Domek do 35 m kw. na działce rolnej bez statusu rolnika

Działalność rolnicza a możliwość zabudowy działki rolnej

Osoby nieprowadzące działalności rolnej nie mają możliwości wybudowania niczego na działce rolnej. Dotyczy to również działek siedliskowych. Osoba niebędąca rolnikiem ma prawo zakupu takiej działki, ale nie ma możliwości jej rozbudowy lub zabudowy.

Co istotne, należy przy tym zwrócić uwagę, że zostało precyzyjnie wskazane w ustawie, co należy rozumieć przez działalność rolniczą. Zgodnie z przytoczoną definicją podstawową cechą działalności rolniczej jest uzyskiwanie produktów w stanie nieprzetworzonym, pochodzących z uprawy, chowu lub hodowli. Zatem bez wątpienia będzie Pan, jako nierolnik, wykonywać działalność rolniczą w postaci sadownictwa (borówki, winorośl).

„Lex silos” – zmiany korzystne dla rolników, budowle bez pozwolenia i bez zgłoszenia

3 czerwca 2023 weszły w życie zmiany w Prawie budowlanym, które wprowadzają ułatwienia inwestycyjne dla rolników. Nowe przepisy nazywane „Lex silos” pozwalają wznosić niektóre budowle gospodarcze bez pozwolenia, a nawet bez zgłoszenia. Nowe prawo przewiduje zwolnienie z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę silosów i jednokondygnacyjnych budynków i wiat. Takie oto budynki wymagają zgłoszenia:

· naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 250 m³ i wysokości nie większej niż 15 m,

· jednokondygnacyjne budynki gospodarcze i wiaty związane z produkcją rolną, o prostej konstrukcji i powierzchni zabudowy do 300 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 7 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Natomiast nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, zgodnie z nowymi przepisami:

· budowa jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Budowla „związana z produkcją rolną” – kontrowersje wokół definicji

Powyższe inwestycje nie wymagają komunikacji pomiędzy inwestorem a organem administracji architektoniczno- budowlanej, ponieważ ich budowa może odbyć się bez zachowania jakichkolwiek formalności administracyjnych.

Nowe przepisy wzbudziły sporo kontrowersji. W przepisach zostało bowiem wykorzystane ogólne sformułowanie „związane z produkcją rolną”. Zwrot ten nie posiada definicji ustawowej w Prawie budowlanym, a ustawodawca nie zdecydował się na zastosowanie w znowelizowanych przepisach odesłania do definicji znajdujących się w innych aktach prawnych: ustawie o podatku rolnym, czy też w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie ma również odesłania do przepisów o zabudowie zagrodowej lub siedliskowej.

Status rolnika i prawo budowy na działce rolnej

Co jednak z Pana punktu widzenia najistotniejsze. W omawianej sprawie nie do końca najważniejszym jest, czy i jakie budowle może Pan postawić, ale właśnie to, że nie posiada Pan statusu rolnika – który jest nierozerwalnie związany z wznoszeniem zabudowy na działce rolnej. Wskazać należy, że aby uznać Pana za rolnika, a głównie rolnik może wybudować nieruchomość na gruntach rolnych, musiałby Pan spełniać warunki z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie znajdziemy definicję rolnika. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą:

• właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
• posiadającą kwalifikacje rolnicze,
• co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, przy czym do okresu tego zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
• prowadzącą przez okres co najmniej od 5 lat osobiście to gospodarstwo (wymóg ten nie dotyczy rolników, którzy ubiegają się o zakwalifikowanie do przetargu ograniczonego na dzierżawę gruntów Zasobu i w dniu ogłoszenia wykazu nieruchomości Zasobu przeznaczonych do dzierżawy mieli nie więcej niż 40 lat lub realizują warunki określone w decyzji o przyznaniu pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. – art. 29 ust. 3bb pkt 1 ustawy).

Uważa się, że osoba fizyczna:

1. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
   – pracuje w tym gospodarstwie,
   – podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;
2. posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
   – wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
   – tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
   – wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
   – wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Za staż pracy, o którym mowa powyżej, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
5. odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Kwalifikacje rolnicze zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

1. wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie, lub
2. wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
3. tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
4. wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe.

Za staż pracy, zgodnie z art. 6 ust. 3 i ust. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników, lub
2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
5. odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
6. za staż pracy, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy.

Wykaz kierunków studiów, zawodów oraz tytułów kwalifikacyjnych, których ukończenie lub posiadanie uznaje się za posiadanie kwalifikacji rolniczych, określony został w rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą. Proszę sprawdzić powyższe kwalifikacje, może jednak da się Pana wpasować.

Warunkowe dokonanie zabudowy na działce rolnej – domek do 35 m²

Jeśli nie, sugeruję po uprzednim zapoznaniu się z MPZP dla Pana działki (możliwość jakiejkolwiek zabudowy) zwrócenie się z pismem do gminy – czy warunkowo z uwagi na planowaną przez Pana inwestycję – może Pan dokonać takiej zabudowy. Szczególnie, że ma Pan kurs rolniczy.

Zdarzało się już, że z takim pismem wraz z klientami wnosiliśmy o umożliwienie podobnej zabudowy i w zależności od regionu rozstrzygnięcia były różne. Rekomenduję to z uwagi na, jak wskazałam wyżej, brak kierunku interpretacji nowych przepisów. Natomiast zasadą jest, że tylko rolnik może zabudować lub rozbudować działkę rolną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592