Dzierżawa lub użyczenie

Użyczenie działki rolnej

Na podstawie przedstawionych przez Panią okoliczności przyjmuję, iż jest Pani właścicielem (a nie posiadaczem) nieruchomości oddanej do użytkowania.

Ponadto wskazuję, iż zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). Użytkowanie jest niezbywalne.

Pod względem formy do ustanowienia użytkowania wymóg aktu notarialnego dotyczy tylko samego oświadczenia woli właściciela ustanawiającego to prawo, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w każdej wybranej przez strony formie – w tym także w sposób dorozumiany, tzn. ujawniający tę wolę dostatecznie jasno.

Dodatkowo wskażę, iż od użytkowania należy odróżnić stosunek o charakterze obligacyjnym, zwany bezczynszowym użytkowaniem, które ma miejsce wtedy, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie jest obowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu. Do stosunku tego mają zastosowanie przepisy o dzierżawie, zwłaszcza gdy chodzi o zakończenie takiej umowy zawartej na czas nieoznaczony, natomiast w innych wypadkach możliwe jest odpowiednie stosowanie przepisów o użyczeniu (tak SN w orzeczeniu z 19 maja 1964 r., III CR 60/64, LexPolonica nr 314996, OSNCP 1965, nr 6, poz. 100). Trzeba jednak pamiętać o tym, że odpłatność nie należy do istoty użytkowania; użytkowanie bowiem może być zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne.

W Pani przypadku uznałbym, iż doszło do zawarcia nienazwanej umowy zbliżonej do umowy dzierżawy i użyczenia.

Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Abstrahując od powyższych rozważań dotyczących rzeczywistego stosunku łączącego Panią z rolnikiem, należy wskazać, iż zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Do przesłanek skutecznego zasiedzenia własności nieruchomości należą: władanie rzeczą jak właściciel przy woli władania jak właściciel (trzeba być tzw. posiadaczem samoistnym) oraz upływ oznaczonego w ustawie czasu.

Czy w czasie trwania umowy dzierżawy lub użyczenia można zasiedzieć nieruchomość?

Dzierżawca lub biorący nie spełnia jednak pierwszej z przesłanek, gdyż w wyniku umowy dzierżawy lub użyczenia uzyskuje posiadanie zależne, a nie samoistne. Co prawda włada faktycznie rzeczą, ale nie można mu przypisać woli właścicielskiego władania. Aby w tym przypadku uzyskać pozycję posiadacza samoistnego, umowa dzierżawy lub użyczenia musiałaby wygasnąć. Umowa taka co do zasady wygasa z upływem terminu, na który była zawarta.

Jeśli więc umowa dzierżawy lub użyczenia trwa, dzierżawca lub biorący w stosunku do oddanej mu rzeczy jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym, i z tej przyczyny rzeczy zasiedzieć nie może.

Posiadacz samoistny

Umowa dzierżawy lub użyczenia może być natomiast wypowiedziana przez każdą ze stron. Jeśli po wypowiedzeniu dotychczasowy dzierżawca utrzyma się w posiadaniu rzeczy (tzn. rzecz nie zostanie mu odebrana) i będzie rzeczą władać jak właściciel, nabędzie pozycję posiadacza samoistnego; od tej chwili będzie liczony czas niezbędny do zasiedzenia.

Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić: o posiadaniu samoistnym nie świadczy sama tylko długotrwałość posiadania, która nie jest kryterium odróżniającym posiadanie samoistne od zależnego. Posiadanie prowadzące do zasiedzenia musi mieć charakter władania rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie. Objęcie nieruchomości w posiadanie na podstawie umowy dzierżawy lub użyczenia świadczy o posiadaniu zależnym. Ponieważ dzierżawa lub użyczenie jest posiadaniem zależnym, nie może dojść w Pani przypadku do zasiedzenia nieruchomości. Do zasiedzenia nieruchomości konieczny jest okres 30 lat samoistnego posiadania.

Ponadto za posiadaniem zależnym rolnika (uniemożliwiającym zasiedzenie) przemawia fakt, iż to Pani opłaca podatki za przedmiotową nieruchomość oraz korzysta z dofinansowania Unii Europejskiej.