Domek letniskowy na działce rolnej

Domek letniskowy – budynek do rekreacji

W przepisach nie ma prawnej definicji domku letniskowego, jednak z uwagi na jego przeznaczenie do celów mieszkalnych sezonowo, a nie całorocznie, należy potraktować go jako budynek rekreacji indywidualnej (czyli przeznaczony do okresowego wypoczynku, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

Przepisy Prawa budowlanego, określające, że budynek do rekreacji można wybudować na zgłoszenie w ilości nie większej niż 1 na każde 500 m², nie oznaczają, że w każdym przypadku udzielane będzie zezwolenie na zabudowę działek o pow. 500 m² czy mniejszych niż 1000 m². Określają one jedynie, kiedy można skorzystać ze zgłoszenia, a kiedy wymagane jest pozwolenie.

Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 27 marca 2015 r.), która została ogłoszona 27 marca 2015 r., wprowadziła artykułem 1 zmiany w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409, ze zm.). Jedna z wprowadzonych zmian dotyczy zniesienia obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m². Nowelizacja wprowadziła w treści art. 29 ust. 1 Prawa budowlanego nowy punkt 2a, zgodnie z którym – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

Budynek a jego zgodność z wymogami prawa

Nadal jednak budynek i jego lokalizacja musi być zgodny z wymaganiami obowiązujących przepisów, tj. m.in. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ustawą o drogach publicznych, a także z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Co do zasady na działce rolnej można pobudować wszystko, jednak:

• musi zezwalać na to plan zagospodarowania,
• o ile ma to związek z produkcją rolną,
• w przypadku braku planu – konieczne jest wyłączenie działki spod produkcji rolnej/

Zasady ochrony gruntów rolnych czy leśnych, a w tym zasady wyłączenia gruntów z produkcji, reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1161 z dnia 19.06.2017).

Jeśli na terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego, to bez zmiany tego planu legalnie nic Pani na takiej działce nie będzie mogła zrobić.

Wyłączenie z produkcji rolnej

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Stosownie do ust. 1a tej ustawy w decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

Wprawdzie w art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ustawodawca wskazał jedynie na pozwolenie na budowę, pominął natomiast decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla innej inwestycji, jednakże przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że jeśli na danym terenie jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to przeznaczenie terenu ustala się na podstawie tego planu.

Jeżeli natomiast planu nie ma, to przeznaczenie gruntów leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest niemożliwe. Przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne natomiast jest możliwe tylko wtedy, kiedy nie ma wymogu zgody z art. 7 ust. 2 tej ustawy.

Zabudowa zagrodowa na działce rolnej

Jeśli miejscowy plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę zagrodową, to zasadniczo budowa domku letniskowego na takiej działce wydaje się możliwa.

Pojęcie zabudowy zagrodowej znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. „Należy przez nie rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jak można łatwo zauważyć, definicja ta nie jest dokładna”.

Jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w Wyroku z dnia 5 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/GI 919/15, uznał iż „w obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”.

Jednak domek letniskowy zwykle nie jest kojarzony przez organy z budową zagrodową. Niestety często w takich przypadkach zgłaszany jest sprzeciw organu. Nadto wykorzystywanie działki na cele wypoczynkowe może być uznane za wyłączenie spod produkcji rolnej. A to pociągnie za sobą kary finansowe.