Dyskoteka w budynku mieszkalnym

Dyskoteka w sąsiedniej nieruchomości

Ustosunkowując się do zadanego przez Pana pytania, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeku cywilnego (K.c.).

Z treści Pana pytania wynika, że z Pana domem sąsiaduje nieruchomość, w której prowadzona jest działalność polegająca głównie na organizowaniu dyskotek. Czasami w tych imprezach uczestniczy nawet ponad 300 osób. Podczas organizowanych dyskotek dochodzi do krzyków, zakłócania ciszy nocnej, dewastacji mienia, spożywania alkoholu poza budynkiem i bijatyk, a także emitowane są głośna muzyka i drgania.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że niezbędne jest zapoznanie się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości, w której położona jest nieruchomość stanowiąca Pana własność oraz nieruchomość sąsiednia. Mniemam, że dla przedmiotowych nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego ustala podstawowe przeznaczenie – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz przeznaczenie dopuszczalne – usługi nieuciążliwe towarzyszące zabudowie mieszkaniowej.

Plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów nim objętych winien ustalać zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Pod uwagę należy brać społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości stanowiącej Pana własność, wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oraz wszelkie sąsiednie nieruchomości winny być zagospodarowane na cele mieszkaniowe. Prowadzenie działalności gospodarczej na przedmiotowym terenie ma stanowić jedynie funkcję dodatkową, a więc służebną i uzupełniająca dla funkcji podstawowej. Co najważniejsze, działalność ta nie może posiadać charakteru uciążliwego. Uciążliwość tę należy także odnosić do funkcji podstawowej terenu, a więc mieszkaniowej.

Niezbędne jest zatem ustalenie listy przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko stosownie do planu zagospodarowania przestrzennego.

Korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę

W kontekście rozpoznawanej sprawy wyraźnie podkreślić należy treść art. 144 K.c., zgodnie z którym: „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Stosownie do wyroku Sądu Najwyższego z 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/2000): „treść art. 144 w związku z art. 222 § 2 kc pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, obowiązków minimalizujących występujące immisje pośrednie”.

Wskazać należy na możliwość wystąpienia przez Pana do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem przez sąsiada (właściciela dyskoteki). Podstawą prawną pozwu będzie przepis art. 144 K.c. Ustawodawca za pomocą tego art. ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także ze stosunków miejscowych.

Zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich

Nie ulega wątpliwości, że każdy właściciel nieruchomości lokalowej może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) SN trafnie uznał, że: „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

Nadto wskazać należy, że ustawodawca nie definiuje pojęcia nieuciążliwej działalności gospodarczej. Każda sprawa winna być zatem rozstrzygana w sposób indywidualny i na podstawie lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w terenach o przeznaczeniu podstawowym: zabudowa mieszkaniowa i na terenach bezpośrednio przylegających do tych terenów.

Co należy rozumieć przez stosunki miejscowe?

Nie bez znaczenia dla rozstrzygania przedmiotowej sprawy winna być treść art. 144 K.c., która odnosi się nie tylko do społeczno-gospodarczego przeznaczenia, lecz także do stosunków miejscowych. Przez stosunki miejscowe należy rozumieć najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, na której zakład miałby siedzibę. Granicą końcową winno być miejsce, w którym kończyłyby się słyszalne zakłócenia towarzyszące prowadzonej działalności.

„Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją »i«. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Określenie »stosunki miejscowe« odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu, oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu »stosunków miejscowych« powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów” (tak: SN w orzeczeniu z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87).

Pojęcie „przeciętna miara”

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez SN w wyroku z 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85) ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 K.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (kontynuowania budowy budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe (Stanisław Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wyd. 8, s. 584).

Wskazać należy nadto na treść uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 lutego 2008 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1/08), w którym wskazano, że: „Brak jest zatem podstaw do sformułowania, definicji usług uciążliwych i nieuciążliwych oraz działalności uciążliwej w sposób nieadekwatny do używanego w przepisach z zakresu ochrony środowiska pojęcia przedsięwzięć znacząco oddziaływujących lub mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rada gminy nie może bowiem we własnym zakresie definiować uciążliwości w sposobie dopuszczalnego zagospodarowania terenu, lecz musi uciążliwość tę postrzegać przez pryzmat pojęć używanych w aktach prawa powszechnie obowiązującego ustalających ich znaczenie normatywne, aby ustalenia planu miejscowego dotyczące przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu były spójne z prawem powszechnie obowiązującym, szczególnie w procedurach, dla których plan miejscowy stanowi podstawę oceny dopuszczalności zagospodarowania terenu w sposób zamierzony przez podmioty praw przysługujących do danego terenu”.

W celu pełnego zobrazowania omawianego problemu wskazać należy pogląd wyrażony w wyroku WSA w Krakowie z 15 marca 2010 r. (sygn. akt II SA/Kr 1812/09), w którym wskazano, że: „dopuszczalnym jest ograniczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości prowadzenia działalności gospodarczej z wyjątkiem uciążliwej w związku z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych, na których z istoty działalność usługowa nie powinna ograniczać realizacji podstawowej funkcji – czyli zapewnienia możliwości odpoczynku i spokojnego przebywania w mieszkaniach”.

Wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Podsumowując, stwierdzam, że w mojej ocenie zasadne jest wytoczenie powództwa o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Konieczne jest jednak uzyskanie dowodów w postaci świadków, nagrań dźwięku, filmu.

W mojej ocenie dyskoteka nie może być traktowana jako impreza masowa, albowiem zgodnie z ustawą o bezpieczeństwie imprez masowych należy przez nią rozumieć imprezę masową artystyczno-rozrywkową, masową imprezę sportową, w tym mecz piłki nożnej, z wyjątkiem:

• imprez organizowanych w teatrach, operach, operetkach, filharmoniach, kinach, muzeach, bibliotekach, domach kultury i galeriach sztuki lub w innych podobnych obiektach,

• imprez organizowanych w szkołach i placówkach oświatowych przez zarządzających tymi szkołami i placówkami,

• imprez organizowanych w ramach współzawodnictwa sportowego dzieci i młodzieży,

• imprez sportowych organizowanych dla sportowców niepełnosprawnych,

• sportu powszechnego o charakterze rekreacji ruchowej, ogólnodostępnego i nieodpłatnego, organizowanego na terenie otwartym,

• imprez zamkniętych organizowanych przez pracodawców dla ich pracowników
  
  – jeżeli rodzaj imprezy odpowiada przeznaczeniu obiektu lub terenu, gdzie ma się ona odbyć.

Na imprezie masowej, z wyłączeniem imprezy masowej podwyższonego ryzyka, dozwolone są sprzedaż, podawanie i spożywanie napojów alkoholowych zawierających nie więcej niż 3,5% alkoholu. W sytuacji zatem wydania koncesji na sprzedaż alkoholu powyżej 3,5% właściciel nie ma prawa organizować imprezy masowej. Dyskoteka mogłaby być zakwalifikowana jako impreza masowa, ale tylko wówczas, gdyby uczestniczyło w niej więcej niż 300 osób.