Działka za wąska na dom, jak przekształcić grunt leśny na rolny i zyskać miejsce na inwestycję?

Działka leśna – zmiana przeznaczenia

Na wstępie wskazuję, że odlesienie lub przekształcenie działki leśnej w działkę rolną musi odbywać się zgodnie z obowiązującymi przepisami, które to przepisy wskazują przesłanki, kiedy dopuszczalne jest takie działanie.

Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu – orzecznictwo

W orzecznictwie podkreśla się, że: Skoro ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, to obowiązek wykazania, że w danej sprawie tego rodzaju szczególnie uzasadniona potrzeba wystąpiła, ciąży na właścicielu lasu, który powinien przedstawić wyczerpującą argumentację przemawiającą za niezbędnością tego przeznaczenia. Przy czym, o ile na właścicielu lasu spoczywa ciężar wykazania okoliczności, z których chce wywodzić skutki prawne, a więc szczególnie uzasadnioną potrzebę zmiany lasu na użytek rolny, to na organie prowadzącym postępowanie spoczywa powinność dokładnego zbadania tej przesłanki w jednostkowej sytuacji strony wnioskującej i dokonania oceny wskazanych przez stronę okoliczności (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22).

Zaś Pod sformułowaniem szczególnie uzasadnione potrzeby właściciela lasu należy rozumieć sytuację wyjątkową, będącą dla właściciela czymś absolutnie niezbędnym w danej sytuacji i jednocześnie uzasadnioną nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny. Tym samym powody wystąpienia z wnioskiem powinny wykraczać poza subiektywny interes strony, nawet jeżeli jest on uzasadniony” (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22). Nadto „Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru „szczególnie uzasadnionych”, skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21).

Poza tym zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowym: Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, mająca uzasadniać przekształcenie lasu w użytek rolny, musi być aktualna (realna) w dacie występowania z wnioskiem, a nie tylko być potencjalna (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 877/21).

Zaznaczam również, że: Nawet czasowy brak roślinności leśnej nie jest podstawą do przeklasyfikowania gruntu leśnego na nieleśny (wyrok NSA z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21).

Nadto: Nie można a limine przyjąć, że każdy las przedstawia tę samą wartość publiczną. By adekwatnie poczynić ustalenia w tym zakresie, należy wziąć pod uwagę takie okoliczności jak: wielkość lasu, jego wiek, utrzymanie (stan/kondycja) oraz rodzaj (powszechność/rzadkość) drzewostanu, położenie w zwartym kompleksie leśnym, odległość oddziałek rolnych, sąsiedztwo infrastruktury przemysłowej, drogowej (każdej nie-leśnej), wykorzystanie lub możliwość wykorzystania do produkcji i gospodarki leśnej, itp. (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21).

Jak widać, zmiana przeznaczenia klasyfikacji gruntu z leśnego na inny jest bardzo wymagająca i należy dobrze uargumentować i udowodnić potrzebę zmiany gruntu.

Przeznaczenie nieruchomości leśnej pod zabudowę

O ile ustawa wskazuje wprost warunki, na jakich można próbować ubiegać się o zmianę gruntu leśnego na rolny, to już nie została uregulowana w ustawie o lasach w żaden sposób kwestia zmiany gruntu leśnego na przeznaczony pod zabudowę.

W takiej sytuacji należy opierać się m.in. na regulacjach ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (zwanej dalej: u.o.g.r.l). Następnie wskazuję, że w myśl art. 7 ust. 2 pkt 5 u.o.g.r.l. – przeznaczenie gruntu na cele nieleśne wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Natomiast, co jest bardzo ważne – przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l).

Przepis art. 7 ust. 1 u.o.g.r.l. stanowi odzwierciedlenie ogólnej zasady, że jeśli przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne wymaga zgody właściwego organu administracji, to taka zmiana przeznaczenia może nastąpić jedynie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (wyrok NSA z dnia 24 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 548/19).

Wnioski

Generalnie zmiana klasyfikacji z lasu na grunt nieleśny jest możliwa, ale z praktyki wiem, że przekształcenie lasu w inny użytek jest procedurą czasochłonną i kosztowną. Jak widać, trzeba spełnić wiele wymogów, uzyskać szereg zgód i oczywiście ponieść w tym zakresie znaczne nakłady finansowe. Nawet jeśli obecny użytek tylko z nazwy jest gruntem leśnym, nie decyduje to o tym, że nie trzeba spełnić pozostałych warunków. Ponadto, jeśli na gruncie faktycznie rosną zadrzewienia, będzie to kolejna przesłanka negatywna do zmiany gruntu leśnego na grunt rolny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414