Odmowa wglądu w dokumenty wspólnoty pełnomocnikowi właściciela

Prawo właściciela lokalu do uzyskania wiedzy o bieżącym stanie faktycznym, finansowym i prawnym nieruchomości wspólnej

Sięgnąć należy przede wszystkim do treści przepisów ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), gdyż, jak mniemam, Pańska wspólnota, skoro posiada zarząd, jest wspólnotą składająca się z więcej niż 7 lokali mieszkalnych.

I tak, zgodnie z art. 27 wymienionej ustawy, „każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1”.

Jak z kolei podnosi się w tym zakresie w literaturze przedmiotu (tak m.in. A. Doliwa, Komentarz do ustawy o własności lokali, [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006, wyd. 3), na podstawie przepisu art. 27 każdy właściciel ma prawo do uzyskania wiedzy o bieżącym stanie faktycznym, finansowym i prawnym nieruchomości wspólnej, ma także obowiązek podejmowania działań (w tym zgłaszania stosownych zapytań, wniosków, żądań do zarządu, np. zasygnalizowanie potrzeby zwołania zebrania właścicieli, podjęcia konkretnej uchwały itp.), które usprawnić mogą zarządzanie nieruchomością wspólną.

Wgląd do dokumentów związanych ze sprawami wspólnoty

Uznać należy zatem, że właściciel lokalu w danej wspólnocie posiada prawo wglądu do dokumentów wspólnoty, a do udostępnienia ich zobowiązany jest zarząd.

Dodatkowo wskazać warto (za R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007), iż ustawa przyznaje też każdemu właścicielowi lokalu prawo kontroli działalności zarządu (art. 29 ust. 3). Podobnie jak kwestię współdziałania w zarządzie, tego przepisu nie można interpretować w ten sposób, że prawo kontroli ze strony właściciela prowadzi do bezpośredniej ingerencji w funkcjonowanie zarządu. Zawsze do głosu powinien dochodzić zdrowy rozsądek, zarówno ze strony właściciela lokalu, jak i zarządu wspólnoty. Zarząd zobowiązany jest zatem udzielać niezbędnych informacji i wyjaśnień nie tylko podczas dorocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej, ale również na każde uzasadnione żądanie właściciela lokalu. L. Myczkowski wskazuje na ekstremalne przypadki, uzasadniające doraźną kontrolę. Autor proponuje również powołanie komisji rewizyjnej lub zlecenie kontroli wyspecjalizowanej jednostce; zob. Własność budynków…, s. 212. Zakres udzielonych informacji powinien być możliwie szeroki, a na wyraźne żądanie członka wspólnoty potwierdzony prowadzoną przez zarząd dokumentacją (wgląd do dokumentów wspólnoty). Członek wspólnoty może zatem zgłaszać stosowne wnioski i zapytania dotyczące kondycji finansowej wspólnoty, staniu zadłużenia poszczególnych lokali.

Powyższe daje dodatkową podstawę do żądania przez właściciela okazania mu przez zarząd dokumentów związanych ze sprawami wspólnoty.

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 21 ust. 2 ustawy, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Zarząd wspólnoty odmawia wglądu do dokumentów - co zrobić?

Jeżeli zaś zarząd, mimo powyższego ustawowego obowiązku, dokumentów wspólnoty właścicielowi lokalu nie udostępnia, ten może skorzystać z uprawnienia płynącego z art. 26 ust. 1 omawianej ustawy, zgodnie z którym „jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania”.

Ustanowienie zaś w takiej sytuacji zarządcy przymusowego i związane z tym koszty obciążyć powinny członków zarządu danej wspólnoty.

Odpowiedzialność zarządu wspólnoty w tym zakresie wynika z treści przepis art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

Pełnomocnictwo udzielone przez właściciela mieszkania

Ponadto zaś, z uwagi na to, że pełnienie funkcji członka zarządu polega na wykonywaniu na rzecz wspólnoty (odpłatnie bądź nieodpłatnie) określonego zlecenia, zastosowanie znajdzie tu również przepis art. 745 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli kilka osób dało lub przyjęło zlecenie wspólnie, ich odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna”.

W Pańskiej sprawie istotna wydaje się jednak również inna kwestia, o której pisze do Pana prokurent zarządcy, a jest nią zakres posiadanego przez Pana pełnomocnictwa, udzielonego Panu przez właściciela mieszkania.

Otóż, jeżeli rzeczywiście Pańskie pełnomocnictwo upoważnia Pana do zabierania w imieniu właściciela głosu podczas głosowań nad uchwałami i do tej tylko kwestii jest ono ograniczone, to niestety tak zarząd wspólnoty, jak i jej zarządca są uprawnieni do odmowy udzielenia Panu wglądu w dokumenty tej wspólnoty, przynajmniej dopóki nie uzyska Pan od właściciela mieszkania pełnomocnictwa obejmującego również i te czynności.