Działka pozbawiona dostępu do drogi publicznej - sąsiad zablokował przejazd

Przeprowadzenie drogi koniecznej

Oto odpowiedzi na Pańskie pytania według kolejności.

Ad. 1. Fakt, że korzysta Pan obecnie z innego dojazdu do swojej nieruchomości, ale również nie jest on uregulowany prawnie, a poza tym jest znacząco dłuższy, nie jest przeszkodą, aby złożył Pan wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej przebiegającej inaczej niż ta, którą aktualnie Pan przejeżdża. Trzeba mieć jednak świadomość, że jeżeli utrwalił się jakiś sposób dojazdu do Pana działki, to sąd weźmie ów przebieg pod uwagę przy ustalaniu trasy służebności. Na potwierdzenie moich słów dwa fragmenty z postanowień Sądu Najwyższego:

„Stosownie do art. 145 § 2 K.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Wymogom tym odpowiada ustanowienie drogi koniecznej w pasie gruntu od lat już wyłącznie wykorzystywanym jako droga” [postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2009 r. I CSK 144/09].

„W świetle art. 145 § 2 K.c. istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi publicznej i z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona, jakie jest stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma przebiegać, jakich czynności czy nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz nie obciąży nadmiernie nieruchomości służebnych” [postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1997 r. II CKN 456/97].

Jeżeli jest Pan zatem zainteresowany inną drogą dojazdu, sugerowałabym nie czekać zbyt długo z wnioskiem, aby sąd nie uznał, że obecny dojazd się po prostu utrwalił, jest bezkonfliktowy, a tym samym powinien zostać utrzymany.

Uczestnicy postępowania o ustanowienie drogi koniecznej

Ad. 2. Uczestnikami postępowania o ustanowienie drogi koniecznej będą właściciele wszystkich gruntów, przez które droga mogłaby przebiegać, nawet tych, po których finalnie nie zostanie ona ustanowiona. Dlatego też we wniosku trzeba ich wskazać i załączyć odpowiednią ilość odpisów. Uniknie Pan późniejszego dosyłania kolejnych egzemplarzy wniosku itd.

Czyli wskazując hipotetyczny przebieg służebności, który by Pana interesował, wskazuje Pan wszystkie 3 działki i ich właścicieli – gminę (własność dwóch działek) i właściciela blokującego swoją działkę.

Ad. 3. Zasadą sądów jest indywidualne rozstrzyganie każdej sprawy. Zatem wniosek o ustanowienie drogi koniecznej każdy zainteresowany powinien złożyć indywidualnie, tym bardziej, że orzeczenie o ustanowieniu będzie za każdym razem wskazywało inną nieruchomość władnącą: w Pana przypadku Pana dane ewidencyjne działki, w przypadku innego właściciela jego dane itd.

Jednakże jest możliwość zawnioskowania o połączenie kilku spraw do wspólnego rozpoznania. Możliwość taką daje art. 219 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który stanowi, że sąd może zarządzić połączenie kilku oddzielnych spraw toczących się przed nim w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia, jeżeli są one ze sobą w związku lub mogły być objęte jednym pozwem. Można spróbować przekonać sąd, że wspólne rozpoznanie przyśpieszy rozpoznanie złożonych wniosków, zmniejszy koszty postępowania, bo zamiast biegłego w każdej oddzielnej sprawie sąd powoła tylko jednego itd.

Koszty sądowe w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej

Ad. 4. Sąd nie podzieli kosztów wynagrodzenia na rzecz blokującego przejazd pomiędzy wszystkich składających wnioski. Nawet wówczas, gdyby udało się sprawy połączyć do wspólnego rozpoznania, to jedynie postępowanie toczyć się będzie łącznie, a roszczenia będą rozstrzygane indywidualnie, czyli każdy, na czyją rzecz zostanie ustanowiona służebność drogowa, będzie musiał ją opłacić. Sąd, łącząc sprawy, może podzieli pomiędzy wnioskodawców koszty biegłego.

Zabezpieczenie roszczenia – umożliwienie przejazdu

Ad. 5. Jak najbardziej można w tej sprawie wnosić o zabezpieczenie nakazujące blokującemu przejazd natychmiastowe odblokowanie drogi i umożliwienie przejazdu do czasu rozpatrzenia przez sąd wniosków. W każdej sprawie cywilnej można żądać zabezpieczenia roszczenia. Jak najbardziej taka możliwość występuje też w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Można już we wniosku o ustanowienie wnioskować o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez udostępnienie dojazdu na czas trwania postępowania.

