Egzekwowanie długu od współwłaściciela mieszkania

Ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z posiadaniem wspólnej nieruchomości

Na samym początku muszę zaznaczyć, że nie mam jasnych informacji, na jakiej zasadzie Pana brat mieszka w mieszkaniu, którego jest Pan właścicielem udziału w wysokości 4/5.

Jeżeli Pana brat jest współwłaścicielem tego mieszkania (np. pozostałej 1/5), to do rozliczania nakładów na mieszkanie ma zastosowanie art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Wydatki, o których mowa w art. 207, są związane z rzeczą wspólną, jeżeli potrzeba ich poniesienia wynika z normalnej eksploatacji i zasad prawidłowej gospodarki. Należą tu zarówno wydatki konieczne, jak i użyteczne, chyba że te ostatnie służą tylko dla wygody jednego lub kilku współwłaścicieli i zostały poniesione tylko w jego (ich) interesie.

Ciężarami, o których mowa w art. 207, są podatki i inne świadczenia o charakterze publicznoprawnym obciążające współwłaścicieli ze względu na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności.

Na podstawie powyższego w opisywanej sytuacji, to na Panu ciążyłaby odpowiedzialność zapłaty należności za całość czynszu za mieszkanie, zaś następnie posiadałby roszczenie wobec brata o zwrot np. 1/5 z tych należności (jeżeli rzeczywiście ta część należała do brata).

Inaczej wygląda sprawa, jeżeli Pana brat zamieszkiwał w mieszkaniu na innej podstawie niż jako współwłaściciel. Wtedy to Pana roszczenia wynikają z umowy łączącej brata z Panem.

Jeżeli łączył Pana z bratem stosunek najmu, to zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. W takim przypadku to na najemcy ciąży obowiązek zapłaty najmu, jednak gdy nie zapłaci, to w rzeczywistości opłaty musi ponieść właściciel, a następnie ma roszczenie o zapłatę czynszu najmu do najemcy. Jeżeli nie łączy Pana z bratem umowa, a z okoliczności wynika, iż mamy do czynienia z najmem, to jeżeli udowodni Pan, że brat pozostawał z Panem w stosunku najmu (np. przez wpłaty czynszu), to oczywiście może Pan żądać należności od brata, a poza tym wypowiedzieć mu najem z zachowaniem terminów ustawowych.

Umowa użyczenia mieszkania

Wreszcie możemy mieć do czynienia z umową użyczenia. Stosownie do art. 710 Kodeksu cywilnego „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Jeżeli umowa nie określa sposobu używania rzeczy, biorący może rzeczy używać w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Według zaś art. 713 Kodeksu cywilnego „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.

W tym przypadku, podobnie jak poprzednio, to Pan powinien zapłacić należności za czynsz jako właściciel i aby uniknąć dalszych odsetek za zwłokę, a w stosunku do biorącego ma Pan roszczenie o zwrot zwykłych kosztów utrzymania rzeczy, jakim jest z pewnością czynsz za mieszkanie.

Podsumowując, jak pisałem poprzednio, trudno wnioskować mi, na jakiej zasadzie Pana brat zamieszkuje w mieszkaniu. Jeżeli nie jest współwłaścicielem, to z pewnością zapłacić na początku będzie musiał Pan, a następnie żądać tych należności od brata. Proszę też wezwać brata do zapłaty pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu lub użyczenia i eksmitowania go z mieszkania (mimo że eksmisja w pewnych sytuacjach może nie być wcale taka łatwa), listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Jak zmusić lokatora do uregulowania zaległości czynszowych?

Jeżeli jednak brat byłby współwłaścicielem, to na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego może Pan żądać zwrotu nakładów w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w tym mieszkaniu. Takie działanie może się dla Pana wydawać krzywdzące (i pewnie takie jest), ale zwlekając z zapłatą, dług będzie narastał, a wraz z nim dodatkowe koszty komornicze, a eksmitować brata z mieszkania może nie być wcale tak łatwo.

Prawo bowiem zabrania eksmisji na bruk. Gdy Pana brat nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, sąd może przyznać mu w wyroku eksmisyjnym prawo do lokalu socjalnego. Dostarcza go gmina. Niestety często trwa to latami. Gdy sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, a Pana brat nie ma się dokąd wyprowadzić, komornik nie eksmituje go, dopóki nie znajdzie się pomieszczenie tymczasowe. Szuka go sam lokator, wynajmujący, a także komornik. Właściciel nie ma wtedy prawa wystąpić do gminy o odszkodowanie.

Także ściągnięcie zaległego czynszu może nie być prostą sprawą. Jeżeli próby polubownego załatwienia sporu nie przyniosły oczekiwanych skutków, może Pan wystąpić do sądu z pozwem o zapłatę. Pozew składa się na urzędowym formularzu. Wysokość opłaty sądowej zależy od wartości długu. Do 2,5 tys. zł wynosi 30 zł, od 2,5 do 5 tys. zł – 100 zł, od 5 do 7,5 tys. zł – 250 zł, powyżej 7,5 tys. zł – 300 zł. Jeśli zaś zaległość wynosi ponad 10 tys. zł, wpis sądowy stanowi 5% roszczenia.

Nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym

Zasadniczo powinien Pan uzyskać bez formalnego postępowania sądowego tzw. nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, który, jeżeli nie zostanie zaskarżony, uzyska moc normalnego, prawomocnego wyroku. Wtedy można wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie do komornika. Ten, na podstawie przekazanych informacji o majątku dłużnika lub tych, które sam zdobędzie, może ściągnąć dług np. z konta czy z wynagrodzenia za pracę.

Pozew należy wnieść do sądu rejonowego, wydziału cywilnego bądź to miejsca zamieszkania Pana brata, bądź to miejsca położenia lokalu – wedle Pana wyboru. Będzie Pan obowiązany uiścić opłatę sądową.

Uprawomocnienie się nakazu zapłaty

Sądy wydają nakazy zapłaty w różnych terminach uzależnionych od ilości spraw. Sądzę jednak, że do miesiąca nakaz zapłaty powinien zostać wydany. Otrzyma go Pan i Pana brat. Niezłożenie przez tego ostatniego sprzeciwu w terminie 14 dni od doręczenia mu nakazu zapłaty spowoduje uprawomocnienie się nakazu zapłaty.

Po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty może Pan wysłać do sądu oryginał tego nakazu z załączonym wnioskiem o opatrzenie nakazu zapłaty klauzulą wykonalności, co nie podlega opłacie sądowej lub nie wysyłając do sądu otrzymanego wcześniej nakazu zapłaty, złożyć sam wniosek o nadanie nakazowi klauzuli wykonalności i przesłanie Panu dokumentu – opłata kancelaryjna (regulowana jak opłata sądowa) – 6 zł za każdą stronę dokumentu. Każdy z wyżej wymienionych wniosków składa się do sądu, który wydał nakaz zapłaty w sprawie. Czas oczekiwania na realizację takiego wniosku to około dwóch tygodni.

Czas egzekucji uzależniony jest od całej gamy elementów, w tym zwłaszcza sprawności komornika i majętności dłużnika. Egzekucja może trwać tydzień, a może rok – nie ma w tym zakresie żadnej zasady.

Wszystkie koszty, zarówno postępowania sądowego, jak i komorniczego będzie Pan miał prawo ściągnąć od dłużnika, co jednak oczywiście będzie praktycznie możliwe tylko wtedy, gdy ten będzie miał majątek. Skierowanie sprawy do sądu warto poprzedzić wezwaniem do zapłaty ze wskazaniem zamiaru wystąpienia na drogę sądową.