Dzierżawa gruntów na okres 5 lat i podpisanie umowy

Umowa dzierżawy gruntów

Na samym początku pozwolę sobie wyjaśnić znaczenie dzierżawy gruntów*. Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Art. 694. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych bezpośrednio regulujących umowę dzierżawy”.

Jak wynika z powyższego, zasada funkcjonowania umowy dzierżawy sprowadza się do oddania dzierżawcy przez wydzierżawiającego na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony przedmiotu dzierżawy do używania z prawem pobierania pożytków, jakie przedmiot ten może przynosić, a dzierżawca zobowiązuje się do opłacania czynszu.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa dzierżawy gruntów?

Co do zasady umowa dzierżawy może być zawarta:

• tylko pisemnie – jeśli dzierżawa będzie dłuższa niż 1 rok,
• ustnie lub pisemnie – jeśli grunt wydzierżawiamy na okres krótszy niż 1 rok.

Pańska sytuacja charakteryzuje się tym, iż umowa dzierżawy gruntów nie została zawarta w formie pisemnej, a poza tym trwa dłużej niż rok. Skutkiem tego jest fakt, że w razie niezachowania tej formy traktuje się ją za zawartą na czas nieokreślony (art. 660 Kodeksu cywilnego).

Umowa dzierżawy ma charakter odpłatny, zatem elementem niezbędnym tej umowy jest czynsz dzierżawny. Umowa, która ma charakter nieodpłatny, nie będzie umową dzierżawy, a umową użyczenia, gdyż będzie polegać na nieodpłatnym korzystaniu z cudzej rzeczy.

Oznaczenie czynszu za dzierżawę

Czynsz dzierżawny może być oznaczony zarówno w pieniądzach, jak i w innym rodzaju świadczenia. Można go oznaczyć również w ułamkowej części pożytków (np. określonej ilości zboża). Dopuszczalne jest, aby osoba dzierżawiąca, biorąca nieruchomość rolną w dzierżawę, nie była zobowiązana do uiszczania czynszu, lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu.

W umowie dzierżawy gruntów warto określić termin płatności czynszu, pozwala to na uniknięcie wielu nieporozumień. Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia pamiętając by uprzednio udzielić dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego – podstawowym obowiązkiem dzierżawcy (Pana kontrahenta) jest terminowe płacenie czynszu dzierżawnego w wysokości i w sposób ustalony w umowie, wykonywanie swego prawa zgodnie z wymogami prawidłowej gospodarki i dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym.

Bez Pana zgody (wydzierżawiającego) dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy ani nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też go poddzierżawić. Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest, zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w stanie nie pogorszonym po całkowitym rozliczeniu.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów zawartej na czas nieoznaczony

Co do wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntów należy stwierdzić, że wypowiedzenie takiej umowy dzierżawy, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony tzn. bezterminowo, można złożyć zgodnie z postanowieniami zawartej umowy lub w Pana przypadku z zachowanemu terminów ustawowych, tzn. na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego.

Rok dzierżawny, jeżeli strony inaczej nie postanowią, liczy się od początku dzierżawy, tj. od dnia wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy. Okres ten może wynikać ze zwyczaju przyjętego w danym środowisku, zaś forma wypowiedzenia może być dowolna i żadna ze stron nie ma obowiązku wyjaśniania jego pobudek.

Jeśli natomiast umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, np. 10 lat i z datą pewną, tj. umowa potwierdzona urzędową pieczęcią, np. urzędu gminy czy starostwa – rozwiązać taką umowę można zgodnie z zapisami w zawartymi w umowie, lecz jeśli takiego zapisu brak, to umowa nie podlega wypowiedzeniu i rozwiązaniu tylko wygasa w terminie umówionym.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów bez zachowania terminów wypowiedzenia

Każdą umowę dzierżawy – zarówno zawartą na czas oznaczony, jak i nieoznaczony – może Pan jednak wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących wypadkach:

• gdy dzierżawca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu dzierżawnego, pomimo udzielonego dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 703 Kodeksu cywilnego),

• gdy dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem tego przedmiotu i czyni to mimo upomnień (najlepiej pisemnych) ze strony wydzierżawiającego (art. 667 § 2 zdanie 1),
• gdy dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę (art. 698 § 2).

Jak z powyższego wynika, Pana dotychczasowy dzierżawca nie może oczywiście dyktować Panu warunków dzierżawy, ale z powodu zawarcia umowy dzierżawy dłużej niż rok i niezawarcia jej w formie pisemnej obowiązując Pana ustawowe terminy wypowiedzenia umowy dzierżawy, a mianowicie na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Wypowiedzenie dzierżawy wbrew przepisom ustawowym będzie uznane za bezskuteczne i dzierżawa będzie trwała nadal.

Wspomina Pan niestety, iż od maja 2013 r. ma się rozpocząć dzierżawa zawarta z inną osobą w formie pisemnej.

W tym przypadku rodzi się problem, gdyż najprawdopodobniej obecny dzierżawca nie usunie się do tego czasu z nieruchomości (będzie mógł mu Pan wypowiedzieć umowę według zasad ustawowych – w zależności od kiedy trwa rok dzierżawny).

Przyszły dzierżawca z powodu zwłoki w wykonaniu umowy (wypowiedzenie będzie trwało określony czas) będzie mógł się domagać odszkodowania za to, iż w terminie nie będzie mógł dzierżawić od Pana gruntów.

Zwłoka w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej

Zgodnie z art. 491 §1 Kodeksu cywilnego „jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki”.

Jak więc wynika z powyższego artykułu, Pana przyszły dzierżawca będzie mógł odstąpić od umowy dzierżawy gruntów, jeżeli dopuści się Pan zwłoki w wykonaniu zobowiązania, a mianowicie wydania mu gruntu pod uprawę. Może również dochodzić odszkodowania, oczywiście jeżeli wykaże przed sądem zarówno szkodę, jak i jej wysokość wskutek zwłoki.

Podsumowując, Pana dotychczasowy kontrahent ma rację, powołując się na ustawowe terminy wypowiedzenia mające zastosowanie w tym przypadku. Można przecież wypowiedzieć jeszcze umowę dzierżawy, jeżeli wydanie tej nieruchomości zostało dokonane np. we wrześniu, wtedy dopuści się Pan zwłoki „jedynie” o 1 miesiąc.

Proszę jeszcze rozważyć rozwiązanie nowej „umowy dzierżawy”, zgodnie z postanowieniami w niej zawartymi, gdyż rok przed wydaniem przedmiotu dzierżawy osoba ta nie powinna ponieść strat wskutek jej przedwczesnego rozwiązania (proszę uważać na postanowienia dotyczące ewentualnych kar umownych za rozwiązanie umowy).

* Stan prawny z dnia 13.08.2012 r.