Dopisanie do księgi wieczystej męża jako współwłaściciela

Na jakiej podstawie dokonywane są wpisy do księgi wieczystej?

Jest kilka sposobów zrealizowania wskazanego przez Panią zamiaru.

Przed przedstawieniem dalszych informacji wskazuję akty normatywne, których przepisy mają szczególne znaczenia w tego rodzaju przypadkach. Są to ustawy:

1. Kodeks cywilny (w skrócie K.c.);
2. Kodeks rodzinny i opiekuńczy;
3. ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Księgi wieczyste są prowadzone przez sądy (wydziały określonych sądów rejonowych), wpisy praw do ksiąg wieczystych dokonywanie są na podstawie tytułu prawnego. Nie można przyjść do sądu (sądowego wydziału ksiąg wieczystych) i skutecznie zażądać „ot tak sobie” wpisu do danej księgi wieczystej. Podstawowym wymogiem merytorycznym jest wykazanie się tytułem prawnym.

Tytułem prawnym do nieruchomości jest prawo własności

Pani dysponuje tytułem prawnym do odnośnej nieruchomości. Tym tytułem prawnym jest prawo własności. Własność (czyli najszersze prawo do rzeczy) określono w artykule 158 K.c., który stanowi: „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Ostatnie zdanie artykułu 140 K.c. dotyczy tego, co planuje Pani uczynić. Chodzi o skorzystanie z uprawnienia (do) rozporządzania rzeczą (łac. ius disponendi) – ewentualnie prawa dysponowania rzeczą.

Ustanowienie męża współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej majątek odrębny żony

Teraz jest Pani właścicielką „w 100%” (używając skrótu myślowego). Pani rozważa doprowadzenie do sytuacji, w której stanie się Pani współwłaścicielką rzeczonej rzeczy nieruchomej, której określenie zawarto w artykule 46 § 1 K.c. stanowiącym: „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Wspomniała Pani o własności domu. Różne są sytuacje. Niekiedy dom jest wydzielony z nieruchomości gruntowej i stanowi tak zwaną nieruchomość budynkową – takie rozwiązanie jest typowe dla budynków, których właścicielowi domu służy prawo użytkowania wieczystego gruntu (art. 232 i następne K.c.), ale występuje również na innych nieruchomościach gruntowych. Niekiedy dom stanowi część składową nieruchomości, na której został posadowiony, czyli stan rzeczy określony w artykule 48 K.c.: „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

Jakie wnioski praktyczne wynikają z treści poprzedniego akapitu? Podstawowy wniosek dotyczy tego, czy Pani zamierza doprowadzić do współwłasności domu, czy całej nieruchomości. Jeżeli dom jest już wyodrębnioną nieruchomością budynkową, to wystarczy zdecydować się na określony tytuł prawny oraz dokonać czynności prawnej. Od Pani zależy, czy czynność prawna będzie dotyczyła samego domu (jako prawnie wyodrębnionej nieruchomości budynkowej), czy również nieruchomości gruntowej (odpowiednio: prawo własności, użytkowanie wieczyste).

Urzędowe stwierdzenie że lokal jest samodzielny

W budynkach – zarówno prawnie z gruntu wyodrębnionych, jak i stanowiących części składowe gruntu – można dokonywać prawnego wyodrębniania samodzielnych lokali (nie tylko mieszkalnych). Wynikiem prawnego wyodrębnienia lokalu jest powstanie nieruchomości lokalowej, dla której prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Prawnego wyodrębnienia lokalu (lokali) dokonuje się w formie aktu notarialnego (umowa, jednostronna czynność prawna właściciela lokalu) – art. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W sprawie urzędowego stwierdzenia, że lokal jest samodzielny (możliwy do prawnego wyodrębnienia), należy zwrócić się do starosty.

Zanim podejmie Pani decyzję, proszę zapoznać się zarówno z przepisami kodeksowymi o współwłasności (art. 195-221 K.c.), jak i przejrzeć ustawę o własności lokali. Od dokonanej decyzji będzie zależało, czy Państwo staniecie się współwłaścicielami nieruchomości (przynajmniej budynkowej) co do całości, czy też każde z Państwa będzie właścicielem odrębnego lokalu w danym budynku, którego części wspólne będą przysługiwały Państwu obojgu; podobnie może być w przypadku nieruchomości gruntowej – zależnie od podjętej przez Panią decyzji.

Wielkość udziałów we współwłasności 

Ważna decyzja – Pani decyzja – dotyczy wielkości udziałów we współwłasności. Musi Pani odpowiedzieć sobie na pytanie, czy dąży Pani do równego uczestniczenia w prawie własności (równe udziały), czy chce Pani doprowadzić do sytuacji, w której jeden ze współwłaścicieli będzie miał większość udziałów, co może mieć szczególne znaczenie w podejmowaniu decyzji (np. art. 199, 201 K.c.) dotyczących danej nieruchomości.

Przekazanie mężowi udziałów we współwłasności odpłatne czy nieodpłatne?

Proszę również podjąć decyzję co do podstawy prawnej. Czy zamierza Pani przekazać udział (udziały) we współwłasności odpłatnie, czy nieodpłatnie? To jest ważne zagadnienie. Proszę pamiętać, że nie tylko sprzedaż (art. 535 i następne K.c.), i zamiana (art. 603 i art. 604 K.c.) są uregulowane kodeksowo, ale również wiele innych umów – w tym umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.). Pani – jako właściciel – podejmie decyzje. W przypadku darowizny, warto pamiętać o możliwości jej odwołania z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego (art. 898 i następne K.c.) oraz o uwzględnianiu darowizn w przepisach prawa spadkowego (zaliczanie darowizn na schedę spadkową – art. 1039 i następne K.c., zapis – art. 991 i następne K.c.).

Włączenie nieruchomości w skład wspólnego majątku małżeńskiego w formie aktu notarialnego

Ustawodawca wymaga, aby czynność prawna, która dotyczy nieruchomości, została dokonana w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.). Ta forma prawna jest wymagana pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Państwo – jako strony umowy – macie bardzo duży wpływ na jej treść. W szczególności, możecie Państwo – również w formie aktu notarialnego (art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) – zdecydować, że odnośny budynek wejdzie w skład Państwa wspólnego majątku małżeńskiego, czyli zostanie on objęty wspólnością, a nie współwłasnością ułamkową (procentową) – art. 196 K.c.