Działka ze wszczętą egzekucją komorniczą

Nabycie nieruchomości z wszczętą egzekucją komorniczą

Nabywanie nieruchomości w opisanym stanie rzeczy jest dość ryzykowne.

Z kilku powodów – jeśli dłużnik nie spłaci należności zabezpieczonych hipoteką, stanie się Pan dłużnikiem rzeczowym. To znaczy, że pozostała kwota, odsetki, koszty będą mogły być egzekwowane z nieruchomości, w tym nieruchomość może zostać zlicytowana, mimo iż stanowi Pana własność.

Przez zajęcie dłużnik nie traci prawa dysponowania zajętą nieruchomością, w tym także prawa jej zbycia. Dłużnik może po zajęciu rozporządzić nieruchomością na podstawie umowy, czynność ta ma moc wiążącą dla dłużnika i nabywcy. Jednakże nie może ona uszczuplać praw wierzyciela (wierzycieli) w poszukiwaniu należności z zajętej nieruchomości. Temu uszczupleniu praw wierzyciela zapobiega komentowany przepis, według którego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nie można żądać unieważnienia czynności, na której podstawie dokonano zbycia nieruchomości tylko dlatego, że zbycie nastąpiło po zajęciu. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Przez uczestnictwo nabywcy w charakterze dłużnika dotychczasowy dłużnik nie przestaje występować w dalszym postępowaniu. Ze sformułowania „nabywca może uczestniczyć” należy wyprowadzić wniosek, że tylko od uznania nabywcy zależy, czy będzie on uczestniczył w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności dokonane przed zbyciem są skuteczne wobec nabywcy, i to bez potrzeby powtarzania ich w stosunku do niego. Inne stanowisko nie dałoby się pogodzić ze stwierdzeniem „rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie”. Jeżeli nabywca uczestniczy w postępowaniu w charakterze dłużnika, powinien tak jak dłużnik otrzymywać wszelkie zawiadomienia oraz wezwania.

W rozporządzeniu nieruchomością mieści się także jej obciążenie hipoteką lub innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi. Obciążenie to nie wywiera żadnego wpływu na dalsze postępowanie.

„Wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne” (uchwała Sądu Najwyższego z 30 marca 2006 r., sygn. akt III CZP 16/06, Biul. SN 2006, nr 3).

Wyjściem z sytuacji, ale nie do końca zabezpieczającym, jest uzyskanie od komornika czy też komorników prowadzących egzekucję z tej nieruchomości zaświadczenia o zadłużeniu nieruchomości, konkretnie na dzień podpisania aktu notarialnego, i wpłacenie tergo zadłużenia bezpośrednio na konto komornika lub do jego rąk. Ważne jest, aby pokryć wszelkie koszty: egzekucyjne i wszelkie inne i uzyskać od komornika zaświadczenie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego w celu wykreślenia hipoteki z KW.

Skarga pauliańska

Jest to pewna alternatywa. Pozostaje jeszcze inna rzecz: skarga pauliańska.

Jeśli sprzedający ma inne długi – wierzyciele mogą wystąpić ze skargą pauliańską.

Przesłankami skargi są:

• pokrzywdzenie wierzycieli, polegające na tym, wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika stał się on niewypłacalny lub stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności,
• osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową z tej czynności prawnej,
• działanie dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli i wiedza lub możliwość – przy zachowaniu należytej staranności – dowiedzenia się o tym przez osobę trzecią.

Okoliczność, że nabywca działki ze wszczętą egzekucją komorniczą działał w porozumieniu z dłużnikiem, może okazać się jednakże trudna do udowodnienia. Ciężar udowodnienia tych przesłanek spoczywa zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego na powodzie jako osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. Pomocne może się okazać domniemanie z art. 527 § 3 i 4 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli osobą trzecią, tj. w tym wypadku stroną umowy sprzedaży nieruchomości, była osoba pozostająca w bliskim stosunku ze sprzedawcą–dłużnikiem albo przedsiębiorca pozostający z nim w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Sprzedaż nieruchomości z pokrzywdzeniem wierzycieli

Z wiedzą trzeciej osoby o tym, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli (co jest trudne lub wręcz niemożliwe do udowodnienia), zrównana została sytuacja, gdy osoba trzecia przy zachowaniu należytej staranności mogła tę wiedzę uzyskać (a zatem, gdy brak tej wiedzy jest zawiniony). Nie ma przy tym znaczenia zła wiara osoby trzeciej ani to, czy posiadana przezeń wiedza jest wynikiem jej działania, a zwłaszcza porozumienia się z dłużnikiem. Obojętne też jest źródło wiedzy i sposób jej uzyskania.

§ 3 art. 527 wprowadza dalsze ułatwienie dowodowe przez ustanowienie określonego w nim domniemania. Dla zastosowania go konieczne jest wykazanie przez wierzyciela, że osobę trzecią łączył z dłużnikiem stosunek bliskości w chwili dokonania czynności prawnej krzywdzącej wierzycieli. W razie wykazania tej okoliczności wierzyciel nie ma obowiązku udowadniania, że osoba trzecia wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć o świadomości dłużnika pokrzywdzenia wierzycieli. Osoba trzecia może obalić omawiane domniemanie przez udowodnienie, że pomimo stosunku bliskości z dłużnikiem nie wiedziała o świadomości dłużnika pokrzywdzenia wierzycieli i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się o tym dowiedzieć.

