Zgoda wspólnoty na działalność gastronomiczną w kamienicy

Uprawnienia wspólnoty dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu

Na początku pozwolę sobie przytoczyć rozważania na temat uprawnień wspólnoty dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu.

Bardzo często osoby nabywające lokal w budynku znajdującym się pod zarządem wspólnoty mieszkaniowej są przekonane, zwłaszcza w przypadku lokali typowo komercyjnych, że mogą w nim prowadzić każdy lub prawie każdy rodzaj działalności gospodarczej. Są jednak wyjątki.

Wspólnota mieszkaniowa w większości przypadków zgodnie z prawem nie może mieć wpływu na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu do niej należącym, ale w niektórych przypadkach kwestie te regulowane są stosownymi przepisami nakładającymi na właściciela lokalu obowiązek uzyskania stosownych pozwoleń między innymi od wspólnoty mieszkaniowej, której częścią jest dany lokal.

Będąc właścicielem lokalu należącego do wspólnoty mieszkaniowej, nie mamy obowiązku informowania jej o tym, że rozpoczynamy w mieszkaniu bądź lokalu prowadzenie działalności gospodarczej.

Czy wspólnota mieszkaniowa może wymagać od nas wymagać uzyskania zgody na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu?

W zależności od potrzeb możemy przeznaczyć na działalność gospodarczą całe mieszkanie lub tylko jego część. Wspólnota mieszkaniowa nie może od nas wymagać uzyskania zgody na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu. Mówi o tym między innymi artykuł 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel lokalu może go używać „zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem” pod warunkiem, że działa w granicach prawa i zasad współżycia społecznego. Może również czerpać zyski z danego lokalu, pod warunkiem że jego działalność nie jest uciążliwa dla sąsiadów. Mieszkanie wydaje się więc idealnym miejscem na przykład na biuro własnej firmy, oczywiście jeśli nie przyjmuje ona codziennie kilkudziesięciu interesantów, bo wtedy nie wyglądałoby to dobrze.

Zaznaczyć należy, że musimy wystąpić do wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na prowadzenie działalności gospodarczej we własnym lokalu, jeśli rozpoczęcie działalności będzie się wiązało ze zmianami w części wspólnej nieruchomości. Przykładem może być chęć wybudowania dodatkowego wejścia do lokalu lub adaptacja balkonu, gdy lokal znajduje się na parterze, a my nie chcielibyśmy, aby interesanci wchodzili przez klatkę schodową.

Część wspólna nieruchomości to także tereny zielone należące do wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli więc najemca w lokalu chce prowadzić działalność gastronomiczną (po uzyskaniu określonych prawem dokumentów i zezwoleń np. z sanepidu), a w okresie letnim urządzić ogródek dla klientów, to również potrzebna będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej.

Poza tym odnieść można mylne wrażenie, że skoro nie ingerujemy w części wspólne budynku, na przykład w sytuacji gdy nasz lokal jest już przystosowany do działalności handlowej, to nie musimy się starać o zgodę wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie działalności gospodarczej. Niestety nie zawsze tak jest. Istnieją takie rodzaje działalności gospodarczej, gdy jej rozpoczęcie wymaga uzyskania zgody wspólnoty. Pan w umowie posiada zgodę na prowadzenie działalności gastronomicznej, dlatego dodatkowa zgoda wspólnoty nie jest wymagana, chyba że wiąże się z naruszeniem nieruchomości wspólnej.

Prowadzenie działalności gastronomicznej w lokalu należącym do wspólnoty mieszkaniowej

Mimo wszystko jednak, aby nie obawiać się nieprzychylnych działań ze strony sąsiadów lub samej wspólnoty mieszkaniowej, warto poinformować ją o tym, że planuje Pan prowadzenie działalności gospodarczej w postaci lokalu gastronomicznego.

Wspólnota i jej mieszkańcy mają bowiem pewne uprawnienia, dzięki którym mogą doprowadzić nawet do licytacji danego lokalu. Umożliwia to art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Zgodnie z nim „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji”. Teoretycznie więc sąsiedzi mogą narzekać pod byle pretekstem i we własnym interesie jest powiadomienie wspólnoty o naszych zamiarach.

