Domek gospodarczy na wąskiej działce, czy zgoda sąsiadów jest konieczna?

Odległości od granicy dla sytuowania budynku

Przede wszystkim obiekty budowlane winny być lokalizowane zgodnie z zapisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (zwanego dalej: „Rozporządzeniem”).

Co do zasady, zgodnie z § 12 ust. 1 Rozporządzenia – budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Nadto sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli taką możliwość przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

MPZP albo warunki zabudowy

Jeśli natomiast właściwa rada gminy nie podjęła uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warunki umożliwiające sytuowanie domu w odległości 1,5 m od granicy powinny być ujęte w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wskazuję jednak z praktyki, że często spotkać można się z sytuacją, w której powielana jest informacja o wymaganej zgodzie sąsiada na budowę w bliskiej odległości od granicy działki. Natomiast żaden przepis prawa nie uzależnia usytuowania budynku w ostrej granicy lub w bliskiej odległości od granicy z działką sąsiednią od zgody właścicieli tej działki (wskazuje na to m.in. wyrok WSA z dnia 5 października 2017 r. VII SA/Wa 2587/16).

Czy potrzebna zgoda sąsiada na postawienie budynku przy granicy?

Jednakże nie ma konkretnego przepisu, który wskazywałby na obowiązek uzyskania zgody właścicieli działek sąsiednich w przypadku przybliżenia się do granicy działki na odległość 1,5 m od granicy. W świetle przepisów prawa wystarczy, że będzie stosowny zapis w MPZP lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Bowiem w świetle przepisów budowlanych nie jest wymagana zgoda sąsiada na taką inwestycję. W dawnych przepisach, przed nowelizacjami takiej zgody wymagano, zaś obecnie nie ma żadnych podstaw do takiego żądania. Niestety, nie oznacza to, że można dowolnie wykonać inwestycję w odległości 1,5 m od granicy działki.

Budynek 1,5 m od granicy – zakres oddziaływania na teren sąsiada

Zrealizowanie budowy budynku 1,5 m od granicy działki najprawdopodobniej spowoduje, że taka inwestycja będzie wykraczała swoim oddziaływaniem poza obszar działki i będzie miała wpływ swoim zasięgiem na tereny sąsiednie. Wskazuję również, że aby można było realizować budowę przy granicy z działką sąsiednią, muszą być spełnione odpowiednie wymagania i warunki, określone w przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym dla danego terenu, a przede wszystkim musi być wskazana możliwość takiej lokalizacji budowy.

Nadto w przypadku, kiedy budowa jest zbliżona do granicy sąsiada, czy w tak zwanej ścisłej granicy, działka sąsiada znajdzie się w obszarze oddziaływania i niestety sąsiad zostanie uznany przez organ za stronę w postępowaniu, a co za tym idzie, mimo że formalna zgoda sąsiada nie jest wymagana, to sąsiad może w tym przypadku mieć spory wpływ na budowę i proces uzyskania stosownych pozwoleń w procesie inwestycyjnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414