Ad. 6. Zgodnie z art. 626 K.p.c. we wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Do wniosku należy również dołączyć odpis z księgi wieczystej, jeżeli oczywiście taka jest prowadzona dla nieruchomości albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów, jeżeli dla nieruchomości prowadzony jest zbiór dokumentów (art. 607 K.c.) – oczywiście dotyczy to Pana nieruchomości. Dodatkowo trzeba dołączyć dowód wniesienia opłaty od wniosku w kwocie 200 zł i to wszystko. Opinia geodety zostanie sporządzona w trakcie postępowania – na żądanie sądu.

Przywrócenie posiadania – odblokowanie przejazdu

Spójrzmy na tę sytuację jeszcze z innej strony. Obecnie ma Pan zablokowany dojazd do działki. Jeśli ta sytuacja jest bardzo uciążliwa i zależy Panu na jak najszybszym odblokowaniu (przywróceniu) przejazdu, proszę w pierwszej kolejności wnieść do sądu o przywrócenie naruszonego posiadania. Nie ma znaczenia, czy posiada Pan tytuł prawny do przejazdu przez obecnie zablokowaną działkę. Nawet takie posiadanie jest prawnie chronione. To da Panu – i innym korzystającym – czas na załatwianie formalności i przygotowanie się do postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Przyjęcie takiego uregulowania oznacza, iż ustawodawca wprowadza ogólny zakaz naruszania posiadania.

Ogólny charakter zakazu naruszania posiadania oznacza w pierwszym rzędzie, iż chronione jest, co do zasady, każde posiadanie, niezależnie od tego, jakimi cechami się charakteryzuje. W szczególności należy wskazać, iż chronione jest zarówno posiadanie samoistne, jak i posiadanie zależne; chronione jest zarówno posiadanie zgodne z prawem, jak i posiadanie niezgodne z prawem, w tym posiadanie w dobrej wierze i posiadanie w złej wierze; chronione jest zarówno posiadanie wadliwe, jak i posiadanie niewadliwe. Ogólny charakter zakazu naruszania posiadania oznacza nadto, iż posiadanie chronione jest przed ewentualną ingerencją, co do zasady, ze strony jakiegokolwiek podmiotu, w tym takiego, któremu przysługuje prawo podmiotowe wykonywane przez posiadacza (np. posiadanie samoistne przysługujące osobie niebędącej właścicielem, co do zasady, korzysta z ochrony przed ingerencją właściciela); takiego, któremu przysługuje inny rodzaj posiadania względem tej samej rzeczy (np. posiadanie zależne korzysta z ochrony przed ingerencją posiadacza samoistnego), czy wreszcie, w pewnych sytuacjach takiego, który jest współposiadaczem danej rzeczy. Sądowa ochrona posiadania realizowana jest zwykle w drodze wytoczenia powództwa o ochronę posiadania. Sprawy o naruszenie posiadania należą do właściwości sądów rejonowych (art. 16 Kodeksu postępowania cywilnego; zobacz także: art. 17 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego; dale w skrócie „K.p.c.”).

W razie, gdy powództwo dotyczy ochrony posiadania nieruchomości, wówczas wyłącznie właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 38 § 1 zd. 1 K.p.c.), zaś w razie, gdy powództwo dotyczy ochrony posiadania służebności, wówczas wyłącznie właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości obciążonej (art. 38 § 1 zd. 2 K.p.c.). Od pozwu w sprawie o naruszenie posiadania pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł (art. 27 pkt 7 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; Dz. U. Nr 167 poz. 1398). W toku postępowania o naruszenie posiadania sąd bada, co do zasady, jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia (art. 478 K.p.c.).

Roszczenie o ochronę posiadania wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia (art. 344 § 2 K.c.). W procesie posesoryjnym powód nie może dochodzić żadnego innego roszczenia obok roszczenia o ochronę posiadania. Zakres rozpoznania ulega zawężeniu do faktu posiadania i jego samowolnego naruszenia.

Tak więc pierwszym Pańskim krokiem może być przywrócenie naruszonego posiadania, potem ustanowienie służebności drogowej. To już będzie trudniejsze i dłuższe postępowanie i można wówczas wnosić o zabezpieczenie poprzez umożliwienie przejazdu przez czas trwania postępowania.

Proszę jednak pamiętać, że wyrok sądu w sprawie o ochronę posiadania ma charakter tymczasowy i jedynym w zasadzie w takiej sytuacji trwałym sposobem rozwiązania tej sprawy jest ustanowienie służebności drogi koniecznej. Składając wniosek o jej ustanowienie wraz z wnioskiem o zabezpieczenie – w jednym postępowaniu i za jednym kosztem – osiągnie Pan ten sam efekt.