Wysokość żywopłotu przy granicy działki

Spór z sąsiadami o wysokość żywopłotu

W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedstawiona przez Pana sytuacja sporu o wysokość żywopłotu jest typowym konfliktem sąsiedzkim. W kontekście rozpoznawanej sprawy należy wyraźnie wskazać treść art. 144 K.c., zgodnie z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Co oznacza zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę?

Ustanowione w art. 144 kryterium zakłóceń (przeciętna miara) określone jest przez dwa czynniki połączone ze sobą koniunkcją „i”. Oznacza to, że do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także ze stosunków miejscowych. Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 3 lipca 1969 r., II CR 208/69, OSPiKA 5/71, poz. 87), oznacza zaś zbiór nieokreślonych ilościowo desygnatów składających się na bardzo pojemne pojęcie charakteryzujące ocenę zakłóceń w danych, konkretnych okolicznościach. Ocena zakłóceń przy uwzględnieniu „stosunków miejscowych” powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną, w danym miejscu i czasie, rzeczywistością, powinna zagwarantować, że nie będzie ona miała charakteru abstrakcyjnego, oderwanego od realiów.

Zaciemnienie nieruchomości sąsiedniej wysokim żywopłotem

Należy mieć jednak na uwadze, że immisja wywołana zbyt wysokim żywopłotem, a co za tym idzie – zacienieniem nieruchomości sąsiedniej, aby była zakwalifikowana do immisji ponad przeciętną miarę, musi być – tak jak wynika z powyższych wskazań – uzasadniona i stwierdzona obiektywnie, względem każdego człowieka, a nie subiektywnie.

Opisana przez Pana sytuacja jest bardzo problematyczna i budzi wiele problemów natury faktycznej i merytorycznej. Należy jednak zauważyć, że jeżeli nasadzenia stanowiące część składową Pańskiej nieruchomości stwarzają dodatkowo niebezpieczeństwo grożące mieszkańcom sąsiedniej nieruchomości, wówczas sąd będzie dodatkowo badał sprawę nie tylko pod kątem immisji, lecz także ewentualnego zagrożenia dla życia lub zdrowia. W żadnych przepisach prawnych nie ma podanej odległości sadzenia drzew od granicy działki. Jednakże praktyka powinna być taka, że należy sadzić w odległości większej niż promień zasięgu korony dorosłego osobnika danego gatunku.

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85) „ocena »przeciętnej miary« w rozumieniu art. 144 K.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu. Pojęcie »przeciętna miara« w rozumieniu art. 144 K.c. zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym »przeciętną miarę« jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i stosunki miejscowe”.

Dopuszczalna wysokość żywopłotu według Prawa budowlanego

Aktualnie coraz częściej spotkać można stanowisko, że nasadzenia na nieruchomości służące za ogrodzenie (żywopłoty) powinny spełniać wymagania ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 30 ust 1 pkt 3 tego aktu prawnego zgłoszenia właściwemu organowi wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m.

Innymi słowy, pojedynczy kilkumetrowy cis nie jest problemem. Problem powstaje w sytuacji, kiedy krzewy lub drzewa tworzą ogrodzenie i tworzy się tzw. ściana z drzew. W takiej sytuacji sądy powszechne coraz częściej posiłkują się przepisami Prawa budowlanego. Powyższe przepisy w ocenie sądu wskazują bowiem na stosunki miejscowe, a także społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości.

Ustalenie wpływu żywopłotu na środowisko naturalne sąsiedniej nieruchomości

Mając na uwadze powyższe, a przede wszystkim zauważalne ostatnimi czasy stanowisko sądów powszechnych, należy wskazać, że jeżeli nasadzenia służą jako ogrodzenie, wspólnota może mieć rację, ale tylko wówczas, gdy krzewy zasadzone są na całej lub znacznej części granicy nieruchomości. Wspólnota może bowiem próbować wskazywać, że na skutek wysokości żywopłotu na jej nieruchomości wilgoć przekracza przeciętną miarę, mieszkańcy wspólnoty mają ograniczone możliwości opalania się lub spędzania ze swoimi rodzinami czasu wolnego na świeżym powietrzu, ponieważ znaczna cześć ich wolnej przestrzeni jest zacieniona. Inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby cień, który powodują cisy, padałby na Pańską posesję. Wówczas w mojej ocenie argumentacja wspólnoty może nie znaleźć uzasadnienia i jako taka może być oddalona w sytuacji skierowania sprawy do sądu.

Konieczne jest zatem ustalenie, jaki wpływ mogą mieć cisy na środowisko naturalne sąsiedniej nieruchomości, a w szczególności na wilgotność gleby, ewentualny wzrost roślin ozdobnych mieszkańców wspólnoty. Należy sprawdzić, jakie jest przeznaczenie faktyczne części nieruchomości, na którą może padać cień (zakładając, że w ogóle pada on na sąsiednią posesję).

Konieczne jest zatem ustalenie długości żywopłotu, a także ewentualnych negatywnych skutków dla sąsiedniej nieruchomości, jakie może powodować jego istnienie. Jeżeli na sąsiedniej nieruchomości powstaje cień, wspólnota mieszkaniowa może wskazywać, że powstaje w ten sposób immisja, która uniemożliwia korzystanie z nieruchomości w sposób dla niej przewidziany lub korzystanie takie jest znacznie utrudnione. Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że jak każda sprawa sąsiedzka, ta także winna być oceniona z punktu widzenia wszystkich występujących okoliczności. W mojej ocenie jeżeli cień pada tylko na niewielki powierzchniowo obszar nieruchomości sąsiedniej, wspólnota nie może skutecznie wywodzić swojego prawa z art. 222 § 2 K.c.

Nakaz skrócenia nasadzeń mieszczących się przy granicy

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

W chwili obecnej zatem wspólnota może wystąpić do sądu z wnioskiem o nakazanie skrócenia nasadzeń mieszczących się przy granicy. Zasadność takiego roszczenia będzie jednak w znacznej części uzależniona od okoliczności faktycznych, które zostały wskazane powyżej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007, s. 584.
4. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r., sygn. akt II CR 208/69
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. akt II CR 149/85
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000