Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości

Dwie księgi wieczyste a jedna nieruchomość

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowią ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (zwana dalej ustawą), Kodeks cywilny zwany (dalej: K.c.) oraz Kodeks postępowania cywilnego (dalej: K.p.c.).

Poniższa odpowiedź została oparta na faktach, które przedstawił Pan w pytaniu, i ich ocenie prawnej.

W opisanym przez Pana problemie kwestia zasadnicza sprowadza się do tego, że jedna nieruchomość ma urządzone dwie księgi wieczyste.

Rozpoczynając rozważania na ten temat, należy wskazać, że ustrój ksiąg wieczystych jest określony w ustawie, o której mowa powyżej. Natomiast sama definicja nieruchomości została określona w art. 46 § 1 K.c., który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W dalszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Zasadą jest zatem reguła, że dla każdej nieruchomości prowadzona jest tylko jedna księga wieczysta, która po jej założeniu pozostaje bez względu na późniejsze zmiany właścicieli. Wszelkie odstępstwa od tej zasady są niepożądane i powodują wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych a w efekcie konieczność podejmowania odpowiednich kroków prawnych.

Jak rozwiązać problem dwóch ksiąg wieczystych przypisanych do jednej nieruchomości?

W opisanym przez Pana przypadku, aby rozwiązać patową sytuację związaną z istnieniem dwóch ksiąg wieczystych dotyczących jednej nieruchomości, będzie Pan musiał skierować do wydziału cywilnego sądu rejonowego powództwo o uzgodnienie stanu prawnego wymienionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek.

Podstawę takiego powództwa stanowi art. 10 ustawy, który ma następującą treść:

1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości

Powództwo takie należy złożyć do miejscowo właściwego sądu rejonowego, co wynika z treści art. 38 § 1 K.p.c.: powództwo o własność lub o inne prawa rzeczowe na nieruchomości, jak również powództwo o posiadanie nieruchomości można wytoczyć wyłącznie przed sąd miejsca jej położenia. Jeżeli przedmiotem sporu jest służebność gruntowa, właściwość oznacza się według położenia nieruchomości obciążonej.

Powództwo o uzgodnienie jest, jak wynika z opisanego przez Pana stanu faktycznego, najbardziej właściwe, należy je skierować – jak już wskazałem – do właściwego sądu. Najistotniejszą kwestią będzie tutaj właściwe sformułowanie żądania w pozwie. Proszę jednakże mieć na uwadze, że treść takiego żądania może być dopiero sformułowana po odpowiednim zapoznaniu się z dokumentacją oraz całym stanem faktycznym zaistniałym w sprawie.

Nieruchomość objęta dwiema księgami wieczystymi w których ujawnieni są różni właściciele

W powyższej kwestii wypowiedział się również Sąd Najwyższy, który wskazał w uchwale z dnia 31 stycznia 1996 r. (III CZP 200/95): w sytuacji, gdy ta sama część większych nieruchomości objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) uzgodnienie stanu prawnego wymienionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek.

Podobnie stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 lutego 1996 r. (III CZP 16/96), zgodnie z którą w sytuacji, gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.).

Z opisanego przez Pana stanu faktycznego wynika również, że w dwóch konkurencyjnych księgach wieczystych wpisani w dziale II tych ksiąg są różni właściciele, co również zgodnie ze wskazanym powyżej orzecznictwem uzasadnia skierowanie przedmiotowego powództwa.

Najprawdopodobniej powodem będzie Pańska żona – właścicielka nieruchomości – a pozwanym właściciele wpisani w drugiej księdze wieczystej.

Oczywiście lepiej na wstępie porozmawiać z osobami wpisanymi, jako właściciele w drugiej księdze wieczystej, aby ich uprzedzić o kierowanym powództwie do sądu.

Istotną kwestią jest również konieczność wniesienia opłaty sądowej od pozwu, która będzie wynosić 5% od wartości przedmiotu sporu, co do zasady wartość tego przedmiotu w tego typu sprawach odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. Z przyczyn oczywistych należy podawać najniższą z możliwych wartości.

Proszę również mieć na uwadze, że zgodnie z art. 6 K.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne, to na powodzie będzie zatem spoczywał ciężar wykazania w toku postepowania okoliczności faktycznych wskazujących na zasadność pozwu.

Z ostrożności winien jestem Panu wskazać również na treść art. 207 § 6 K.p.c. – sąd pomija spóźnione twierdzenia i dowody, chyba że strona uprawdopodobni, że nie zgłosiła ich w pozwie, odpowiedzi na pozew lub dalszym piśmie przygotowawczym bez swojej winy lub że uwzględnienie spóźnionych twierdzeń i dowodów nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy albo że występują inne wyjątkowe okoliczności.

Przepis ten obliguje powoda do wskazania wszelkich dowodów, twierdzeń i zarzutów w pozwie, późniejsze zgłaszanie np. dowodów może być uznane przez sąd za spóźnione i w efekcie pominięte.

Wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej

Zgodnie z przytoczonym powyżej art. 10 ust. 2 warto również w treści pozwu złożyć wniosek o zabezpieczenie powództwa na podstawie art. 730 i następnych K.p.c., poprzez dokonanie w działach III przedmiotowych ksiąg odpowiednich wpisów ostrzeżeń w księgach wieczystych.

Por. art. 755 § 1 K.p.c.:

„Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. W szczególności sąd może:

1) unormować prawa i obowiązki stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania;

2) ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem;

3) zawiesić postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia;

4) uregulować sposób roztoczenia pieczy nad małoletnimi dziećmi i kontaktów z dzieckiem;

5) nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze”.

Dzięki dokonaniu takiego zabezpieczenia każda osoba, która zapozna się z treścią księgi, będzie mieć wiedzę o toczącym się postępowaniu, co jednocześnie co do zasady wyłącza ewentualne, niekontrolowane przez Państwa dokonywanie przez inne osoby czynności prawnych dotyczących nieruchomości, w skrajnych przypadkach np. rozporządzenie nieruchomością w oparciu o drugą księgę wieczystą.