Dysponowanie majątkiem niepełnoletnich dzieci

Zarządzanie nieruchomością niepełnoletniego dziecka

W przypadku nabycia własności nieruchomości przez osobę niepełnoletnią zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej jako K.r.io.). Zgodnie z art. 101 § 1 K.r.io. zarząd majątkiem dziecka sprawują jego rodzice, którzy sprawują nad dzieckiem władzę rodzicielską, a zarząd ten powinien być sprawowany z należytą starannością. „Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku” (art. 101 § 2 K.r.io.), ale jak najbardziej obejmuje nabyte (także wskutek np. dziedziczenia) nieruchomości.

W przedstawionej przez Pana sytuacji istotne znaczenie ma treść art. 101 § 3 K.r.io., z którego wynika, że „rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko”. Będzie to miało analogiczne zastosowanie do wszelkich czynności dotyczących nieruchomości nabytej przez dziecko.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to takie, które wykraczają poza załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z przedmiotów wchodzących w skład majątku dziecka i utrzymaniem tych przedmiotów w stanie niepogorszonym (J. Ignatowicz w: System prawa rodzinnego i opiekuńczego, Warszawa 1985, s. 826). To czy dana czynność w danym stanie faktycznym wykracza poza zwykły zarząd majątkiem dziecka, ustalane jest w realiach konkretnej sprawy.

Przekazanie nieruchomości dziecku a akt notarialny

Zwracam uwagę, że jeśli chciałby Pan przekazać dziecku nieruchomość np. na mocy umowy darowizny w akcie notarialnym, to dziecko w takiej umowie i tak musi być reprezentowane przez rodziców i nie może zawrzeć tej umowy samodzielnie (osoba niepełnoletnia nie może być samodzielnie stroną takiej umowy). Pozostaje więc też kwestia podjęcia przez Państwa samej czynności związanej z zawarciem umowy. Wskazuje się, że zawarcie przez rodziców na rzecz dziecka umowy darowizny nieruchomości w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich jest co do zasady czynnością zwykłego zarządu majątkiem dziecka, a więc nie jest w tym przypadku konieczna zgoda sądu opiekuńczego (uchwała SN z dnia 30 kwietnia 1977 r., sygn. akt III CZP 73/76).

Zakładając, że doszłoby do zawarcia aktu notarialnego i niepełnoletnie dzieci stałyby się właścicielami nieruchomości, to i tak zarząd tym składnikiem majątku dziecka sprawują rodzice (w tym także matka). Co do zasady wszelkie czynności wykraczające poza bieżące sprawy związane z utrzymaniem nieruchomości są uznawane za takie, które wymagają zgody sądu opiekuńczego. W cytowanej powyżej uchwale SN wskazał, że wydając zezwolenie na dokonanie określonej czynności przez rodziców, sąd opiekuńczy powinien uwzględnić „swoistość konkretnej czynności prawnej” oraz czy z natury rzeczy może ona godzić w dobro dziecka i jego interes majątkowy. Ocena powinna zostać dokonana w świetle zasad doświadczenia życiowego, przy uwzględnieniu ryzyka narażenia dobra dziecka i jego interesu majątkowego w przeciętnych i typowych sytuacjach życiowych (źródło: temidium.pl).

Wskazuje się także, że niekiedy względy celowości gospodarczej i dobra dziecka mogą przemawiać na rzecz uznania za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu przyjęcia na jego rzecz darowizny nieobciążonej prawami osób trzecich, ale np. wymagającej kosztownych remontów, konserwacji, nakładów itp. (H. Ciepła, Zarząd majątkiem dziecka, s. 41). Najważniejszym kryterium oceny omawianych czynności jest ryzyko podjęcia niekorzystnych z punktu widzenia dobra dziecka działań dotyczących jego majątku.

Kiedy dziecko uzyskuje prawo do zarządzania majątkiem?

Podsumowując, jeśli wskutek dokonanych czynności (np. aktu notarialnego umowy darowizny) dzieci staną się właścicielami nieruchomości, to zarząd tym składnikiem majątku i tak sprawują rodzice – do uzyskania pełnoletności, czyli 18 roku życia, a nie 21 roku życia. Dzieci nie będą mogły do tego czasu samodzielnie dokonywać czynności dotyczących swojego majątku, które wykraczają poza bieżące sprawy życia codziennego, ani zawierać skutecznych umów, ponieważ nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych.

Jeżeli matka dzieci będzie chciała dokonać czynności mających na celu zbycie nieruchomości, będzie musiała uzyskać zgodę sądu opiekuńczego. W przeciwnym razie czynność prawna dokonana przez przedstawiciela ustawowego w sprawach przekraczających zwykły zarząd bez zezwolenia sądu opiekuńczego jest nieważna. Jest to czynność bezwzględnie nieważna jako sprzeczna z art. 58 § 1 K.c. (wyr. SA w Łodzi z dnia 24 września 2014 r., sygn. akt I ACa 425/14). Po osiągnięciu pełnoletności (18 roku życia) dorosłe już dzieci będą mogły samodzielnie rozporządzać swoim majątkiem.