Domniemanie z § 3 art. 527 odnosi się także do dalszej osoby, która uzyskała korzyść majątkową w wyniku rozporządzenia nią przez osobę trzecią (art. 531 § 2).

Ustawa nie określa, jaki rodzaj stosunku łączącego osobę trzecią z dłużnikiem uzasadnia uznanie jej za „osobę będącą w bliskim z nim stosunku”. Ogólnie rzecz biorąc, w przepisie art. 527 § 3 chodzi o taki stosunek bliskości między dwiema osobami, który uzasadnia przyjęcie, że jedna z nich jest w posiadaniu informacji o aktualnej sytuacji majątkowym drugiej (wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 61/96, OSNC 1996, nr 9, poz. 125). Uznanie to uzależnione jest od oceny okoliczności ujawnionych w konkretnym przypadku (wyrok SN z dnia 10 kwietnia 1964 r., sygn. akt III CR 39/64, OSNCP 1965, nr 5, poz. 75). Stosunek bliskości z reguły wynika z powiązań rodzinnych: pokrewieństwa, małżeństwa czy powinowactwa, chociaż w niektórych wypadkach, mimo istnienia formalnych więzów rodzinnych, może on nie zachodzić (np. w razie nieutrzymywania przez krewnych żadnych kontaktów, wzajemnej między nimi wrogości lub obojętności). Stosunek bliskości może ponadto wynikać np. z narzeczeństwa (orz. SN z dnia 11 maja 1946 r., sygn. akt C II 216/45, OSN 1947, nr 1, poz. 22), konkubinatu, przyjaźni, wdzięczności, a nawet wspólności interesów osobistych lub majątkowych, np. z utrzymywania stałych kontaktów handlowych (patrz powołany wyrok SN z dnia 24 kwietnia 1996 r., sygn. akt I CRN 61/96, OSNC 1996, nr 9 poz. 125). W przypadku, gdy osobą trzecią jest pewna zbiorowość zorganizowana, np. spółka handlowa, wystarczy istnienie stosunku bliskości w odniesieniu do jednego członka tej zbiorowości, nawet gdy to nie on dokonał czynności krzywdzącej wierzyciela (wyrok SA w Gdańsku z dnia 10 stycznia 1995 r., sygn. akt I ACr 1014/94, powołany w uwadze 7). Stosunek bliskości w rozumieniu art. 527 § 3 może także zachodzić między osobami prawnymi, np. ze względu na bliskie kontakty handlowe, stałą współpracę (M. Pyziak-Szafnicka, Ochrona…, s. 143).

Uznanie czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną

Ochrona wierzyciela, którą zapewnia skarga pauliańska, sprowadza się do uznania czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną w stosunku do wierzyciela, który czynność zaskarżył. Oznacza to, że zaskarżona czynność zachowuje ważność, ale jest ona bezskuteczna tylko w stosunku do wierzyciela, który czynność tę zaskarżył (a w wypadku solidarności wierzycieli – także w stosunku do pozostałych wierzycieli solidarnych), natomiast w stosunku do innych osób, a w szczególności między dłużnikiem a osobą trzecią, która uzyskała korzyść majątkową, oraz w stosunku do innych wierzycieli (poza wierzycielami solidarnymi) czynność pozostaje nadal skuteczna (jest to tzw. bezskuteczność względna). Bezskutecznością może być objęta jedynie czynność prawna dłużnika do maksymalnych rozmiarów wierzytelności przysługującej wierzycielowi, który czynność zaskarżył. Orzeczenie zapadłe w sprawie o uznanie czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną ma charakter konstytutywny. Dopiero data prawomocności wyroku zapadłego w takiej sprawie, stwarza sytuację prawną wymagalności długu obciążającego osobę trzecią, która uzyskała korzyść (wyrok SN z dnia 3 czerwca 1982 r., sygn. akt III CRN 105/82, OSNCP 1983, nr 1, poz. 14). Według innego poglądu bezskuteczność następuje od dnia wystąpienia przez wierzyciela z powództwem lub zarzutem, o których mowa w art. 531, jeżeli zostały one uwzględnione (B. Łubkowski, Kodeks…, s. 1248).

Aby wyrok uwzględniający skargę pauliańską mógł odnieść pożądany skutek, jego sentencja powinna określać wierzytelność, której ochronie ma on służyć, czynność prawną, która w całości lub w części zostaje uznana za bezskuteczną, oraz stwierdzać, że jest ona bezskuteczna tylko w stosunku do powoda (orz. SN z dnia 13 lutego 1970 r., sygn. akt III CRN 546/69, OSNCP 1970, nr 10, poz. 192, z dnia 28 grudnia 1976 r., sygn. akt III CRN 302/76, OSNCP 1977, nr 7, poz. 121 i z dnia 11 października 1995 r., sygn. akt III CZP 139/95, OSNC 1996, nr 1, poz. 17).

Jeśli więc sprzedający ma inne długi – może dojść do sytuacji, że sąd uzna czynność zbycia tej działki ze wszczętą egzekucją komorniczą za bezskuteczną i nadal będzie prowadzona egzekucja z tej nieruchomości, tym razem na rzecz tych wierzycieli, którzy uzyskali wyrok sądu o uznaniu tej umowy sprzedaży za bezskuteczną.