Oczywiście, brzmienie art. 16 ustawy wskazuje na to, że przewinienia właściciela (najemcy) lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy. Znaczy to, że wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, jak też utrudniające korzystanie z innych lokali, należy oceniać przy uwzględnieniu przeciętnej miary, a więc zakładając znoszenie pewnych niedogodności nie mających cech szykany oraz stosunków miejscowych.

W praktyce sądy są w tych, jak też w analogicznych sprawach (o eksmisję z lokalu mieszkalnego), nader ostrożne.

Powiadomienie wspólnoty o prowadzeniu działalności gospodarczej

Musi Pan jeszcze pamiętać, że po powiadomieniu wspólnoty o prowadzeniu działalności gospodarczej może się Pan liczyć z podniesieniem opłat w stosunku do tej części lokalu, w której prowadzi Pan nową działalność gospodarczą. Jest to związane między innymi z tym, że wspólnota może uznać, że zwiększy się liczba osób odwiedzająca Pana lokal oraz liczba odpadów produkowanych przez Pana, a tym samym zmianie ulegną koszty sprzątania części wspólnej nieruchomości oraz wywozu śmieci.

Podsumowując, jak wynika z omówionych powyżej kwestii, fakt, że jest Pan posiadaczem lokalu, nie oznacza automatycznie, że ma Pan nad nim pełną władzę i może rozpocząć w nim dowolną działalność gospodarczą, w tym działalność gastronomiczną.

Pocieszający jest fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie ma dowolności w kreowaniu reguł obowiązujących mieszkańców i właścicieli lokali. Wspólnota mieszkaniowa nie może między innymi zapisać w regulaminie, że musi być powiadamiana o każdej prowadzonej działalności gospodarczej w lokalach należących do wspólnoty. Tak brzmi orzeczenie Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2009 roku (sygn. akt II CSK 601/08). Zgodnie z nim „wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać uprawnień właściciela lokalu wynikających między innymi z przepisów Kodeksu cywilnego. Kodeks gwarantuje właścicielowi takie prawa jak na przykład wspomniane wcześniej korzystanie z lokalu zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz czerpanie z tego zysków”.

Jak już jednak wspomniałem, dla dobra stosunków międzysąsiedzkich dobrze by było w Pana przypadku poinformować przynajmniej zarząd wspólnoty o zamiarze zmiany charakteru działalności gospodarczej, a najlepiej postarać się o taką zgodę na piśmie. Jeszcze raz zaznaczam, iż taka zgoda nie jest wymagana. Wynika to m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2008 r. (sygn. akt IV CSK 393/07), z którego tezy wynika, iż „zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l. (zgoda zarządu lub uchwała wszystkich członków), a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że jeżeli ktoś wcześniej prowadził np. biuro rachunkowe i teraz chciałby otworzyć przykładowo pizzerię, nie ma wówczas obowiązku zwracać się do wspólnoty o zgodę. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 listopada 2006 r. (sygn. akt VI ACa 495/06), w którym orzekł, że „właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, który chce wynająć swój lokal, np. na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty”.

Co innego gdyby przystosowanie Pana lokalu wymagało np. podciągnięcia sieci gazowej. Zmienia to postać rzeczy, gdyż mamy wtedy do czynienia z ingerencją w nieruchomość wspólną i wymagana byłaby zgoda wspólnoty (zarządu) na taką inwestycję.

Na marginesie dodam, iż nosząc się z zamiarem otworzenia działalności gastronomicznej, musi Pan wziąć pod uwagę przepisy o innym charakterze. Podstawowymi aktami regulującymi prowadzenie działalności gastronomicznej są ustawy o swobodzie działalności gospodarczej oraz o bezpieczeństwie żywności i żywienia. Ten drugi akt obliguje przedsiębiorców z branży gastronomicznej do uzyskania zgody powiatowego inspektora sanitarnego na produkcję lub obrót żywnością, określa ogólne wymagania lokalowe i dotyczące otoczenia zakładu oraz przepisy bhp, jakie powinni stosować przedsiębiorcy. Reguluje też wymagania higieniczne, zasady rejestracji i zatwierdzania zakładów żywienia i wreszcie odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez środki spożywcze. Gdy zaś chodzi o zapewnienie bezpieczeństwa żywności, odwołuje się do rozporządzenia (WE) nr 178/2002 Parlamentu Europejskiego i Rady oraz rozporządzeń wykonawczych.