„Dopisanie” narzeczonej do pozwolenia na budowę

Współfinansowanie budowy domu na działce narzeczonego

Własność tego, co znajduje się na gruncie, przynależy do gruntu – to jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego. Dom wybudowany na gruncie Pani przyszłego męża będzie zatem należał wyłącznie do niego i to bez względu na to, za czyje pieniądze został wzniesiony. O przyszłości domu – np. o jego sprzedaży – zgodnie z prawem będzie więc mógł decydować tylko właściciel gruntu, na którym dom stoi, i to on będzie występował jako strona ewentualnej umowy.

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego za część składową nieruchomości uważa się „wszystko, co nie może być odłączone od rzeczy głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, także drzewa i krzewy, stanowią część składową tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności.

Budynki stają się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia każdej części ich konstrukcji z gruntem. W praktyce jest to chwila rozpoczęcia budowy. Dzieje się to niezależnie od źródła pochodzenia środków użytych na ich budowę.

Jak uczynić dom wspólną własnością będąc narzeczonymi

W sytuacji gdy przed ślubem sfinansuje Pani wspólnie z przyszłym mężem budowę na działce należącej do Pani narzeczonego, a chcą Państwo uczynić dom wspólną własnością, możliwe są następujące warianty:

1. Odsprzedanie na Pani rzecz udziału w nieruchomości (trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego).
2. Dokonanie na Pani rzecz darowizny udziału w nieruchomości (czyli zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego).
3. Przeniesienie własności nieruchomości (lub udziału w niej) z majątku osobistego Pani przyszłego męża do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (w tym celu małżonkowie powinni zawrzeć umowę intercyzy, aby rozszerzyć wspólność ustawową). Umowa intercyzy może być zawarta zarówno przed ślubem, jak i w trakcie trwania małżeństwa. Jeżeli przyszli małżonkowie postanowili, że chcą mieć rozdzielność majątkową, wówczas trzeba sporządzić odpowiedni akt notarialny, który nabierze mocy prawnej w dniu ślubu. Gdyby z jakichś powodów do ślubu między tymi osobami nie doszło, dokument jest nieważny i można go wyrzucić do kosza.

Zawarcie wskazanych umów sprzedaży lub darowizny między Państwem spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego do majątku odrębnego drugiego małżonka. Oznacza to, że zostaną Państwo współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. W konsekwencji Pani i narzeczony będziecie mogli rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go czy przekazać w darowiźnie) bez pytania o zgodę drugiego współwłaściciela. W przypadku zawarcia umowy intercyzy własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego. Oznacza to, że staną się Państwo współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. W konsekwencji jeden współmałżonek nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.

Jeśli nie podejmie Pani żadnych kroków prawnych w kierunku uregulowania kwestii własności nieruchomości, to może okazać się, że nie będzie Pani ani właścicielką nieruchomości, ani nie otrzyma Pani z powrotem wkładów finansowych na budowę domu.

Na koniec, reasumując powyższe rozważania, zwracam uwagę, że przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić w drodze czynności prawnych, takich jak umowa sprzedaży, darowizny, jak i innych skutkujących przeniesieniem tego prawa.

Co się tyczy „dopisania” Pani do pozwolenia na budowę, to samo „dopisanie” nie rodzi skutków w zakresie przeniesienia własności nieruchomości.

Pozwolenie na budowę wydawane jest na rzecz inwestora, który ma prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W Pani przypadku można byłoby jedynie spróbować wystąpić o zmianę pozwolenia na budowę poprzez rozszerzenie jego zakresu podmiotowego na Panią.

W tym celu najpierw musiałaby Pani stać się współwłaścicielką tej działki, czyli Pani narzeczony powinien darować albo sprzedać udział w tej działce na Pani rzecz. Przeniesienie prawa własności (darowizna lub sprzedaż) musi być dokonane w formie aktu notarialnego, inaczej będzie nieważne.

Dopisanie drugiego inwestora do pozwolenia na budowę

Po tym, jak stanie się Pani współwłaścicielką nieruchomości, należy udać się do urzędu w celu zmiany wydanych warunków zabudowy w postaci rozszerzenia ich zakresu podmiotowego na Panią. Dopiero jak będą wydane nowe warunki (a właściwie zmienione poprzednie przez dopisanie drugiego inwestora), które są podstawą do wydania pozwolenia na budowę, można wnioskować o zmianę pozwolenia na budowę poprzez rozszerzenie jego zakresu podmiotowego na rzecz drugiego inwestora.

Jest to rzadko stosowana w praktyce procedura, stąd należy posiłkowo stosować przepisy dotyczące wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu na podstawie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Do wniosku tego należy dołączyć: oświadczenie o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością, zgodę poprzedniego inwestora na przeniesienie decyzji na rzecz innego podmiotu (w Pani przypadku tym poprzednim inwestorem będzie Pani narzeczony, a zgoda będzie dotyczyła rozszerzenia pozwolenia na budowę na rzecz Pani), decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę, dziennik budowy do wglądu (pod warunkiem, że budowa się rozpoczęła).

Zgodnie z zasadą stosowaną na gruncie prawa polskiego: „czyj grunt, tego budynek”, jeżeli zostanie Pani współwłaścicielką działki, to nawet gdyby nie była Pani wymieniona w pozwoleniu na budowę jako inwestor, i tak stanie się Pani współwłaścicielką wybudowanego domu.