Dziedziczenie mieszkania wykupionego od gminy

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości

W polskim prawie cywilnym nie funkcjonuje coś takiego jak sprzedaż warunkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego „własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

Kwestię przenoszenia własności nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości (a taką czynnością jest tzw. wykup mieszkania komunalnego) reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ organy państwa i samorządu działają jedynie na podstawie prawa, nie mogą one regulować tych kwestii w sposób odmienny niż w ustawie. Oznacza to, że mogą robić tylko to, co w ustawie jest dozwolone, a ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje takiego trybu sprzedaży nieruchomości, w którym będzie można ustalać dla kupującego warunki, po których spełnieniu nieruchomość ostatecznie stanie się jego własnością (przy czym nie mam tu na myśli umowy przedwstępnej).

Jeśli zostanie sporządzony akt notarialny, na którego mocy Pana ojciec zakupi mieszkanie, to automatycznie stanie się on pełnoprawnym jego właścicielem i będzie mógł swobodnie nim dysponować. Takie mieszkanie stanie się składnikiem majątku wchodzącym w skład spadku po tacie, który Pan jako syn z ustawy czy w drodze testamentu może nabyć.

Konieczność zwrotu udzielonej przy zakupie bonifikaty od ceny mieszkania

Kwestią do dyskusji może być ewentualna konieczność zwrotu udzielonej ojcu przy zakupie bonifikaty od ceny mieszkania. Zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami „właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:

1) na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych celów publicznych;

2) osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;

3) organizacjom zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe;

4) poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy, jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

5) na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego;

6) kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

7) jako lokal mieszkalny;

8) w wyniku uwzględnienia roszczeń, o których mowa w art. 209a ust. 1 i ust. 2;

9) spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub z przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych;

10) osobie, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6, z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe;

11) podmiotom, o których mowa w art. 61 ust. 1”.

Kiedy bonifikata nie będzie podlegać zwrotowi?

Bonifikata ta może jednak podlegać zwróceniu. „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu tego nie stosuje się jednak w przypadku:

1) zbycia na rzecz osoby bliskiej,

2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;

5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe”.

Chodzi tu jednak o zbycie celowe, świadome. Dziedziczenie jest konsekwencją śmierci spadkodawcy, która nie jest zależna od woli nabywcy mieszkania z bonifikatą. Trudno zatem żądać od spadkobiercy zwrotu bonifikaty udzielonej jego spadkodawcy.

W mojej ocenie nie ma Pan podstaw do obaw. Z chwilą śmierci ojca mieszkanie bez żadnych ograniczeń przejdzie na Pana własność. Darowizna narazi Pana na niepotrzebne w tym momencie koszty związane z aktem notarialnym.