Dożywotnie prawo mieszkania a eksmisja lokatora

Kiedy wygasa służebność osobista?

Z opisu wnioskuję, iż lokator ma ustanowioną służebność dotyczącą dożywotniego prawa do zamieszkiwania w lokalu (służebność mieszkania).

Zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego „służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego”.

Cel i funkcja służebności osobistych decydują o tym, że mają one postać prawa związanego ściśle z osobą uprawnionego i ograniczonego czasem jego życia. Ograniczenie to ma charakter bezwzględny, co oznacza, że nie może być uchylone lub zmienione wolą stron. O czasie trwania służebności osobistej decyduje wprawdzie wola stron, ale czas życia uprawnionego jest barierą nieprzekraczalną.

Z kolei art. 297 Kodeksu cywilnego określa, że „do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego”.

Ustanie służebności następuje wskutek jej niewykonywania przez 10 lat (art. 293 Kodeksu cywilnego). W przypadku służebności czynnej będzie to oznaczać brak korzystania z nieruchomości sąsiedniej, w przypadku zaś służebności biernych za niewykonywanie uważa się istnienie na nieruchomości czynnej stanu sprzecznego z treścią służebności (np. budynku zasłaniającego światło). Należy jednak wskazać, iż niewykonywanie przez 10 lat służebności najczęściej świadczyć będzie o tym, że utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie. W konsekwencji właściciel nieruchomości obciążonej może wówczas wystąpić o zniesienie takiej służebności na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego.

Zniesienie służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej

Ustanie służebności może być też konsekwencją zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:

1. Za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 Kodeksu cywilnego).
2. Bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 Kodeksu cywilnego.

Kolejnym powodem może być sytuacja, w której dochodzi do konfuzji, tzn. połączenia w jednej osobie własciciela nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.

Służebność wygasa także wskutek działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (czyli nabycia nieruchomości obciążonej w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której nie została wpisana obciążająca nieruchomość służebność) oraz upływu terminu, na jaki została ustanowiona.

Ponadto, jeżeli służebność jest służebnością osobistą, ustaje ona także w razie śmierci uprawnionego.

Sprawy o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, jej wygaśnięcie i zniesienie należą zawsze do postępowania procesowego.

Pojęcie wygaśnięcia odnosi się więc do sytuacji, kiedy ustanie następuje w wyniku sprecyzowanych w ustawie okoliczności, bez konieczności wydania orzeczenia sądu czy podejmowania jakiejś innej czynności. Zajście którejś z podanych okoliczności powoduje więc zawsze koniec istnienia danej służebności, a jeżeli dojdzie do procesu sądowego, wydany w nim wyrok jedynie stwierdzi ten stan rzeczy (będzie tzw. wyrokiem deklaratywnym).

Pojęcie zniesienia dotyczy natomiast sytuacji, kiedy służebność nie jest już konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Chodzi tu więc w pierwszym rzędzie o powołane wyżej przypadki, gdy służebność stała się szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków lub utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

W Pańskim przypadku niewątpliwie służebność straciła znaczenie dla uprawnionego – o ile pozostanie w hospicjum.

Zmiana służebności na rentę

Istnieje także możliwość zamiany służebności na rentę.

Art. 303 Kodeksu cywilnego określa, komu i kiedy przysługuje roszczenie o zamianę służebności osobistej na rentę. W świetle tego przepisu roszczenie przysługuje tylko właścicielowi nieruchomości obciążonej i tylko z powodu rażących uchybień, jakich dopuszcza się uprawniony z tytułu służebności przy wykonywaniu swego prawa. Uprawnionemu nie przysługuje roszczenie o zamianę służebności na rentę. Uchybienia ze strony uprawnionego, mogące stanowić podstawę żądania zamiany służebności na rentę, muszą mieć charakter rażący. Przepis używa pojęcia uchybień w liczbie mnogiej, z czego wynika, że pojedyncze uchybienie nie może stanowić podstawy zamiany służebności na rentę nawet wówczas, gdy jest poważne, a nawet rażące.

W tym wypadku trudno mówić o rażących uchybieniach.

Niemniej jednak, aby skutecznie pozbyć się lokatora, musi Pan doprowadzić do zniesienia służebności. Eksmisja niestety będzie niemożliwa, bowiem lokatorowi przysługuje prawo do lokalu. Dopiero po orzeczeniu przez sąd zniesienia służebności będzie Pan mógł korzystać z mieszkania.