Droga dojazdowa blisko budynku a pozwolenie na budowę

Szerokość drogi dojazdowej

Owszem, 2,7 m szerokości drogi dojazdowej to zbyt mało, aby otrzymać pozwolenie na budowę.

Wyjaśnić należy, że pojęcie dostępu do drogi publicznej zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dostęp bezpośredni do drogi publicznej ma miejsce wówczas, gdy teren nieruchomości przylega do działki drogowej. W przypadku zaś pośredniego dostępu taka bezpośrednia styczność działki z drogą publiczną nie występuje, niemniej teren inwestycji posiada dostęp do drogi albo poprzez inną nieruchomość obciążoną służebnością gruntową na rzecz terenu inwestycji, albo poprzez drogę wewnętrzną, o ile z taką drogą wewnętrzną styka się teren inwestycji.

Bezpośredni dostęp do drogi publicznej

Sens regulacji prawnej określonej w art. 61 ust. 1 pkt 2 wymaga, aby dostęp do drogi publicznej w swej istocie istniał w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie powstał dopiero w przyszłości (wyrok NSA z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1467/09). Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć dostęp prawny i dostęp faktyczny (wyrok WSA w Krakowie z dnia 4 lutego 2013 r., sygn. akt. II SA/Kr 1638/12). Celem unormowania z art. 61 ust. 1 pkt 2 jest bowiem zapewnienie rzeczywistego, realnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. W każdej z rozpatrywanych spraw konieczne jest zatem szczegółowe zbadanie, czy można uznać, że wymóg tak rozumianego dostępu do drogi publicznej dla danej działki przewidzianej pod określoną inwestycję jest spełniony. O bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza zatem jedynie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji z drogą publiczną, ale także prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na teren inwestycji. Także możliwość korzystania z pośredniego dostępu do drogi publicznej powinna być prawnie uregulowana i zapewniać terenowi inwestycji realny i trwały dostęp do drogi publicznej. Źródłem takiego dostępu może być służebność gruntowa oparta na tytule prawnym w postaci umowy, orzeczenie sądu, względnie zasiedzenia lub decyzji administracyjnej. W przypadku zaś drogi wewnętrznej stanowiącej własność osoby trzeciej należy uwzględnić prawo własności tej osoby i jego wolę w kwestii zgody na trwale korzystanie z jego terenu (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 418/12).

Uzyskanie pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego „przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1–3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529) – w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej »inwestycją KZN«”.

Określony w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego warunek dostępu nieruchomości do drogi publicznej jest spełniony tylko, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wymienionych w art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tj.: Dz. U. z 2017 r., poz. 2222 z późn. zm.).

Dostęp ten może być bezpośredni, jeżeli nieruchomość położona jest przy drodze publicznej, lub pośredni, przez inne nieruchomości, na których albo ustanowiono służebność drogową albo stanowiących drogi wewnętrzne (drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych).

Dostęp do drogi publicznej jest niezbędnym warunkiem umożliwiającym podjęcie na określonym terenie realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Dostęp do drogi publicznej musi zostać wykazany przez inwestora w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W tym zakresie nie jest wystarczające twierdzenie inwestora o istnieniu takiego dostępu.

Droga dojazdowa do nieruchomości

Zgodnie  z § 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie :

„1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Dojścia i dojazdy do budynków, z wyjątkiem jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, powinny mieć zainstalowane oświetlenie elektryczne, zapewniające bezpieczne ich użytkowanie po zapadnięciu zmroku”.

Ciąg pieszo-jezdny

Przywołany § 14 rozporządzenia posiada tymczasem jednak dwa inne ustępy regulujące odrębnie wymogi, jakie winien spełniać ciąg pieszo-jezdny pełniący funkcję dojścia i dojazdu do działek budowlanych niemających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, oraz wymogi dotyczące pełniącego tę funkcję dojścia do budynku i urządzeń z nim związanych. Zgodnie z tymi przepisami: dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem, że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiająca ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów (§ 14 ust. 2) oraz że do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem, że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m. Przywołane przepisy nie pozostawiają wątpliwości, że w przypadku działek budowlanych nie posiadających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej funkcję taką może pełnić ciąg pieszo–jezdny, co powoduje, że przepis § 14 ust. 1 rozporządzenia winien być stosowany łącznie z § 14 ust. 2 rozporządzenia.

Niestety nie otrzymacie pozwolenia na budowę, jeśli droga dojazdowa będzie miała tylko 2,7 m.