Domek holenderski na działce bez zgłoszenia

Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej.

Podstawę prawną stanowi: ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Ustanowienie domku holenderskiego bez zgłoszenia

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z ustanowieniem domu holenderskiego bez uprzedniego zgłoszenia.

Ustanowienie domku holenderskiego na nieruchomości co do zasady wymaga zgłoszenia. Ważne jest również, by nieruchomość taka nie była nieruchomością rolną.

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy Prawo budowlane pozwolenia budowę nie wymaga budowa: tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu. Natomiast stosownie do art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 29 ust. 3 i 4: budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b–d i f, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b, 28 oraz 30.

Tymczasowe obiekty budowlane – domki holenderskie

Na gruncie art. 3 ust. 1 ustawy obiekty budowlane to zarówno budynki, budowle, jak i obiekty małej architektury i to zarówno o charakterze stałym i tymczasowym.

Zgodnie z definicją legalną tymczasowego obiektu budowlanego jest nim obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przekrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe (art. 3 ust. 5).

Obiekty kontenerowe (w tym konstrukcje typu blaszak, jak ten będący przedmiotem sprawy) stanowią tymczasowe obiekty budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowanego, a które należy zaliczyć do obiektów budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b i pkt 3 tej ustawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 marca 2018 r., sygn. akt II OSK 1324/16).

Relacja ustawowej definicji tymczasowego obiektu budowlanego (art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane) do treści art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy prowadzi do oczywistej konkluzji, że możliwość zgłoszenia budowy tymczasowego obiektu budowlanego, dotyczy wyłącznie tej jego kategorii, która swą konstrukcję definicyjną opiera na braku trwałego związania z gruntem. Każdy tymczasowy obiekt budowlany trwale związany z gruntem nie będzie mógł zostać zrealizowany na podstawie zgłoszenia. W takim wypadku niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 4 lipca 2018 r., sygn. akt II SA/Rz 511/18).

Żeby można było zakwalifikować tymczasowy obiekt budowlany do grupy wymienionej w art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.), konieczne jest spełnienie warunku „rozebrania lub przeniesienia w inne miejsce nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu”. Tymczasowy obiekt budowlany, który ma być usytuowany w jednym miejscu dłużej niż 180 dni, przestaje być bowiem obiektem, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego, i wymaga pozwolenia na budowę jako tymczasowy obiekt budowlany, o którym mowa w art. 3 pkt 5 ww. ustawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Rzeszowie z dnia 28 lutego 2018 r. II SA/Rz 1263/17).

Zgłoszenie przeniesienia tymczasowego obiektu budowlanego

Zgłoszenie właściwemu organowi zamiaru przeniesienia tymczasowego obiektu budowlanego będzie stanowiło zgłoszenie jego budowy, a więc wzniesienia w konkretnie wskazanym miejscu. Rzecz jasna musi być to miejsce inne niż miejsce, w którym obiekt ten już się znajduje, albowiem w przeciwnym wypadku zgłoszenie będzie dotyczyło wykonania fikcyjnego działania, polegającego na przeniesieniu istniejącego obiektu z miejsca, w którym jest posadowiony w to samo miejsce (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 sierpnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2959/15).

Dla przyjęcia trwałego związania z gruntem nie ma znaczenia okoliczność posiadania przez obiekt fundamentów, czy wielkość zagłębienia w gruncie. Istotne jest, czy posadowienie jest na tyle trwałe, że opiera się czynnikom mogącym zniszczyć ustawioną na nim konstrukcję. Przepisy prawa budowlanego zwalniają z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę kontenery, tj. pojemniki do przechowywania towaru czy innych przedmiotów, ale nie obiekty, które z kontenerów jedynie (w sensie budulca) zostały wykonane, same zaś mają cechy budowli stanowiącej gospodarczą całość (cel handlowy) o znacznych rozmiarach i wyposażonych w dostarczaną zewnętrznie energię elektryczną. Przedmiotowy obiekt z całą pewnością nie jest kontenerem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 4 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 16/17).

