Droga wprowadzona do MPZP - jak zobowiązać gminę do wykupu działki i realizacji inwestycji?

Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zm.) – działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych: gminnych, powiatowych, wojewódzkich lub krajowych – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Obowiązkiem właściwego organu jest złożenie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej praw do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za wydzielone działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z właściwym organem. Jeśli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W takim przypadku odrębną decyzję o ustaleniu odszkodowania wydaje starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Właściwym organem w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami jest w odniesieniu do nieruchomości przechodzących na własność gminy (drogi gminne) wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na własność powiatu (drogi powiatowe) – zarząd powiatu, na własność województwa (drogi wojewódzkie) – zarząd województwa, natomiast w odniesieniu do nieruchomości przechodzących na własność Skarbu Państwa (drogi krajowe) – starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Podział nieruchomości niezbędny do realizacji celu publicznego

Należy podkreślić, że wydzielanie działek gruntu pod drogi publiczne stanowi cel publiczny. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, który nie wynegocjuje odszkodowania, ma prawo do złożenia wniosku o ustalenie wysokości odszkodowania. Z treści przepisu art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zatem, że ustawodawca zagwarantował ochronę prawa własności, realizując tym samym zasadę wyrażoną w art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

W myśl przepisu art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeśli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W przypadku braku planu miejscowego podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 94 ust. 1). Podział nieruchomości zgodnie z treścią art. 96 ust. 1 ustawy zatwierdza wójt, burmistrz albo prezydent miasta, mając na uwadze stan faktyczny oraz prawny dzielonych nieruchomości. Równocześnie zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyłączeniem podziałów, o których mowa w art. 95 ustawy, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Natomiast w przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ustawy. Decyzje administracyjne w sprawie podziału nieruchomości podlegają kontroli przez samorządowe kolegium odwoławcze, a także przez sądy administracyjne. Jeżeli projektowany podział nieruchomości jest niezgodny z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to nie może zostać zatwierdzony. Szczególnym przypadkiem, gdy podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego (decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), jest realizacja celu, o którym mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podział nieruchomości niezbędny do realizacji celu publicznego może być dokonany z urzędu. Granice obszaru, jaki należy wydzielić dla realizacji celu publicznego, muszą być określone w planie miejscowym lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wtedy podział dokonywany jest jako zgodny z planem miejscowym lub z tą decyzją. Wszczęcie postępowania podziałowego z urzędu nie jest uzależnione od woli właściciela ani użytkownika wieczystego nieruchomości. Prowadzenie postępowania z urzędu może mieć miejsce w przypadkach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami m.in. wówczas, gdy podział ten jest niezbędny do realizacji celów publicznych, a więc także wtedy, gdy konieczne jest wydzielenie działek pod budowę drogi publicznej.

Uchwała rady gminy inicjująca inwestycję drogową

Taka okoliczność w opisanej sprawie nie zachodzi. Aby tak było, musiałaby zostać uchwalona uchwała odnośnie inwestycji urządzenia drogi. Gmina gospodaruje środkami według ustawy o finansach publicznych i nie może prawnie wydatkować pieniędzy na uregulowanie sporów sąsiedzkich, gdy nie ma to uzasadnienia w odniesieniu do jakiejkolwiek inwestycji gminnej. Takie działanie stanowiłoby naruszenie dyscypliny finansów publicznych i skutkowało odpowiedzialnością organu.

Przepis art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który uzależnia przejście z mocy prawa wydzielonych działek gruntu od faktu, że podział został dokonany na wniosek właściciela, potwierdza, iż skutek przejścia prawa do określonych działek gruntu jest związany z realizacją uprawnień właścicielskich. Ustawodawca przy tym uznał, iż nawet wtedy, gdy podział z urzędu przewiduje wydzielenie działek pod drogę publiczną, nie przechodzi ona na własność jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. W takim przypadku jednostki samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa mogą uzyskać własność nieruchomości (wydzielonych działek gruntu) w drodze czynności cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Ponadto należy dodać, że stosownie do przepisu art. 97 ust. 1 ww. ustawy – podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Koszty podziału nieruchomości dokonywanego z urzędu w związku z realizacją celu publicznego ponosi – zgodnie z zasadą wywiedzioną z art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – podmiot, który ma w tym interes prawny. Ustawodawca dopuścił ponadto przepisem art. 97 ust. 6 ustawy, aby koszty podziału ponosiła osoba lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która będzie realizowała cel publiczny.

Proces o ochronę służebności

Koszty i całą procedurę musi zatwierdzić uchwała rady. A skoro nie ma inwestycji w postaci urządzenia drogi, to organ nie ma żadnych podstaw do uchwalenia takiego wydatku. Nie wiąże się on z niczym, tylko z uregulowaniem konfliktu między Panem a sąsiadem, bo wywłaszczeniem miałaby być objęta tylko jedna działka – wydzielona z działki spornego sąsiada, który utrudnia Panu korzystanie ze służebności, co nota bene jest sprawą dla sądu cywilnego. Może właśnie powinien Pan wytoczyć proces o ochronę służebności i pozwać sąsiada. Z punktu widzenia prawa nie ma innych możliwości.