Gruz na sąsiedniej działce - jak dochodzić swoich praw?

Problem z sąsiadem wysypującym gruz na cudzą działkę

W mojej ocenie nie powinna Pani czekać na zakończenie postępowania wykroczeniowego, albowiem formalnie i praktycznie skazanie sąsiada nic Pani nie da. Pani wolą jest usunięcie gruzu z nieruchomości. Sąsiad twierdzi, że miał na to zgodę. Pani uważa, że nie, wskazując, że sąsiad otrzymał upust przy zakupie nieruchomości, co jest Pani w stanie wykazać dowodami w postaci maili. Na pewno sąsiad będzie próbował wskazywać, że uzyskał od Pani zgodę słowną na zrzucenie na Pani nieruchomość gruzu, ale gdy Pani temu zaprzeczy, dysponując mailami, z których wynikać będzie zupełnie coś innego, to Pani powinna mieć większe szanse na uznanie wiarygodności przez sąd.

Jak zmusić sąsiada do zaniechania naruszeń na nieruchomości sąsiedniej?

Przysługuje Pani prawo wystąpienia wobec sąsiada z żądaniem przywrócenia stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Powyższe wynika z treści art. 222 § 2 K.c. zgodnie z którym – przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu: „przykładowo można wskazać, że roszczenie negatoryjne powstaje dla właściciela, gdy inna osoba, nie będąc do tego uprawnioną, przejeżdża lub przechodzi przez jego nieruchomość, kieruje na nią odpływ wody deszczowej, zakłada urządzenia doprowadzające gaz, łowi ryby w jego jeziorze. Należy przy tym podkreślić, że chodzi tu o taką ingerencję w sferę prawa własności, która stanowi bezprawne jego naruszenie. Określonej osobie może przysługiwać bowiem prawo do wkroczenia w sferę uprawnień właściciela, na przykład z tytułu służebności drogi koniecznej. Roszczenie negatoryjne przysługuje także, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej dopuszcza się immisji przekraczającej granice przeciętnej miary, wyznaczone przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe; zakaz takich immisji przewiduje art. 144 K.c. (por. W. J. Katner, Ochrona własności nieruchomości przed naruszeniami pośrednimi, Warszawa 1982, s. 101 i n.).”*

Usunięcie skutków naruszeń na cudzej nieruchomości

Bezspornym powinno być, że zrzucenie na Pani nieruchomość gruzu jest działaniem bezprawnym (zakładam, że zgody sąsiad nigdy nie otrzymał). Przywrócenie stanu zgodnego z prawem, o którym mowa w art. 222 § 1 K.c., ma na celu wyeliminowanie ingerencji sąsiada, jako osoby nieuprawnionej, w Pani władztwo na nieruchomości. Nadto przywrócenie stanu zgodnego z prawem polega na usunięciu skutków naruszeń, tj. posprzątanie nieruchomości. Nie jest natomiast możliwe dochodzenie w ramach roszczenia negatoryjnego rekompensaty pieniężnej za szkodę, związaną z naruszeniem prawa własności.

Powódką byłaby Pani, pozwanym sąsiad. W toku postępowania cywilnego na pewno wykorzystałaby Pani materiały zebrane w toku postępowania wykroczeniowego. Z opisu wynika bowiem, że nie jest sporne wyrzucenie gruzu na Pani nieruchomość. Sporne jest natomiast prawo do takiego wyrzucenia. Innymi słowy – to sąsiad na pewno wyrzucił gruz i to jest Pani w stanie udowodnić przed sądem. Zachodzi pytanie, czy sąsiadowi uda się udowodnić, że miał do tego prawo. Osobiście uważam, że takiej możliwości nie ma.

Zanim wystąpi Pani na drogę postępowania sądowego, powinna Pani wezwać sąsiada pisemnie do przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania w przyszłości naruszenia Pani własności. Wezwanie powinno być nadane jako przesyłka polecona za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Pismo powinno wskazywać 7-dniowy termin na usunięcie gruzu od doręczenia pisma.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. eresa A. Filipiak, Komentarz do art. 222 Kodeksu cywilnego, 2012.09.01, LEX, 2012