Docieplenie dachu a prawo budowlane

Roboty budowlane polegające na dociepleniu dachu

Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego „pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na dociepleniu budynków o wysokości 12 m”.

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 2 roboty takie wymagają jedynie zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Dotyczy to zarówno docieplenia ścian zewnętrznych budynku o wysokości do 12 metrów, jak i wymiany pokrycia dachowego czy docieplenia dachu. Zakładam, iż chodzi jedynie o docieplenie, bez zmiany charakterystycznych elementów i wymiarów obiektu oraz bez ingerencji w konstrukcję dachu. Wówczas powinno być to zakwalifikowane jako remont.

Zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy „remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.

Oznacza to, iż remont musi odtwarzać stan pierwotny – nie może on wprowadzać dodatkowych elementów, których wcześniej nie było (np. okna, komin), ale możliwe jest używanie wyrobów budowlanych innych niż użyto pierwotnie (np. zupełnie inne pokrycie dachowe z materiału, który zapewnia lepsze trzymanie ciepła).

Zgodnie zaś z art. 29 ust. 2 pkt 1 „pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków”.

Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Zarówno zatem prace remontowe, jak i roboty polegające na dociepleniu dachu wymagają jedynie zgłoszenia właściwemu organowi na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

Na temat podobnych prac szeroko wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach 21.09.2005 r., sygn. akt II SA/Ka 3015/03. W stanie faktycznym inwestor dokonał wymiany pokrycia dachowego bez ingerencji w konstrukcję więźby dachowej budynku. Tego rodzaju prace należy zakwalifikować jako roboty budowlane podlegające zgłoszeniu właściwemu organowi. Następnie jednakże wskazano, iż roboty te należy zakwalifikować jako roboty odtwarzające poprzednio istniejący stan bez zmian, z jednym wszakże odstępstwem – w połaci dachowej zainstalowano dwa okna połaciowe.

Stanowisko organu nadzoru budowlanego: przez remont rozumie się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanych robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym. Roboty budowlane polegające na zmianie pokrycia dachu, o ile nie obejmują wymiany elementów konstrukcyjnych dachu, należy traktować jako remont, a zatem wymagają one zgłoszenia właściwemu organowi. W przedmiotowej sprawie zakres wykonanych robót obejmował nie tylko wymianę poszycia dachu, lecz również montaż dwóch okien dachowych, co jednakże nie doprowadziło do zmiany konstrukcji dachu.

Stanowisko sądu administracyjnego: „w pierwszym rzędzie należy stwierdzić, że przeprowadzone postępowanie wykazało, iż inwestor dokonał wymiany pokrycia dachu, bez ingerencji w konstrukcję dachu i więźby dachowej oraz umieścił w połaciach dachowych – także bez naruszenia konstrukcji dachowej – dwa okna. Prawidłowo zatem organy ustaliły, że wymiana pokrycia dachowego bez naruszenia konstrukcji dachu była remontem wymagającym zgłoszenia”.

Odnośnie okien, które zostały umieszczone w połaciach dachowych w ramach wymiany pokrycia dachowego, to w sprzeczności pozostają z przepisami prawa twierdzenie organów orzekających, iż do okien tych ma zastosowanie art. 51 Prawa budowlanego. Jest poza sporem, iż wymienione wyżej okna nie zastąpiły wcześniej istniejących okien, a więc mimo że ich wykonanie nie naruszyło konstrukcji dachowej, nie mogły być traktowane jako remont, który polega na odtworzeniu stanu pierwotnego (art. 3 pkt 8). Wymianę okien należy więc traktować jako przebudowę. Taka przebudowa dachu bezwzględnie zaś wymaga pozwolenia na budowę.

W tej sprawie zatem sąd uznał, iż:

1. Sama wymiana pokrycia dachowego – wymagała jedynie zgłoszenia.
2. Natomiast już dodanie dwóch okien połaciowych – stanowiło przebudowę i to nawet wtedy, gdy ich wykonanie nie naruszyło konstrukcji dachowej.

Podsumowując:

1. Jeśli z dociepleniem dachu wiąże się jedynie wymiana jego pokrycia, nienaruszająca konstrukcja dachu (a do nowego pokrycia używamy innych wyrobów budowlanych, innych materiałów) i nie dodajemy żadnych innych elementów – wówczas powinno wystarczyć zgłoszenie.
2. Jeśli z dociepleniem dachu wiąże się zmiana jego konstrukcji, np. budowa lukarny, montaż okien dachowych, naruszenie konstrukcji dachu, to wówczas roboty te wymagają pozwolenia na budowę.

Co powinno zawierać zgłoszenie?

Natomiast trzeba wspomnieć jeszcze o jednej bardzo istotnej rzeczy. Oczywiście jak wskazaliśmy, prace dociepleniowe wymagają zgłoszenia. Remont ten zgłasza się w starostwie czy urzędzie miasta na prawach powiatu najpóźniej na 30 dni przed rozpoczęciem pracy, zgłoszenie powinno zawierać zakres wykonania robót, rodzaj wykonywanych robót, sposób ich wykonania oraz termin. Załącza się również oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku, gdy zgłoszenie ma braki formalne, urząd zobowiązuje do uzupełnienia formularza.

Jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu – może Pan rozpocząć docieplenie dachu (w okresie 2 lat od daty, jaką podano jako termin rozpoczęcia prac). Natomiast jeśli według urzędu prace wymagają pozwolenia na budowę, a Pan jedynie zgłasza rozpoczęcie prac, to wówczas urząd wyśle swój sprzeciw do zgłoszenia i rozpoczęcie planowanych prac budowlanych będzie niemożliwe. Ponadto urząd zgłasza swój sprzeciw także wtedy, gdy budowa lub prace budowlane ujęte w zgłoszeniu naruszają np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też inne przepisy. Należy zatem założyć, że jeśli urząd nie wniesie swojego sprzeciwu do zgłoszenia, to najprawdopodobniej zajmie stanowisko, iż Pana prace nie wymagają pozwolenia na budowę, a wystarczające jest dokonanie zgłoszenia.