Egzekucja komornika z kupowanej przez nabywcę nieruchomości

Nabycie nieruchomości a wpis w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji komorniczej

Teoretycznie rozwiązanie podane przez Pana jest możliwe, jednakże muszę Pana ostrzec, że w pewien sposób Pan ryzykuje.

Pierwszą rzeczą jest ustalenie, jaka dokładnie kwota jest zadłużeniem. Wpis w KW może być nieadekwatny do obecnego stanu zadłużenia. Dobrze byłoby na dzień spisywania umowy przedwstępnej posiadać aktualne zaświadczenie od komornika o wysokości zadłużenia – jakakolwiek, nawet niewielka, niedopłata uniemożliwi umorzenie postępowania egzekucyjnego.

Po sprawdzeniu dołączonego do pytania wpisu w KW wnioskuję, iż chodzi o należności cywilnoprawne, jednakże należy sprawdzić u komornika, czy aby nie ma w tym zakresie należności publicznoprawnych.

Przepisy dotyczące zabezpieczenia należności publicznoprawnych przez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości nie wskazują bezpośrednio na jakiekolwiek konsekwencje związane z zastosowaniem tego środka prawnego.

Z treści tych przepisów wynika, że dokonanie czynności prawnej łamiącej zakaz zbywania i obciążania nieruchomości, ustanowionego dla zabezpieczenia należności publicznoprawnych, nie powoduje nieważności tego rodzaju czynności. Czynność sprzeczna z zakazem staje się natomiast w zasadzie obojętna w odniesieniu do praw wierzyciela publicznoprawnego, który może prowadzić egzekucję z nieruchomości tak, jakby nie została ona w ogóle zbyta lub obciążona.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu przez komornika

Stąd zbycie nieruchomości może nastąpić nawet bez wykreślenia hipoteki, ale egzekucja z tej nieruchomości będzie nadal mogła być prowadzona – mimo iż nieruchomość zmieniła właściciela.

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące egzekucji z nieruchomości przewidują w art. 930, że „rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy”. Dodatkowo „rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne”. Istotna jest tu zatem chwila zajęcia nieruchomości dłużnika w toku egzekucji, od tego bowiem momentu powstaje stan ochrony wierzyciela w postaci braku wpływu zbycia nieruchomości przez dłużnika na tok postępowania egzekucyjnego. Ochronę wierzyciela wzmacnia też fakt, że w myśl art. 924 Kodeksu postępowania cywilnego, po wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości, jednocześnie z wezwaniem dłużnika do zapłaty w terminie 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w niej wpisu wzmianki o wszczęciu egzekucji. Ma to na celu ograniczenie kręgu potencjalnych nabywców nieruchomości, co do której toczy się egzekucja – znając bowiem treść księgi wieczystej, potencjalny nabywca będzie miał świadomość, że wierzyciel będzie mógł skierować egzekucję do nabytej przez niego nieruchomości.

Co więcej, powinien Pan tę umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna jest rodzajem umowy, której celem jest przygotowanie się stron do zawarcia umowy właściwej, zwanej też umową przyrzeczoną.

Umowę przedwstępną zawiera się zazwyczaj wtedy, gdy z powodu określonych przeszkód natury faktycznej lub prawnej zawarcie umowy właściwej nie jest w danym momencie możliwe lub korzystne dla podmiotów, które chcą ją zawrzeć.

Po wejściu w życie noweli do Kodeksu cywilnego z dnia 14 lutego 2003 r. (w dniu 25 września 2003 r.) strony nie muszą już w treści umowy przedwstępnej określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (nie jest to już warunek niezbędny do ważności tej umowy). W przypadku braku stosownego postanowienia znajduje bowiem zastosowanie regulacja z Kodeksu cywilnego.

Jeżeli zatem strony chcą zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży własności (lub użytkowania wieczystego) nieruchomości, umowa ta musi określać:

• rodzaj umowy,
• przedmiot sprzedaży – czyli odpowiednio prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości z dokładnym wskazaniem tejże nieruchomości,
• cenę sprzedaży.

W umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Czy umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego?

To, czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego, nie wpływa na jej ważność, nawet gdy umowa ta dotyczy nieruchomości (lokalu). Ma to jedynie znaczenie w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W zależności bowiem od tego, w jakiej formie umowę przedwstępną zawarto (pisemnej czy w formie aktu notarialnego), różne są konsekwencje nieprzystąpienia do umowy przez jedną ze stron.

Jeśli zatem umowę zawarto na piśmie, wówczas strony, która odmawia przystąpienia do umowy przyrzeczonej, nie można prawnie zmusić do jej zawarcia. Strona ta zobowiązana jest jedynie do naprawienia szkody, jaką druga strona (ta, która umowę chce zawrzeć) poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, wówczas strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, może zmusić drugą stronę (która się uchyla) do jej zawarcia. Możliwe jest bowiem wystąpienie do sądu o wydanie wyroku, który zastąpi zgodę strony na zawarcie umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji pomimo odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej umowa ta dojdzie do skutku w oparciu o wyrok sądu (art. 64 Kodeksu cywilnego).

Drugą radą, jaka mogę mieć dla Pana, jest to, aby uzgodnił Pan ze sprzedającym, iż sam wpłaci pieniądze na konto komornika – i taki zapis może znaleźć się w umowie przedwstępnej. Zabezpieczy się Pan wówczas przed sytuacją, w której sprzedający nie wpłaci należności na konto komornika, a Pan będzie mógł jedynie sądzić się z nieuczciwym sprzedającym o zwrot zaliczki czy zadatku – jest oczywiste, że nie zakupi Pan nieruchomości obciążonej hipoteką.