Działka rolna bez dostępu do drogi publicznej a możliwość budowy domku letniskowego

Legalność inwestycji budowlanej na działce

Przed przejściem do odpowiedzi na Pańskie pytanie proponuję zastanowić się, czy we wniosku o pozwolenie budowlane lub w zgłoszeniu prac budowlanych na działce rolnej (szczególnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne „przeznaczonej”) byłoby właściwe użycie określenia „domek letniskowy”. Samo określenie „domek letniskowy” mogłoby nawet faktycznie stać się okazją do braku administracyjnej akceptacji planów inwestycyjnych na gruncie rolnym. Podkreślenie zamiaru prowadzenia produkcji rolnej (a ta przecież nie musi być bardzo intensywna) oraz dążenia do zapewnienia jej właściwego poziomu mogłoby pomóc w doprowadzeniu do legalnego zbudowania budynku (być może nawet nadającego się do zamieszkania), który miałby wiązać się z gospodarką rolną (a przecież tej można by zaprzestać po oficjalnym zakończeniu prac budowlanych). Podkreślam, że daleki jestem od dawania wytycznych – także z uwagi na to, iż jestem inną osobą, wskazaną w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.), w którym zawarto ustawowe określenie własności; ośmielam się zaproponować rozważenie takiej strategii (prawdopodobnie we współpracy z doświadczonym architektem), która ułatwiłaby legalną realizację Pańskiej inwestycji.

Dostęp działki do drogi publicznej

Oto fragment treści artykułu 5 ustęp 1 Prawa budowlanego:

„Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: (…) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej”.

Sformułowanie zapewnienia dostępu do drogi publicznej da się różnie rozumieć (wykładać, interpretować). W przeszłości dość często (zwłaszcza poza zabudową typowo miejską lub osiedlową) wystarczył faktyczny dostęp do drogi publicznej (skrótowo i potocznie rzecz ujmują: wystarczyło, że „da się dojechać”). Od około pięciu lat (czyli od „liberalizacji Prawa budowlanego”) organy administracji publicznej na ogół wymagają prawnego dostępu do drogi publicznej; coraz częściej trzeba nawet spełnić wymogi ustawy o drogach publicznych (chodzi o oficjalny zjazd z takiej drogi).

Problemy w zakresie dostępu do drogi publicznej (zwłaszcza dostępu prawnego) dotyczą milionów osób w Polsce. Niestety, władze państwowe – niezależnie od kadencji parlamentarnych oraz prezydenckich – zdają się faktycznie strajkować odnośnie do tej problematyki; czasami reguluje się ją wycinkowo (i to na ogół „obok Kodeksu cywilnego”) – przykładem może być (dość znana) „lex deweloper”. Lobbyści (np. branży deweloperskiej) uzyskują jakieś rozwiązania dla określonych branż korzystne (przynajmniej w niezbyt długiej perspektywie czasowej) – zaś ogół czeka wciąż i nie może się doczekać (nawet już od dawna obiecywanych oficjalnych stawek wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości, np. w przypadku używania jej do celów dojazdu). Powszechna bierność (np. niechęć do pisania petycji, zwłaszcza zbiorowych) skutkuje przyjmowaniem przez rządzących, jakoby było „małe zapotrzebowanie” – a skoro „lud jest spokojny”, to „da się go lekceważyć” (ustroje się zmieniają, a „stare numery wciąż działają”).  

Czasami może dochodzić do wprost absurdalnych sytuacji. Załóżmy, że ktoś jest właścicielem wyspy – na rzece wewnątrz terytorium Polski (żeby uniknąć dodatkowych kontekstów o dużym znaczeniu). Jeżeli właściciel wyspy chce na niej zbudować budynek, to może stanąć przed bardzo poważnym wyzwaniem; z poważniejszymi naprawami lub niewielką rozbudową powinno być łatwiej, ale trudno mieć pewność w tym zakresie, zwłaszcza od czasu ww. „liberalizacji Prawa budowlanego”. Jednak wystarczyłoby nawet parę metrów bieżących drogi publicznej (być może na gruncie bezpłatnie przekazanym władzom publicznym) na tejże wyspie, by dostęp do drogi publicznej „się znalazł” (wtedy prawdopodobnie nie byłoby żadnego problemu z organizacją zjazdu z takiej drogi publicznej na nieruchomość, być może na resztę powierzchni wyspy). Faktycznie dostawy (np. materiałów budowlanych) i tak należałoby zapewniać poprzez wodę (czy to jakąś barką, czy to korzystając z brodu) – jednak „w papierach wszystko by się zgadzało”. Pan może taką sytuację określić absurdem – nie śmiem polemizować. Absurdów (z zakresu dostępu do drogi publicznej) jednak da się zauważyć więcej – oto wybrane przykłady: tysiące domów (w tym dużych bloków mieszkalnych) bez prawnego dostępu do drogi publicznej, placówki oświaty (zwłaszcza przedszkola) bez prawnego dostępu do drogi publicznej, pozbawianie wielu nieruchomości prawnego dostępu do drogi publicznej aktami administracyjnymi Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych i Autostrad.

