. (uchylony)

§ 8. (uchylony)

§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

§ 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji”.

Przy wykonywaniu swoich obowiązków komornik powinien to potwierdzić i wnieść do gminy o ustalenie oraz wskazanie tzw. pomieszczenia tymczasowego (ww. art. 1046 § 4 K.p.c.). Pomieszczenie tymczasowe jest pomieszczeniem o niższym od lokalu socjalnego standardzie. Tutaj także czeka się na lokal od gminy, ale tym razem ma to być pomieszczenie zastępcze. W praktyce może to trwać długo.

Badanie nadużycia prawa

Uwagą, którą jeszcze można poczynić, jest to, iż, w mojej ocenie, może się Pani liczyć z tym, iż sąd będzie badał Pani tzw. nadużycie prawa, czyli postępowanie przewidziane przez art. 5 K.c.:

„Art. 5 [Nadużycie prawa] Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony”.

Chodzi o to, czy w Pani sytuacji ma Pani prawo żądać eksmisji byłej żony ojca, który jednak ją tolerował, a Pani formalnie przez jakiś czas także w swoim przepisanym przez niego domu. Proszę mnie dobrze zrozumieć, ja Pani nie oceniam, tylko podaję możliwą sytuację prawną. Może to być także związane z badaniem przez sąd stanu faktycznego pod kątem dyspozycji art. 144 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie K.r.io.):

„Art. 144 [Obowiązek powinowatych]

§ 1. Dziecko może żądać świadczeń alimentacyjnych od męża swojej matki, niebędącego jego ojcem, jeżeli odpowiada to zasadom współżycia społecznego. Takie samo uprawnienie przysługuje dziecku w stosunku do żony swego ojca, niebędącej jego matką.

§ 2. Mąż matki dziecka, niebędący jego ojcem, może żądać od dziecka świadczeń alimentacyjnych, jeżeli przyczyniał się do wychowania i utrzymania dziecka, a żądanie jego odpowiada zasadom współżycia społecznego. Takie samo uprawnienie przysługuje żonie ojca dziecka, niebędącej matką dziecka.

§ 3. Do obowiązku świadczeń przewidzianego w poprzedzających paragrafach stosuje się odpowiednio przepisy o obowiązku alimentacyjnym między krewnymi”.

Chodzi tutaj o to, iż może istnieć obowiązek opieki nad żoną ojca dziecka, niebędącą matką dziecka, ale i tak tutaj mamy do czynienia z byłą żoną Pani ojca. Sąd jednak może to wszystko wziąć pod uwagę.

Ostatecznie uważam, iż obecny status prawny byłej żony ojca nie powinien jej pozwalać na posiadanie tytułu prawnego do Pani domu i po wypowiedzeniu tej umowy w sposób formalny powinna Pani mieć prawo wnieść pozew o eksmisję. Sam proces może jednak być trudny, a wykonanie wyroku, ze względu na ww. procedury dotyczące lokalu socjalnego lub pomieszczenia zastępczego, potrwa. W mojej ocenie nie musi Pani także formalnoprawnie zapewniać byłej żonie ojca innego lokalu.