Dzierżawa gruntu od miasta, wybudowanie garażu i dziedziczenie go

Budowa garażu na gruncie należącym do miasta

Przedmiotowy garaż, mimo że wybudowany ze środków własnych Pani ojca, jest własnością miasta, gdyż posadowiony został na gruncie należącym do miasta.

Zgodnie bowiem z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Natomiast art. 47 § 1 K.c. mówi o tym, że „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”.

Powyższe nie oznacza jednak, że Pani ojciec, a obecnie Państwo jako jego spadkobiercy, nie macie żadnych praw związanych z budową tego garażu.

Otóż, zgodnie z przepisem art. 676 K.c. w związku z art. 694 K.c. jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz najętą, wydzierżawiający, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Rozwinięciem powyższej regulacji jest również treść wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07.05.2008 r., sygn. akt II CSK 12/08, w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że „dzierżawca, który dokonał nakładów na dzierżawioną nieruchomość, może dochodzić zwrotu nakładów powodujących ulepszenie nieruchomości dopiero w razie jej zwrotu wydzierżawiającemu”.

Zgodnie z przepisem art. 922 § 1 K.c. „prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej”.

Czy prawo dzierżawy przechodzi na spadkobierców?

Jak zatem z powyższego wynika, w skład spadku wchodzą nie tylko materialne składniki majątku spadkodawcy, lecz również prawa majątkowe, a takim właśnie prawem jest roszczenie o zwrot poczynionych nakładów. Wobec tego prawo to przechodzi na spadkobierców w częściach odpowiadających ich udziałowi w spadku. To samo dotyczy innych praw majątkowych, czyli również prawa dzierżawy.

Jak się zatem wydaje, nic nie stoi na przeszkodzie, abyście Państwo kontynuowali dzierżawę przedmiotowej nieruchomości, gdyż zgodnie z obowiązującymi przepisami wraz z chwilą śmierci spadkodawcy weszliście Państwo na jego miejsce, stając się tym samym stroną tej umowy dzierżawy na takich samych prawach, jakie przysługiwały spadkodawcy.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że obecnie przysługuje Państwu prawo dochodzenia od miasta zwrotu nakładów na grunt poczynionych przez Pani ojca poprzez wybudowanie na tym gruncie garażu, jednak roszczenie to stanie się aktualne dopiero z chwilą zwrotu nieruchomości miastu po wygaśnięciu dzierżawy.

Roszczenie wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o zwrot nakładów na rzecz

W tym miejscu wskazać również należy, iż zgodnie z przepisem art. 677 K.c. w związku z art. 694 K.c. roszczenia wydzierżawiającego przeciwko dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia dzierżawcy przeciwko wydzierżawiającemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Dlatego też istotne jest, aby roszczenie o zwrot nakładów, tj. zwrot wartości garażu, zgłosić miastu przed upływem roku od wygaśnięcia dzierżawy i zwrotu nieruchomości albo w razie odmowy przez miasto wypłaty tej kwoty, w tym okresie skierować sprawę do sądu.

Odnośnie zaś wniosku o stwierdzenie nabycia spadku po Pani ojcu, to wniosek taki należy złożyć w sądzie rejonowym ostatniego miejsca zamieszkania Pani ojca, wnosząc o stwierdzenie, że spadek nabyła Pani matka w 1/3, Pani w 1/3 oraz Pani brat również w 1/3; że spadkodawca nie pozostawił testamentu, a w skład spadku nie wchodzi gospodarstwo rolne. Do wniosku należy załączyć akt zgonu Pani ojca, a także skrócone akty urodzenia Pani i Pani brata oraz skrócony odpis aktu małżeństwa Pani matki.

Do wniosku dołączyć należy również dowód uiszczenia opłaty sądowej (w formie znaków sądowych lub potwierdzenia wpłaty w kasie sądu lub na rachunek bankowy sądu) w kwocie 50 zł.