Samodzielność działki a dostęp do drogi publicznej

Niezależnie od tego, co Pan (lub ktoś inny) rozumie przez „samodzielność działki”, organ administracji publicznej (także działając w „trybie zgłoszeniowym”) sprawdza (a przynajmniej powinien sprawdzać), czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Kiedyś urzędnicy administracji budowlanej dość często dokonywali oględzin (tak zwanej wizji lokalnej) terenu. Teraz na ogół bazuje się na treści dokumentów. Urzędnicy sprawdzają więc np. treść ksiąg wieczystych lub aktów notarialnych – np. z oświadczeniami o ustanowieniu służebności gruntowej; warto dodać, że ujawniane służebności w księgach wieczystych jest opcjonalne (dobrowolne). Niekiedy organowi administracji publicznej przedstawia się umowy; znam (spoza „ePorad 24”) sytuację, w której zawarto (ze spółką kolejową) umowę „dzierżawy drogi” (będącej ulicą, i to w mieście wojewódzkim), by wykazać dostęp do drogi publicznej – wiąże się z tym czynsz (ponad 500 złotych rocznie).

Lasy wokół prywatnej działki

Lasy zlokalizowane są na nieruchomościach gruntowych (art. 46 K.c.); ogólnie rzecz ujmując, lasy w Polsce dzieli się na państwowe (najczęściej zarządzane przez Lasy Państwowe) oraz prywatne. Nieruchomości mają swych właścicieli. W praktyce dość często spotyka się problemy ludzi (w tym nabywców gruntów, np. działek z byłymi leśniczówkami), którzy mają grunty otoczone lasami; dla zbudowania lub gruntownego wyremontowania budynku (np. domu) wymaga się wykazania dostępu do drogi publicznej (aktualnie często prawnego dostępu do drogi publicznej) – często wiąże się to z wydatkami (np. dotyczącymi ustanowienia służebności gruntowej lub zawarcia umowy dzierżawy).

Wobec powyższego wydaje się bardzo mało prawdopodobne – przy zachowaniu aktualnej tendencji w działaniach administracji publicznej (w tym budowlanej) – by dało się legalnie budować na znajdujących się obok lasów (a nawet otoczonych lasami) nieruchomościach bez formalizacji dostępu do drogi publicznej (przez ustanowienie służebności gruntowej lub przez zawarcie umowy dzierżawy).

Ustanowienie służebności gruntowej dla działki graniczącej z lasami

Dla ustanowienia służebności (art. 285 i następne K.c.) wymaga się złożenia (przez właściciela nieruchomości obciążonej) oświadczenia o ustanowieniu służebności w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.) – chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.); służebność może zostać także ustanowiona także na drodze sądowej. Spośród służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) ustawodawca wyróżnił służebność drogi publicznej (kryterium wyróżniającym jest cel lub funkcja służebności), której dotyczy treść artykułu 145 K.c.:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

W grę może wchodzić doprowadzenie do utworzenia drogi publicznej w pobliżu Pańskiej nieruchomości – czy to zupełnie nowej, czy to „na bazie” dotychczasowej drogi wewnętrznej; dróg wewnętrznych dotyczy głównie art. 8 ustawy o drogach publicznych – w jego świetle drogą publiczną jest taka droga, która nie jest drogą publiczną. Jeśli do utworzenia drogi publicznej (oraz zorganizowania z niej legalnie zjazdu na Pańską nieruchomość) nie dojdzie, to proszę liczyć się z potrzebą doprowadzenia do ustanowienia służebności gruntowej (być może o cechach służebności drogi publicznej); mogą wiązać się z tym wydatki – w tym być może na zbudowanie drogi jako urządzenia, którego dotyczy art. 289 K.c.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże dobrze załatwić sprawy związane z Pańską nieruchomością.