Dzierżawca i wypowiedzenie umowy dzierżawy na czas określony

Możliwość rozwiązania umowy dzierżawy na czas nieoznaczony

Przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) milczą na temat możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas określony. Kodeks cywilny przewiduje jedynie możliwość rozwiązania umowy dzierżawy zawartej na czas nieoznaczony.

Zgodnie z treścią artykułu 704 Kodeksu cywilnego:

„Art. 704. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego”.

Co do braku możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas określony pośrednio wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 2 kwietnia 1993 r., stwierdzając, iż umowa zawarta na czas oznaczony, do której z mocy art. 708 K.c. mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie w trybie art. 704 K.c.

Z kolei w sposób jednoznaczny Sąd Najwyższy zajął stanowisko w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 74/07), wskazując, iż wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony dopuszczalne jest w wypadkach określonych w tej umowie.

Co powinno znajdować się w treści umowy dzierżawy aby dzierżawca był uprawniony do wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony?

Zatem należy przyjąć, iż w treści umowy dzierżawy powinien znajdować się zapis określający sytuacje, w których dzierżawca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Jeśli zatem umowa nie przewiduje takiej możliwości, trzeba uznać, iż rozwiązanie umowy najmu nastąpi wraz z upływem okresu, na jaki została zawarta, chyba że umowa ta zostanie rozwiązana za zgodnym porozumieniem stron.

Odnosząc się z kolei do możliwości obniżenia czynszu dzierżawnego, należy zwrócić uwagę na treść art. 700 K.c.:

„Art. 700. Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”.

Możliwość obniżenia czynszu dzierżawnego

W związku z powyższym należy przyjąć, iż możliwość obniżenia czynszu dzierżawnego uzależniona jest od dwóch przesłanek:

• muszą wystąpić okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby,
• zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy musi się znacznie zmniejszyć.

Powyższe przesłanki muszą zaistnieć łącznie. Podkreślam, iż fakt, czy powyższe przesłanki zaistniały, będzie uzależniony każdorazowo od ich oceny, wobec czego nie sposób z góry stwierdzić, jakie to będą okoliczności. Obecnie przyjmuje się, iż wystąpienie każdej okoliczności, za którą nie ponosi odpowiedzialności dzierżawca, uprawnia go do żądania obniżenia czynszu (oczywiście przy zaistnieniu pozostałych wymagań). Okoliczności te nie mogą dotyczyć osoby dzierżawcy – nie mogą to być okoliczności, które związane są z jego zawinionym działaniem czy zaniechaniem – ani osób, za które ponosi odpowiedzialność.

Podsumowując, wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas określony jest możliwe wyłącznie w sytuacjach określonych w treści umowy. Z kolei możliwość obniżenia czynszu dzierżawnego zachodzi tylko wtedy, gdy zaistnieją okoliczności, o których mowa w art. 700 Kodeksu cywilnego.