Doprowadzenie mediów przez drogę konieczną

Pani Lidia kupiła działkę, do której dojazd został uregulowany przez ustanowienie na gruncie sąsiednim służebności drogi koniecznej, wpisanej do ksiąg wieczystych. Pytanie dotyczy podłączenia mediów – pani Lidia pyta, czy może przez tę drogę przeprowadzić media do swojej działki. Czy jest obowiązana uzyskać zgodę właściciela działki, na której ustanowiono dla niej drogę konieczną? A może wystarczy w tym celu już istniejąca służebność?

Na czym polega służebność drogi koniecznej?

Na rzecz pani Lidii, a dokładniej – dla nieruchomości pani Lidii ustanowiona została służebność drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiada. Jak każda służebność gruntowa została ona wpisana do ksiąg wieczystych zarówno pani Lidii, jak i sąsiada. Nieruchomość, na której rzecz ustanowiono drogę konieczną, określa się mianem nieruchomości władnącej, zaś nieruchomość obciążoną – nieruchomości służebnej. Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy”.

Cytowany artykuł przewiduje możliwość ustanowienia drogi koniecznej, jeśli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Przewiduje on możliwość ustanowienia w stosunkach sąsiedzkich służebności drogowej (przejazdu, przechodu), którą ustawa określa jako służebność drogi koniecznej. Droga jest konieczna, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ustanowienia służebności drogi koniecznej nie wyklucza sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej w celu przejeżdżania lub przechodzenia do drogi publicznej za grzecznościową zgodą lub przy braku sprzeciwu właściciela. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej może z tego tytułu żądać wynagrodzenia, które przysługuje także wówczas, gdy nie poniósł on żadnej szkody w związku z ustanowieniem służebności (postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 2000 r., V CKN 43/2000, LexPolonica nr 346026, OSNC 2000, z. 11, poz. 206).

Służebność drogi koniecznej najczęściej jest ustanawiana orzeczeniem sądowym w postępowaniu nieprocesowym (art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego), może być także ustanowiona w umowie między właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym), która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, i właścicielem działki, przez którą będzie prowadzić droga.

Zapewnienie dostępu do nieruchomości przez ustanowienie służebności drogi koniecznej

Celem ustanowienia drogi koniecznej jest zapewnienie odpowiedniego dostępu (dojazdu, dojścia, przepędu zwierząt) do nieruchomości i przez to zlikwidowanie jej naturalnej izolacji. Roszczenie to powstaje zarówno wtedy, gdy dostęp taki nie istnieje w ogóle, jak i wówczas, gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni, a więc np. zbyt okrężny, szczególnie utrudniony ze względu na konfigurację gruntu itp.

Aby zmniejszyć ciężar wynikający z obciążenia określonej nieruchomości służebnością drogi koniecznej, postanowiono, że jej przeprowadzenie następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Zasadą jest także, że droga konieczna musi w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Wynagrodzenie dla właściciela za ustanowienie drogi koniecznej

Drogę konieczną można ustanowić jedynie za wynagrodzeniem, które należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie należy się za samo ustanowienie służebności drogowej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej, jeżeli zaś właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogi koniecznej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość (orzeczenie SN z 8 maja 2000 r., sygn. akt V CKN 43/2000, OSNIC 11/2000, poz. 206).

Czy przez drogę konieczną można przeprowadzić media bez pytania o zgodę właściciela drogi?

Co do zapytania pani Lidii: według orzecznictwa ustanowienia drogi koniecznej można domagać się również w celu dostępu do mediów, np. prądu, wody, kanalizacji, gazu (orzeczenie SN z 31 grudnia 1962 r., sygn. akt II CR 1002/62, OSPiKA 5/64, poz. 91). Instytucja drogi koniecznej w orzecznictwie SN rozciąga się też na instalację elektryczną, telefoniczną i wodociągową, tj. udostępnienie terenu celem podciągnięcia potrzebnej instalacji.

Nie oznacza to jednak, że przez drogę konieczną pan Lidia może poprowadzić przyłącza mediów, chyba że co innego wynika z treści służebności drogi koniecznej. Dla przykładu w księdze wieczystej może być ustanowiona służebność na dojazd i np. właśnie poprowadzenie mediów. Wtedy jak najbardziej przez nieruchomości obciążone będzie można podciągnąć media bez zgody sąsiadów. W innym przypadku jest to niemożliwe i trzeba będzie porozumieć się z sąsiadami albo wystąpić na drogę sądową.

Zgodnie z orzeczeniem Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31 grudnia 1962 r. (II CR 1006/62; wprawdzie opierającym się na innym stanie prawnym, ale odnoszącym się do podobnej instytucji) w Prawie rzeczowym (obecnie Kodeksie cywilnym) brak jest przepisu uprawniającego do ustanowienia służebności gruntowej polegającej na dopuszczeniu do ustawienia na nieruchomości urządzeń koniecznych dla przeprowadzenia linii elektrycznej. Nie stanowi w szczególności podstawy prawnej dla ustanowienia takiej służebności przepis art. 33 Prawa rzeczowego zezwalający na ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jednakże społeczno-gospodarcze względy, które leżą u podstaw dyspozycji tego przepisu, a które uzasadniają też potrzebę korzystania z energii elektrycznej, usprawiedliwiają ocenę, że w drodze analogii do powyższego przepisu należy uznać za dopuszczalne ustanowienie przez sąd odpowiedniej służebności gruntowej umożliwiającej doprowadzenie linii elektrycznej do nieruchomości, która nie jest przyłączona do sieci elektrycznej.

Ponadto według uchwały Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 3 czerwca 1965 r. (III CO 34/65) dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej obciążającej nieruchomość mającą bezpośrednią łączność z siecią wodociągową i polegającej na doprowadzeniu od tej sieci przewodów wodociągowych do nieruchomości, która nie jest do sieci przyłączona i nie ma z nią bezpośredniej łączności.

Jak wynika z powyższego, w orzecznictwie dopuszcza się (stosując analogię do służebności drogi koniecznej) wystąpienie do sądu o poprowadzenie mediów. Obecnie często zdarza się, że nieruchomości budowlane mają w swoich księgach zapisane prawo przejazdu, przechodu i właśnie poprowadzenia mediów.

Jeżeli jednak pani Lidia w treści swojej służebności nie ma takich uprawnień, trzeba szukać porozumienia z właścicielem nieruchomości obciążonej lub skorzystać z drogi sądowej.

Służebność przesyłu

Można też złożyć wniosek u dostawcy mediów, aby skorzystał ze swoich metod i próbował uzyskać służebność przesyłu (energii elektrycznej, poprowadzenia rurociągów gazowych i wodno-kanalizacyjnych) i to na początek doradzałbym pani Lidii. Czasem dla tych przedsiębiorstw uzyskanie służebności na rzecz nieruchomości pani Lidii może okazać się niewystarczające, gdyż służebność taka przysługuje jej nieruchomości, a powinna przysługiwać przedsiębiorstwom przesyłowym. Stosownie bowiem do art. 49 K.c.:

„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

Zalecałbym pani Lidii najpierw zwrócić się do odpowiednich przedsiębiorstw z wnioskiem o przyłączenie jej nieruchomości do mediów i poczekał na ich reakcję. W razie odmowy pani Lidia powinna podjąć działania, jakie wyżej omówiłem (porozumienie z sąsiadem, ewentualnie sprawa sądowa). Oczywiście te działania będą potrzebne jedynie w przypadku, jeżeli treść przysługującej pani Lidii służebności nie zawiera możliwości doprowadzenia mediów.