Dojazd do drogi publicznej przez działkę drogową

Działka użytkowana jako droga „dr” wg ewidencji gruntów i budynków

Zakładam, że wspomniana działka jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków (ewentualnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) jako działka drogowa – podaje Pan, że działka ma „status drogowy”, jednak bez wyjaśnienia, z czego ten status wynika. Do Pańskiej działki prowadzi także z drogi publicznej droga wewnętrzna (nie podaje Pan, czyją własność stanowi). Zapytuje Pan, czy właściciel tego 40-centymetrowego pasa gruntu może zabronić przejazdu z drogi publicznej na Pana działkę przez swój grunt, ewentualnie czy może za to żądać jakichś opłat.

Ewidencja gruntów i budynków opisuje faktyczny stan użytkowania działki. Jeśli zatem dla działki sąsiada widniałby opis „dr”, oznaczałoby to, że zakwalifikowano tę działkę jako użytkowaną jako drogę. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego opisuje przeznaczenie działki – nie faktyczne użytkowanie, a jedynie potencjalną możliwość zagospodarowania działki. Jeśli zatem działkę oznaczono by w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako drogę, właściciel działki nie mógłby jej przeznaczyć na inne budowlane cele niż oznaczone w planie. Nie oznaczałoby to jednak, że działka musi być rzeczywiście wykorzystywana jako działka drogowa. Działką i jej sposobem zagospodarowania – w granicach określonych prawem – dysponuje właściciel. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego (K.c.):

Prawo własności

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

Jeśli ktoś narusza prawo własności właściciela np. w ten sposób, że przejmuje rzecz we władanie, w sposób nieuprawniony korzysta z rzeczy itd., właściciel może przeciw niemu się bronić. Zgodnie z art. 222 K.c.:

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”

Służebność gruntowa

W istocie zatem, jeśli droga stanowi własność osoby prywatnej, osoba ta może korzystać z niej wyłącznie, zabronić korzystania z niej itd. – to ona dysponuje działką i nią rozporządza. Tym samym może także uzależnić umożliwienie korzystania z niej za zapłatą. Klasycznym prawem, zgodnie z którego treścią właściciel działki umożliwia przejazd każdorazowemu właścicielowi innej działki, jest służebność gruntowa. Na mocy art. 285 K.c.:

„Art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Są wypadki, w których można wymusić na właścicielu działki przejazdowej umożliwienie przejazdu zagwarantowane ograniczonym prawem rzeczowym – służebnością drogi koniecznej. Taki wypadek zachodzi, gdyby działka nie miała innego odpowiedniego dostępu – z przedstawionego opisu wynika, że Pana działka taki dostęp poprzez drogę wewnętrzną posiada. Niemniej jednak także ustanowienie drogi koniecznej odbywa się za odpłatnością, jej wysokość jest jednak określana stosownie do np. zajętej powierzchni. Zgodnie z art. 145 K.c.:

„§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Zasiedzenie służebności drogi

Uzyskanie prawa do korzystania z działki sąsiada w celach przejazdu bez odpłatności może nastąpić, jeśli prawo służebności zostanie zasiedziane. Do tego jednak wymagane jest korzystanie ze służebności 30 lat (w złej wierze; 20 lat – w dobrej wierze, por. art. 172 K.c. w zw. z art. 292 K.c.) oraz korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 K.c.), zgodnie ze stanowiskiem orzecznictwa takie urządzenie winno było być wykonane przez właściciela nieruchomości korzystającej ze służebności (tj. w Pana wypadku – przez Pana lub Pana poprzedników prawnych).

Podsumowując, prywatny właściciel pasa gruntu o statusie drogi może zabronić Panu korzystania z tego pasa do przejazdu i uzależniać możliwość korzystania od uiszczenia odpłatności. Mógłby Pan wywalczyć prawo do tego korzystania bez odpłatności, gdyby Pan udowodnił, że zasiedział Pan służebność przejazdu przez działkę sąsiada.

Podkreślam, że opieram się tu na przedstawionym opisie i przyjętych na wstępie założeniach. Pewne informacje wymagają sprawdzenia. Jest bowiem jeszcze możliwe, że z pasa gruntu korzystali wszyscy od dawna, był on utrzymywany przez gminę itd., co mogło doprowadzić do zasiedzenia działki przez gminę, a przez to do już innego rodzaju możliwości korzystania z niej przez Pana.