Inne cele ustawienia przyczepy kempingowej

Ustawione na gruncie przyczepy kempingowe, nie spełniające w danej chwili swojej pierwotnej funkcji transportowo-komunikacyjnej, stanowią obiekty budowlane. Jeżeli przyczepa kempingowa została ustawiona na działce i nie została także dopuszczona do ruchu drogowego, a ponadto została do niej doprowadzona energia elektryczna, jak i nad nią wybudowane zostało zadaszenie, zaś obok jest taras, na który prowadzi bezpośrednio wyjście z przyczepy kempingowej, oznacza to, że jest to obiekt budowlany służący celom rekreacyjno-wypoczynkowym. Posadowienie takich obiektów budowlanych wymaga przy tym uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Suchy ustęp, jak i przyczepa kempingowa z dobudowanym tarasem nie są tymczasowymi obiektami budowlanymi. Zgodnie bowiem z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) przez tymczasowy obiekt budowlany należy rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe. Przez pojęcie „obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” należy rozumieć plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący w dacie rozstrzygania przez właściwy organ, nie zaś plan obowiązujący w dacie powstania obiektu budowlanego. W postępowaniu legalizacyjnym, prowadzonym na podstawie art. 48 Prawa budowlanego, chodzi o zgodność z planem miejscowym aktualnie obowiązującym i o zaświadczenie o zgodności budowy z ustaleniami aktualnie obowiązującego planu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gdańsku z dnia 28 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 837/17).

Nie każdy postój przyczepy przystosowanej do ruchu drogowego wiązałby się z automatycznym uznaniem, że stanowi ona obiekt budowlany z chwilą jej zaparkowania. Wniosek taki można wywieźć wówczas, gdy przyczepa została ustawiona na nieruchomości w celu jej użytkowania jako obiektu budowlanego. Fakt zarejestrowania obiektu jako pojazdu mechanicznego i zawarcia związanej z tym faktem umowy ubezpieczenia OC nie stoi na przeszkodzie uznaniu tego obiektu za obiekt budowlany. Zarejestrowanie pojazdu mechanicznego i zawarcie umowy OC stanowi dodatkową cechę obiektu, jednakże nie wyklucza ona uznania go za obiekt poddany regulacjom Prawa budowlanego. Ponadto ustawowa definicja tymczasowego obiektu budowlanego nie wyklucza potraktowania zarejestrowanych przyczep jako kiosków ulicznych, jeżeli zostały one przeznaczone do prowadzenia w nich stałej działalności handlowej w określonym miejscu. Także przepisy dotyczące prowadzenia ruchu drogowego nie zawierają normy zakazującej jednoczesnego traktowania przyczep jako obiektów budowlanych. Zatem potencjalna możliwość przemieszczania różni przyczepę od innych kiosków, w których prowadzona jest działalność handlowa, jednakże cecha ta w żaden sposób nie wpływa na realizację podstawowej funkcji, jaką jest działalność handlowa (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 5 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 290/17).

Jeżeli przyczepa kempingowa została ustawiona na działce i nie została także dopuszczona do ruchu drogowego, a ponadto pełni funkcję wynajmu dla wczasowiczów w okresie letnim, oznacza to, że jest to obiekt budowlany służący celom rekreacyjno-wypoczynkowym, na którego posadowienie wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 30 stycznia 2017 r., sygn. akt VII SA/Wa 405/16).

Zgodnie z art. 59f ustawy Prawo budowlane:

„1. W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, wymierza się karę stanowiącą iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).

2. Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł.

3. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.

4. W przypadku gdy w skład obiektu budowlanego, z wyjątkiem budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom, karę stanowi suma kar obliczonych dla różnych kategorii.

5. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie, o którym mowa w art. 59a ust. 2, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość. Karę stanowi suma tak obliczonych kar.

6. W przypadku wymierzenia kary organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51.

Kategoria III – inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie posiada współczynnik kategorii obiektu wynosi 1,0 oraz współczynnik wielkości obiektu wynosi 1,0”.

