Dzicy lokatorzy, którzy zajęli dom pod nieobecność właściciela

Samowolne zajęcie lokalu przez osoby nieuprawnione

Z Pana relacji wynika, iż dom będący Pana własnością obecnie zajmują lokatorzy. Zamieszkują dom bez Pana zgody. W związku z tym nie ma Pan innej możliwości, jak tylko wezwać ich do opuszczenia domu pod rygorem eksmisji i obciążenia ich kosztami postępowania sądowego.

Samo pojęcie „eksmisja” nie jest używane w treści przepisów prawnych i pod pojęciem tym rozumieć należy wszelkie czynności faktyczne i prawne zmierzające do opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób oraz rzeczy i wydania uprawnionej osobie.

Jako podstawę żądania eksmisji uznaje się stan, w którym osoba zajmująca lub władająca lokalem (nieruchomością) nie ma do tego tytułu prawnego. Wiąże się to z samowolnym zajęciem lokalu (nieruchomości) lub zakończeniem trwania stosunku prawnego, na podstawie którego można używać rzeczy cudzej (np. wypowiedzenie umowy najmu). W wyjątkowych sytuacjach można przymusowo usunąć osobę, która dysponuje tytułem prawnym, gdy szczególny przepis na to zezwala (np. konieczność remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związanego ze stanem budynku).

Podstawą prawną eksmisji jest przede wszystkim art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. To skuteczne uprawnienie to właśnie tytuł prawny, który może zniweczyć żądanie właściciela.

Bez względu na sposób, w jaki lokatorzy znaleźli się w Pana lokalu, należy podkreślić, że nikogo siłą z domu nie wolno usunąć, dlatego zawsze należy wnieść sprawę do sądu o eksmisję, w której sąd będzie badał podstawy oraz zasadność eksmisji.

Eksmisję sensu stricto można odnosić do postępowania przed sądem lub odpowiednim organem, zmierzającym do wydania orzeczenia nakazującego określonej osobie wydanie rzeczy. Sam proces można podzielić na etap wstępny – polegający na wezwaniu do zwrotu lokalu, postępowania przed organem orzekającym skierowanie pozwu o opróżnienie lokalu i egzekucyjny – skierowanie wniosku o wszczęcie egzekucji przez komornika na podstawie uzyskanego wyroku zaopatrzonego w klauzulę wykonalności.

Nakaz opróżnienia lokalu - eksmisja

Jeżeli sąd nakaże opróżnienie lokalu, wykonanie eksmisji oddane jest już do właściwego organu egzekucyjnego – komornika. W tym miejscu do tego postępowania ma zastosowanie art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym:

„§ 1. Jeżeli dłużnik ma wydać nieruchomość lub statek albo opróżnić pomieszczenie, komornik sądu, w którego okręgu rzeczy te się znajdują, wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie. (…)

§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

§ 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia.

§ 5¹. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. (…)

§ 9. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

§ 10. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

§ 11. Minister Sprawiedliwości określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy tryb postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu, lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości, mając na względzie ochronę przed bezdomnością osób eksmitowanych oraz sprawne prowadzenie egzekucji”.

Egzekucja świadczenia polegającego na wydaniu nieruchomości

Powyższy artykuł dotyczy egzekucji świadczenia polegającego na wydaniu nieruchomości lub statku albo opróżnienia pomieszczenia (§ 1), a także opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, (§ 4) – bez względu na rodzaj tytułu wykonawczego nakładającego na dłużnika obowiązek wydania tych rzeczy.

W świetle zmienionych przepisów art. 1046 przebieg wykonania obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika różni się w zależności od tego, czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, czy też nie posiada takiego tytułu i możliwości. W pierwszym przypadku komornik usunie dłużnika do takiego lokalu lub pomieszczenia. W drugim przypadku komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez sześć miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, i powiadomi gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom pomieszczenia tymczasowego.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, z powodów wskazanych w art. 25d ustawy o ochronie praw lokatorów, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości (§ 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Wykonując tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo wydanie nieruchomości, przed usunięciem ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji, komornik dokonuje ich opisu.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego osobie eksmitowanej

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 1 i 6 ustawy). Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że obowiązkiem opróżnienia lokalu objęta jest kobieta w ciąży, małoletni, niepełnosprawny lub ubezwłasnowolniony oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkały, obłożnie chory, emeryt i rencista spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoba mająca status bezrobotnego, osoba spełniająca przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, komornik:

1. zawiadamia tę osobę, że może wystąpić z powództwem o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego w terminie sześciu miesięcy od zawiadomienia uprawnionego przez komornika;
2. zawiesza postępowanie egzekucyjne;
3. o zawieszeniu postępowania egzekucyjnego zawiadamia prokuratora.

„W razie wytoczenia powództwa o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu zakończenia postępowania w sprawie o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego. Postępowanie egzekucyjne podejmuje się z urzędu, jeżeli w terminie sześciu miesięcy od jego zawieszenia komornikowi nie zostanie przedstawiony nakaz sądu o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu zakończenia postępowania w sprawie o ustalenie uprawnienia do lokalu socjalnego”.

Wniosek o eksmisję

Jak wynika z powyższego, eksmisję przeprowadza komornik na podstawie tytułu wykonawczego. Wniosek do komornika kieruje właściciel nieruchomości i to on, najprościej mówiąc, wydaje dyspozycje komornikowi.

Obecnie jednak powinien Pan ustalić, kto dokładnie zamieszkuje Pana dom, i wezwać lokatorów do dobrowolnego opuszczenia domu. W razie braku reakcji konieczna będzie sprawa sądowa i eksmisja przeprowadzona przez komornika. Żadnych innych spraw załatwiać Pan nie musi. Osoby dobrowolnie zajmujące lokal raczej nie są zameldowane – potrzebowałyby Pana zgody i aktu własności, których przecież nie posiadają. Oczywiście może Pan również zgłosić sprawę na policję jako samowolne wtargnięcie do Pana nieruchomości.

Proszę też o wyjaśnienie, na jakiej podstawie zamieszkiwali Pana dom poprzedni dwaj lokatorzy. Jeżeli na podstawie najmu, to lokatorowi pozostającemu przy życiu należałoby najpierw wypowiedzieć umowę najmu z określonego powodu (np. zaleganie z płatnościami, niszczenie nieruchomości – podstawy wypowiedzenia muszą być podane), gdyż akurat on miał podstawę prawną zamieszkiwania w domu.

I tak zgodnie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela”.

Jeżeli wypowiada Pan najem z powodu powyższych okoliczności, to musi Pan postępować zgodnie z powyższymi regułami (np. najpierw wezwanie najemcy do korzystania z lokalu zgodnie z umową, a dopiero potem wypowiedzenie), gdyż w przeciwnym wypadku sąd uzna wypowiedzenie za bezskuteczne i pozew o eksmisję oddali.

Nie będziemy mieli jednak do czynienia z powyższymi rygorami, jeżeli lokatorzy zajmują lokal bez tytułu prawnego. Wtedy moim zdaniem wystarczy wezwanie do opuszczenia lokalu, o którym wspominałem.