Dopuszczenie do współposiadania wspólnej nieruchomości

Uniemożliwianie współwłaścicielowi korzystania z nieruchomości wspólnej

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

Wyraźnie podkreślić należy, iż na mocy art. 206 K.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Aktualnie została Pani pozbawiona władztwa nad rzeczą, albowiem uniemożliwiono Pani użytkowanie nieruchomości. Pozwolę sobie nadto zauważyć, iż to, że nastąpił fizyczny podział, nie oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo wyłącznie do posiadania tylko tej określonej części. Każde ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości, albowiem współwłasność nie została zniesiona. Przysługuje Pani 1/4 części, a bratu 3/4 części prawa własności.

Jak współwłaściciel może dochodzić swoich praw do nieruchomości?

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. W opisanym przypadku ową granicą określoną przez ustawę jest prawo korzystania z rzeczy przez każdego ze współwłaścicieli.

Jak podnosi Edward Gniewek: „Patrząc od drugiej strony, każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany przestrzegać przysługującego innym uprawnienia do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Wobec takiej skuteczności inter partes każdy ze współwłaścicieli uzyskuje właściwe roszczenie ochronne na wypadek naruszenia przyznanego ustawą uprawnienia przez któregokolwiek ze współwłaścicieli. Oczywiście naruszenie komentowanej normy następuje, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli jest pozbawiony (od początku lub na skutek późniejszych czynów pozostałych współwłaścicieli) posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. Taki stan faktyczny nasuwa skojarzenia z przesłankami roszczenia windykacyjnego. Nie można jednak posunąć się do znacznego utożsamiania obu sytuacji”.

Wniesienie do sądu wniosku o dopuszczenie do współposiadania

W opisanej sytuacji jest więc zasadne wniesienie do sądu wniosku o dopuszczenie do współposiadania. Podstawę prawną takiego wniosku stanowi art. 206 K.c.

Jednocześnie wskazać należy, iż Sąd Najwyższy podnosi, że: „jeżeli chodzi o rzeczy, których właściwości albo społeczne lub gospodarcze przeznaczenie nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny, budynki gospodarcze, ogródek przydomowy), a więc gdy te właściwości rzeczy same przez się rozstrzygają o rozdzielnym korzystaniu z niej i gdy poza tym rzecz jest wystarczająco duża, aby mogli z niej korzystać w ten sposób wszyscy współwłaściciele – rozstrzygnięcie przez nich o takim sposobie korzystania jest czynnością zwykłego zarządu”.

Według stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w niepublikowanym postanowieniu z dnia 28 lutego 1973 r. (III CRN 421/72) sprawy o dopuszczenie do współposiadania i współużytkowania podlegają rozpoznaniu w procesie, bowiem ustawa nie stanowi inaczej (art. 13 § 1 K.p.c. w zw. z art. 606 i n. K.p.c.).

Wystąpienia do sądu z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania

Innymi słowy, przepis art. 206 K.c. daje Pani podstawę do wystąpienia do sądu z roszczeniem o dopuszczenie do współposiadania. Zasadnym jest jednak złożenie przedsądowego wezwania do dopuszczenia do współposiadania. Być może Pani brat nie jest świadom, że działa wbrew prawu. Nie zwalnia go to jednak od obowiązku dopuszczenia Pani do współposiadania. Wyraźnie zauważyć należy, iż Pani część może być przedmiotem zasiedzenia. Do zasiedzenia Pani części, tj. 1/4, wymagany jest upływ 30 lat, chyba że przesłanki zasiedzenia byłyby spełnione do dnia 1 października 1990 r. (wówczas konieczny jest upływ 20 lat). Dalsza bierność wobec brata może skutkować pozbawieniem Pani całkowicie prawa własności nieruchomości.

Podkreślić również należy, iż każde z Państwa może żądać ponadto zniesienia współwłasności. Wskazać należy na przepis art. 210 K.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Jeżeli mimo wysłanego wezwania Pani brat w dalszym ciągu nie będzie Pani dopuszczał do współposiadania, zasadnym stanie się wystąpienie do sądu z ww. roszczeniem.