Działka kupiona przez dziadka bez wpisu do KW - jak uregulować stan prawny i nie stracić działki

Ustalenie treści KW ze stanem prawnym

W Pani sprawie należy dokonać dwóch czynności – w zakresie zakupionych 750 m² oraz pozostałych gruntów, które przejęte zostały bez konkretnej czynności prawnej. W pierwszej kolejności podnoszę, iż z uwagi na brak stosownego wpisu w księdze wieczystej działki konieczne jest skierowanie do sadu rejonowego miejsca położenia nieruchomości wniosek o uzgodnienie treści KW z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie bowiem z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia”.

Może wystąpić sytuacja, że w wypadku, gdy stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, jedynym sposobem na usunięcie tej niezgodności jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (tak też E. Gniewek, Księgi wieczyste, art. 10, Nb 4). W wyniku uwzględnienia żądania określonego w art. 10 ust. 1 KWU nastąpi obalenie domniemania przewidzianego w art. 3 KWU oraz ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego stanu prawnego (na temat art. 10 KWU zob. np. T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka, s. 163–222).

Powództwo o usunięcie niezgodności

Powództwo o usunięcie niezgodności można wytoczyć, jeżeli:

1. istniejące prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej np. nie został wpisany jako współwłaściciel nieruchomości drugi małżonek pomimo, że nieruchomość została kupiona w trakcie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej, nie wpisano jako współwłaściciela jednego ze wspólników spółki cywilnej,
2. prawo jest wpisane w księdze wieczystej błędnie, np. została wpisana błędna wielkość udziału we współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych (por. uchwała SN z 19.10.2017 r., sygn. akt III CZP 59/17), jako współwłaściciel nieruchomości został wpisany drugi małżonek, pomimo że nieruchomość należy do majątku osobistego wyłącznie jednego małżonka, lub w księdze wieczystej jest wpisane nieistniejące obciążenie lub ograniczenie, np. wpisanie hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej małżeńską wspólność majątkową bez zgody drugiego małżonka, wpisane zostało dożywocie, podczas gdy nieruchomość została obciążona dożywotnią służebnością mieszkania.

Państwa przypadek można porównać wiec do pkt 1 lub 2 niniejszego wskazania, bowiem nie zostali w księdze wieczystej uwzględniony nowy właściciel – nie został ujawniony akt notarialny sprzedaży nieruchomości.

Wniosek o zasiedzenie większego terenu

Mając na uwadze powyższe, powinna Pani zainicjować niniejsze postępowanie przeciwko byłemu właścicielowi/jego spadkobiercom. Idąc dalej, w przedmiocie pozostałych działek konieczne będzie skierowanie do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości wniosku o zasiedzenie. Uczestnikiem postępowania będzie w takiej sytuacji KOWR.

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.

Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336 Kodeksu cywilnego). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140). W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., sygn. akt V CSK 146/08).

O samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym, tj. zachowanie się posiadacza dostrzegalne dla innych osób, za pomocą którego posiadacz demonstruje swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad rzeczą dla siebie (łąc. cum animo rem sibi habendi).

Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzeniu posesji, pokryciu kosztów remontu lub modernizacji budynku itp. (zob. np. post. SN z 11.8.2016 r., sygn. akt I CSK 504/15, jak również komentarz do art. 339 co do domniemania posiadania samoistnego). Posiadania samoistnego nie wyłącza świadomość, że kto inny jest właścicielem nieruchomości. Okoliczność ta świadczy jedynie o złej wierze posiadacza, ale nie obala zawartego w art. 339 KC domniemania samoistności posiadania (tak m.in. post. SN z 28.4.1999 r., sygn. akt I CKN 430/98).

W opisanym przez Panią przypadku należy mówić o posiadaniu nieruchomości w złej wierze, a wiec dziadek a następnie jego następcy prawni (albowiem możemy doliczyć okres posiadania) musicie posiadać nieruchomość przez 30 lat. Nie ma tu znaczenia jedynie płacenie podatków – chodzi bowiem o takie traktowanie nieruchomości jak właściciel.

Sprawę w tym zakresie należy skierować do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, gdzie sąd wydaje orzeczenie o charakterze deklaratoryjnym, a więc wskazuje, iż doszło do zasiedzenia Jak najbardziej możemy zająć się prowadzeniem powyższych spraw – proszę o podanie miejscowości położenia nieruchomości.