Droga gminna wytyczona w MPZP przez prywatną działkę - odpowiedzialność odszkodowawcza gminy

Budowa dróg jako realizacja celów publicznych

Dla terenów stanowiących Pana własność obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jego ustalenia kształtują, wraz z innymi przepisami prawa, sposób wykonywania prawa własności do nieruchomości. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w miejscowym planie gmina określa m.in. rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Plan ten obejmuje wszystkie nieruchomości, a nie tylko te należące do gminy. Niestety, w związku z tym ustalenia MPZP mogą ograniczać prawo własności nieruchomości (nie będziemy mogli na przykład wybudować domu na obszarze, który w planie zagospodarowania przeznaczony jest na np. oczyszczalnię ścieków).

Zgodnie z treścią art. 1 ust. 2 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza potrzeby interesu publicznego. W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami celami publicznymi są m.in.: „Wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji.”

Zatem budowa dróg leży w interesie publicznym, przynajmniej w świetle obecnego orzecznictwa sądowego. Na mocy zatem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – gmina została upoważniona do ingerencji w prawo własności innych podmiotów m.in. w celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli poprzez ustalanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu, oczywiście pod warunkiem że ograniczenia te gmina wprowadza w odpowiedniej proporcji do celów koniecznych dla zapewnienia racjonalnej gospodarki przestrzennej, stanowiącej element szeroko rozumianego porządku publicznego. Wyznaczenie obszaru obejmującego realizację drogi na Pana nieruchomości nie stanowi zatem przekroczenia planistycznych uprawnień gminy określonych w art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Droga i pas drogowy

Budowa drogi jest celem publicznym, albowiem służy ogółowi społeczeństwa i jest ogólnodostępny. Zauważyć jednak należy, że określenie celów publicznych w art. 6 pkt 1-10 ustawy z 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wymaga sięgnięcia w niektórych przypadkach do przepisów innych ustaw, w tym przypadku ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 z późn. zm.) – pas drogowy to wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą. W myśl art. 4 pkt 2 cytowanej ustawy – droga jest to budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 108, poz. 908 z późn. zm.) drogę w rozumieniu przepisów niniejszej ustawy stanowi wydzielony pas terenu składający się z jezdni, pobocza, chodnika, drogi dla pieszych lub drogi dla rowerów, przeznaczony do ruchu lub postoju pojazdów, ruchu pieszych, jazdy wierzchem lub pędzenia zwierząt.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z Pana nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to stosownie do art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – właściciel nieruchomości może żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja tych roszczeń może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany, roszczenia wygasają.

Stosowne roszczenia, m.in. o wykup nieruchomości, odszkodowanie realizowane w trybie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, może Pan zgłosić samodzielnie. Dokonywane w tym trybie czynności mają charakter cywilnoprawny, stąd dopuszczalne są negocjacje co do np. ceny nieruchomości. Należy przy tym wykazać, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem działki a gminą

Jeżeli żąda Pan wykupu nieruchomości, gmina powinna wykupić grunt prywatny przeznaczony pod drogę, jeżeli należy on do Pana. W związku z tym powinien Pan wysłać do gminy pismo z żądaniem wykupu części nieruchomości zajętej pod tę drogę, czyli tę część nieruchomości, której został Pan pozbawiony wskutek lokalizacji drogi. W myśl bowiem ust. art. 98. ww. ustawy – za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. W tym miejscu ustawodawca odsyła do art. 131 ww. ustawy, wskazując, że przepis ten stosuje się odpowiednio. Dopiero jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Jak więc z powyższego wynika, przejęcie własności gruntu na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami przez gminę nastąpić może jedynie za odszkodowaniem. Art. 134 ww. ustawy wskazuje podstawę ustalania wysokości odszkodowania. Stanowi ją, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Natomiast sam proces przyznawania odszkodowania za działki wydzielone pod drogę rozpoczyna się od uzgodnienie wysokości odszkodowania w drodze negocjacji między byłym właścicielem a organem wykonawczym odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego lub starostą reprezentującym Skarb Państwa. Rokowania mogą być podjęte z inicjatywy każdej ze stron. Przeprowadzenie negocjacji ma charakter obligatoryjny i jest dokumentowany stosownym protokołem. Niestety ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa terminu, w którym organ administracji publicznej powinien przystąpić do negocjacji w kwestii ustalenia odszkodowania, co skutkuje bardzo często niepodejmowaniem negocjacji przez organy administracji publicznej, a z kolei Pan jako osoba zainteresowana nie ma możliwości dochodzenia swoich roszczeń w trybie sądowo-administracyjnym. Niemniej jednak skoro już do negocjacji dojdzie, a strony nie osiągną porozumienia, dochodzi do ustalenia odszkodowania w trybie administracyjnym. Na tym etapie Pan jako właściciel działki gruntu wydzielonej pod drogę zgłasza wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania do właściwego terytorialnie starosty. Odszkodowanie przyznawane jest wówczas w drodze decyzji administracyjnej ustalającej wysokość rekompensaty na podstawie przepisów stosowanych przy wywłaszczeniu nieruchomości. Przy sposobie wyceny gruntów przeznaczonych lub zajętych na drogi publiczne zastosowanie znajduje § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109). Aby określić wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych na drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku tych cen wartość gruntu w Pana przypadku ustala w ten sposób, że wartość działki zajętej pod drogę określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (§ 36 ust. 2 pkt 1 i 2).

Nieruchomość wywłaszczana pod pasy drogowe

W postępowaniu administracyjnym dotyczącym ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczaną pod pasy drogowe może być przyznane jedynie odszkodowanie odpowiadające wartości tej nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1192/08). Zatem to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku (wyrok NSA, sygn. akt I OSK 417/06) np. posługując się opiniami rzeczoznawców.

Roszczenie za brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy w związku z MPZP

Roszczenia z tytułu braku możliwości (ograniczenia) korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, w którym Pana grunty zostały przeznaczone pod drogę , stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin jego przedawnienia – wobec braku odmiennych uregulowań – oceniać należy na zasadach ogólnych, wynikających z art.118 K.c. – 6 lat. Na tym etapie postępowania Pana możliwości wpłynięcia na przebieg i wielkość drogi jest, niestety, praktycznie żadna.

Ponieważ działka jeszcze nie została wydzielona pod drogę, to jeszcze nie jest etap do ustalenia wysokości odszkodowania, bo nie ma jeszcze decyzji. Kiedy już ją Pan otrzyma, proszę skierować do gminy pismo, tytułując je: „Wniosek o podjęcie rokowań w sprawie uzgodnienia wysokości odszkodowania za działkę w związku z przejęciem nieruchomości pod drogi publiczne”.

Natomiast na obecną chwilę gmina oczekuje od Pana zgody na przyłączenie swojej działki do budowy drogi. Zatem proszę tylko napisać, że wyraża Pan zgodę, pod warunkiem ustalenie odszkodowania po dokonaniu wydzielenia przez gminę działki pod budowę drogi.