Dodatkowe koszty za utrzymanie części wspólnych we wspólnocie mieszkaniowej

Pismo od zarządu wspólnoty

Z opisu stanu faktycznego wynika, że uiszcza Pan na rzecz wspólnoty zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, w skład których wchodzą wpłaty na fundusz remontowy i fundusz eksploatacyjny. Zaliczkowo uiszcza Pan również należności za gaz, centralne ogrzewanie, zimną wodę, wywóz nieczystości płynnych, podgrzanie wody i wywóz nieczystości stałych. Zakładam, że są to wydatki związane z utrzymaniem Pana lokalu. Oprócz tego, zgodnie z pismem zarządcy wspólnoty zobowiązany jest Pan uiszczać co miesiąc należność w kwocie 50 zł tytułem opłaty na utrzymanie czystości i porządku osiedla oraz innych opłat związanych z drogami dojazdowymi na osiedlu.

Kwestie dotyczące praw i obowiązków właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych oraz zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910) – dalej u.w.l.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu

Zgodnie z ww. ustawą właściciel lokalu zobowiązany jest do pokrywania dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 u.w.l.), drugie to koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu dotyczą głównie kosztów zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami – czyli właścicielami lokali. Ze środków wpłaconych przez właściciela, wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.

Płatności na utrzymywanie nieruchomości wspólnej

Właściciele lokali zobowiązani są również do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymywaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Również art. 13 u.w.l. podkreśla, iż właściciel jest obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 14 u.w.l. „na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Z powołanych przepisów wynika, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości, a właściciele lokali w stosunku do ich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Sformułowanie „w szczególności” użyte w art. 14 u.w.l. oznacza, iż wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter przykładowy (nie jest to katalog zamknięty). Właściciele mogą zatem dodatkowo podjąć decyzję o gromadzeniu środków na sfinansowanie długookresowych zamierzeń, inwestycji, np. remonty kapitalne, modernizacje itp.

W ramach gromadzenia środków na koszty zarządu wspólnota może gromadzić środki na funduszu remontowym lub rezerwowym. Ustawa daje w tym zakresie dowolność, w szczególności iż to właściciele lokali ustalają samodzielnie plan gospodarczy, wysokość zaliczki na koszty zarządu oraz sposób prowadzenia ewidencji pozaksięgowej.

Pokrycie kosztów zarządu

Na pokrycie kosztów zarządu, w przypadku ich niepokrycia dochodami z nieruchomości wspólnej, właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Wysokość zaliczek powinna określać uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Opłaty na poczet kosztów zarządu mają charakter zaliczkowy, tzn. ostateczna wysokość rzeczywistych kosztów może odbiegać od przyjętego planu. Oznacza to, że w przypadku przekroczenia wydatków konieczne jest uzupełnienie środków przez właścicieli lokali. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy (art. 29 ust. 1a u.w.l.).

Dodatkowe płatności na rzecz nieruchomości wspólnoty

Podsumowując, ustawa o własności lokali zawiera w art. 14 jedynie przykładowe wyliczenie kosztów, o czym świadczy sformułowanie „w szczególności”. Natomiast do obowiązków właścicieli lokali należy zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. ponoszenie wszelkich kosztów – wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane są także wydatki na inne cele niż wymienione w art. 14, jeżeli są związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 4 kwietnia 2013 r., sygn. akt VI ACa 1195/13). Nieruchomość wspólną stanowi zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Ustalenie tych opłat wymaga więc podjęcia stosownej uchwały przez właścicieli lokali w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Uchwały we wspólnocie zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jeżeli zatem wspomniana „opłata za utrzymanie czystości i porządku” dotyczy nieruchomości wspólnej, a obowiązek jej uiszczania wynika z uchwały właścicieli lokali, zobowiązany jest Pan uiszczać ją na rzecz wspólnoty. Bez znaczenia jest przy tym fakt, że samodzielnie sprząta Pan klatkę schodową.

Zaskarżenie do sądu zasadności dodatkowych płatności

Nadmienię, że zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Uchylenie uchwały uzależnione jest w każdym przypadku od wykazania wystąpienia jednej z ww. przesłanek. Zgodnie zaś z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar wykazania powyższych okoliczności spoczywa na powodzie żądającym uchylenia uchwały. Właściciel może wytoczyć powództwo przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.