Dostęp do drogi publicznej poprzez zakup udziału

Uzyskanie prawa do korzystania z drogi wewnętrznej przez wykupienie udziału w działce

Rzeczywiście najszybszym sposobem uzyskania prawa do korzystania z drogi wewnętrznej będzie wykupienie udziału w przedmiotowej działce i jako właściciel tego udziału złożenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Nie jest istotne, jaką część udziału Pani wykupi, bowiem każdy współwłaściciel może korzystać z drogi w równym stopniu, niezależnie od wielkości udziału. Zatem może Pani odkupić część udziałów innego współwłaściciela. Może Pani odkupić np. 1/640 udziału od tego współwłaściciela, który aktualnie jest właścicielem udziału w 7/640 nieruchomości. Jaka to będzie wielkość, zależy już od ustaleń stron.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego (K.c.) każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli może więc posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy – niezależnie, czy jego udział wynosi ½ czy stanowi minimalną wartość.

Współwłaścicielowi pozbawionemu współposiadania przez pozostałych przysługuje tzw. ochrona petytoryjna (art. 222 K.c.), tzn. może on wystąpić z pozwem do sądu o dopuszczenie do współposiadania.

Korzystanie z rzeczy wspólnej - droga wewnętrzna

Zgodnie z uchwałą SN z dnia 28 września 1963 r., III CZP 33/62, OSNCP 1964, z. 2, poz. 22: „współwłaściciel może się domagać dopuszczenia do współposiadania w wypadkach, gdy chodzi o wspólne korzystanie z takich obiektów, jak wspólna droga, wspólne pastwisko itp., a więc gdy każdy ze współwłaścicieli korzysta wprawdzie z całej rzeczy wspólnej, ale niezależnie od takiego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli. Nie byłoby natomiast możliwe dopuszczenie do współposiadania w sytuacji, gdy wspólne posiadanie może być, ze względu na charakter i przeznaczenie rzeczy, wykonywane tylko przy zgodnym współdziałaniu wszystkich zainteresowanych”.

Proszę jeszcze upewnić się tylko, czy co do drogi wewnętrznej nie zostały podjęte czynności prawne lub orzeczenia sądowe określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej – jeśli bowiem mogła się Pani o nich z łatwością dowiedzieć, odniosą one skutek także wobec Pani. Zasady zarządu i sposób korzystania z rzeczy wspólnej mogą być ujawnione w księdze wieczystej. Współwłaściciele mogą bowiem ustalić m.in. sposób korzystania z rzeczy wspólnej, gdzie zostanie określone, że niektórzy z nich nie korzystają z jakichś części, inni korzystają z tych części wyłącznie itp. Mając jednak na uwadze, iż przedmiotowa działka jest drogą wewnętrzną, należy wątpić, czy tego typu ustalenia miały miejsce.

Czy wielkość udziału współwłaściciela w drodze ma wpływ na sposób korzystanie z tej drogi?

Wielkość udziału, jaką Pani nabędzie, nie wpłynie na możliwość korzystania Pani z drogi, będzie natomiast miała wpływ na inne elementy wykonywania praw i obowiązków właścicielskich.

W pierwszej kolejności od wielkości udziałów zależy zakres ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną (a także pobierania pożytków i przychodów z rzeczy – tutaj jednak trudno sobie takie wyobrazić). Na mocy art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W drugiej – od wielkości udziałów zależy także wpływ na zarząd nieruchomością. Na mocy art. 199 K.c.: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. przebudowa drogi, poprowadzenie mediów), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Do czynności zwykłego zarządu natomiast potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (np. prac konserwacyjnych drogi). Jednakże w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności (art. 201 K.c.). Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 K.c.). W określonej konfiguracji zatem wielkość Pani udziałów może zdecydować o tym, czy jakieś decyzje co do drogi zostaną podjęte. Oczywiście mając na względzie, jak mały udział zapewne Pani wykupi, w zakresie zarządu to, na jaką część Pani się zdecyduje, będzie miało niewielki wymiar praktyczny.

Jak obliczyć wartość udziału w drodze?

Jeśli chodzi o wartość udziałów, z samej istoty udziału wynika, że należy je wyliczać w proporcji do wartości całości nieruchomości. Teoretycznie zatem mogłaby Pani rozważyć, ile warta jest droga i proporcjonalnie do tej wartości wyliczyć wartość udziału (np. udział w 1/640 to wartość całości nieruchomości podzielone przez 640). W praktyce jednak to od wzajemnych ustaleń stron będzie zależało, jaką kwotę uznają za odpowiednią (trzeba bowiem mieć na względzie uwarunkowania ekonomiczne). Sprzedawca może uznać za zasadną kwotę dużo wyższą niż wynikającą z proporcji, mając na względzie rzeczywistą wartość gospodarczą dla Pani tegoż udziału. W te kwestie nie ingeruje już prawo, ale rynek.