Zastosowanie specustawy koronawirusowej do obowiązku zgłoszenia

Natomiast w tym miejscu należy wskazać na postanowienia tzw. specustawy koronawirusowej, która zmodyfikowała szereg ustaw. Ma ona dość nieprecyzyjny zakres stosowania i mogłaby być dla Pana korzystna. W ustawie tej mowa jest o „niezłocznym” poinformowaniu, a nie informacji, która poprzedza wykonywanie prac budowlanych.

Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych:

„1. Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186, z późn. zm.60)), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293 i 471) oraz aktów planistycznych, o których mowa w tej ustawie, ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2020 r. poz. 282), a w przypadku konieczności poszerzenia bazy do udzielania świadczeń zdrowotnych, także przepisów wydanych na podstawie art. 22 ust. 3, 4 i 4a ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej.

2. Prowadzenie robót budowlanych oraz zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19 wymagają niezwłocznego poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej.

3. W informacji, o której mowa w ust. 2, należy określić:

1) rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia – w przypadku prowadzenia robót budowlanych;

2) dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części – w przypadku zmiany sposobu użytkowania.

4. Jeżeli prowadzenie robót budowlanych, o których mowa w ust. 2, powoduje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, organ administracji architektoniczno-budowlanej, w drodze decyzji podlegającej natychmiastowemu wykonaniu, niezwłocznie ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń ich prowadzenia.

5. W przypadku prowadzenia robót budowlanych w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, których rozpoczęcie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor jest obowiązany zapewnić objęcie kierownictwa oraz nadzoru nad tymi robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach, o których mowa w art. 15a tej ustawy.

6. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się:

1) warunku uzyskania opinii o celowości inwestycji, o której mowa w art. 95d ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych, jeżeli budowa, przebudowa lub remont są inwestycją w rozumieniu art. 95 ust. 1 tej ustawy;

2) przepisów § 6 ust. 1 pkt 1 lit. b, c oraz f, pkt 2 i 3 rozporządzenia wydanego na podstawie art. 134 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. z 2019 r. poz. 869, z późn. zm.)”.

Art. 31d wskazuje, iż „inwestor jest obowiązany do poinformowania organu administracji architektoniczno-budowlanej o prowadzeniu robót budowlanych oraz zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w związku z przeciwdziałaniem COVID-19, które nastąpiły przed dniem wejściem w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 568). Przepis art. 12 ust. 3 stosuje się”.

Izolacja osób zagrożonych w domkach holenderskich na działce

Podsumowując, mając na uwadze wprowadzenie stanu epidemii oraz ustawy szczególnej, warto byłoby rozważyć kilka możliwych postępowań. Można by zawiadomić inspektora nadzoru budowlanego o postawieniu ww. domków bez dokonania zgłoszenia w celu izolacji osób potencjalnie zagrożonych, a tym samym ochroną zdrowia publicznego (np. z myślą o powracającej z zagranicy rodzinie, składowania zapasów celem unikania kontaktu z innymi ludźmi itp.). Jeżeli przedstawiona argumentacja przekona organ, to brak będzie konieczności płacenia tzw. opłaty legalizacyjnej, ponieważ przepisy budowlane w tym zakresie są wyłączone – pod warunkiem „niezwłocznego” poinformowania organu.

Inną możliwością byłoby czasowe przemieszczenie tych domków, a następnie dokonanie zgłoszenia chęci usytuowania takich domków, a dopiero następnie ich usytuowanie we wskazanych w zgłoszeniu miejscach.

Warto obrać jakaś drogę działania, póki organ nie podejmie czynności z urzędu (lub na tzw. donos). Jeżeli organ stwierdzi ustanowienie domków bez dokonania zgłoszenia lub pomimo wrażenia sprzeciwu do dokonanego zgłoszenia, wówczas może wydać decyzję o nakazie ich rozbiórki oraz ewentualnie wymierzyć opłatę legalizacyjną celem legalizacji samowoli budowlanej.