Działka od mamy - jak uniknąć w przyszłości zachowku?

Darowizna wliczana do zachowku

Słusznie Pan wskazuje, że dokonanie przez mamę darowizny na Pana rzecz spowoduje w przyszłości możliwe roszczenia pozostałych spadkobierców ustawowych po mamie o zachowek wobec Pana. Zgodnie bowiem z art. 991 Kodeksu cywilnego (K.c.) – zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek). Zgodnie zaś z art. 994 K.c. – przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.  Z powyższego wynika jednoznacznie, że darowizny dokonane na rzecz spadkobierców ustawowych (tj. na rzecz dzieci) zawsze są doliczane do zachowku, niezależnie od tego, kiedy zostały dokonane.

Wydziedziczenie blokuje zachowek

Sposobem na uniknięcie zapłaty zachowku jest wydziedziczenie przez mamę osób uprawnionych do zachowku. Niestety, wydziedziczenie może być dokonane wyłącznie w testamencie i tylko z jednego z poniższych powodów:

• uporczywe postępowanie spadkobiercy wbrew woli spadkodawcy oraz w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
• dopuszczenie się przez spadkobiercę względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
• uporczywe niedopełnianie względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

Jeśli więc żadna z wymienionych sytuacji nie ma miejsca, to wydziedziczenie będzie bezskuteczne.

Ewentualnie można liczyć na przedawnienie roszczenia o zachowek, tj. że uprawieni do zachowku nie zgłoszą się po niego w ciągu 5 lat od śmierci mamy, na co jednak bym nie liczyła.

Sprzedaż działki w rodzinie

Słusznie Pan zatem wskazuje, że – o ile jest taka możliwość – lepiej zawrzeć z mamę umowę sprzedaży działki (oczywiście wymaga ona formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności). Taka sprzedaż będzie podlegała obowiązkowi zapłaty podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości rynkowej sprzedawanej działki (nie 2% ceny ustalonej przez strony w umowie, ale 2% ceny rynkowej – podkreślam to, bo często w rodzinie sprzedaż następuje po cenach nieco niższych niż rynkowe). Podatek od czynności cywilno-prawnych będzie musiał zapłacić Pan jako kupujący.

Podatek dochodowy przy sprzedaży działki

Jeśli mama sprzeda Panu działkę po upływie minimum 5 lat od dnia, kiedy sama ją nabyła, to nie zapłaci ona podatku dochodowego. Jeśli zaś wcześniej niż przed 5 laty od dnia jej nabycia – to będzie obowiązana zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19% dochodu ze sprzedaży, czyli 19% od tego, co zarobiła na transakcji. Jednak z obowiązku zapłaty Pańska mama będzie zwolniona – nawet gdy sprzeda działkę, którą sama nabyła przed mniej niż 5 lat od dnia jej sprzedaży Panu – jeśli przeznaczy środki otrzymane od Pana z jej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym sprzeda Panu działkę.