Na wstępie pragnę wskazać, iż podstawą niniejsze odpowiedzi będą przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.).
Zawarta przez Państwa umowa o roboty budowlane jest regulowana w Kodeksie cywilnym poprzez przepisy art. 647–658 K.c., natomiast do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło – art. 656 § 1 K.c..
Definicja legalna umowy o roboty budowlane została zawarta w art. 647 K.c., który stanowi: „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.
Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż zgodnie z umową roboty budowlane zostały podzielone na trzy etapy, za każdy etap umowa przewidywała określone wynagrodzenie.
Za etap pierwszy należne wynagrodzenie wynosi 100 tys. zł, Państwo, jak rozumiem, przed przystąpieniem do wykonywania robót zapłaciliście zadatek, natomiast nie zaliczkę w kwocie 35 tys. zł, co do której umowa milczy, zatem winny tutaj znaleźć zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące zadatku.
Stosowna regulacja jest zawarta w art. 394 K.c., który odpowiednio stanowi:
„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.
Tym samym przyjmując, iż umowa została rozwiązana za porozumieniem stron, jak zostało wskazane w pytaniu, wykonawca winien Państwu zwrócić kwotę zadatku, zgodnie z treścią art. 394 § 3 K.c. Powstaje po Państwa stronie roszczenie o zwrot zadatku, który może być dochodzony na drodze postępowania sądowego, o czym w dalszej części odpowiedzi.
Zatem można przyjąć, iż kwota 35 tys. zł nie stanowiła zaliczki, tj. nie została wpłacona na poczet ceny za pierwszy etap budowy, a stanowiła zadatek, do którego stosuje się przepisy art. 394 § 3 K.c. Znaczenie będzie tutaj miał oczywiście fakt, czy owa wpłata została w jakikolwiek sposób potwierdzona i czy zawieraliście Państwo jakieś odrębne porozumienie w tej kwestii.
Wartość poszczególnych etapów została określona w § 5 umowy:
„Wartość powierzonych robót strony określają na kwotę 240 000 PLN, w czym:
- za etap I – 100 000 PLN,
- za etap II – 85 000 PLN,
- za etap III – 65 000 PLN”.
Wpłaciliście Państwo należność za pierwszy etap, za który zapłata należała się zgodnie z § 6 umowy w terminie siedmiu dni od przekazania przez Wykonawcę faktury za wykonane roboty, co nastąpi po wykonaniu danego etapu robót i przyjęciu go przez kierownika robót i Inwestorów (lub inspektora nadzoru inwestorskiego), łącznie z przyjęciem załącznika określającego plan następnego prac.
Zatem kwota 35 tys. zł nie mogła zostać zaliczona na poczet I etapu, gdyż wpłaciliście ją Państwo jeszcze przed rozpoczęciem robót, a zapłata za I etap zgodnie z umową powinna nastąpić po jego zakończeniu, ewentualnie w trakcie jego wykonywania – co stanowiło Państwa dobra wolę.
W związku z czym należy przyjąć, iż kwota 35 tys. zł stanowiła zadatek, który nie został z Państwem rozliczony. Oczywiście wykonawca może potrącić odpowiednią należność z tytułu rozpoczęcia prac przy II etapie, ale to już kwestia ustaleń, w jakim zakresie został wykonany drugi etap prac.
Istotne jest również to, iż w sytuacji odliczenia wartości zadatku, wartość robocizny za pierwszy etap wyceniony zgodnie z umową zmniejsza się do 55 tys. zł.
Natomiast co do zasady, jeżeli kwestionujecie Państwo wartość robocizny czy też inne niezgodności z umową, w tym również może to dotyczyć materiałów wykorzystanych przez wykonawcę, to oczywiście istnieje możliwość dochodzenia stosownego roszczenia na drodze powództwa cywilnego.
W tym celu w pierwszej kolejności powinniście Państwo określić dokładnie i wycenić wykonane prace przez wykonawcę, określić, czy wszystkie użyte materiały, które on zakupił i które widnieją na fakturach, zgadzają się ze stanem faktycznym. Należy również sprawdzić, czy wszystkie zakontraktowane prace zostały wykonane.
Mając na uwadze treść zadanego pytania, podstawą dochodzenia Państwa roszczeń będzie art. 471 K.c., który stanowi: „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.
Zatem nawet przy rozwiązaniu umowy w drodze porozumienia możliwe jest dochodzenie roszczenia za szkodę powstałą w związku z nienależytym wykonywaniem umowy o roboty budowlane oczywiście w sytuacji, gdy do nienależytego wykonania umowy doszło przed jej rozwiązaniem, znajduje to poparcie w orzecznictwie sądowym (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt V CSK 73/11: „Do rozwiązania umowy może dojść w każdy sposób, nawet dorozumiany, chyba że w umowie zawarto w tym przedmiocie inne postanowienia. Także w razie rozwiązania umowy nie można wykluczyć roszczenia odszkodowawczego, jednak jedynie w sytuacji, w której do powstania szkody doszło na skutek niewykonania czy nienależytego wykonania umowy jeszcze przed jej rozwiązaniem. Jeżeli szkoda nastąpiła po rozwiązaniu umowy, nie można mówić, że zdarzeniem szkodzącym było jej niewykonanie czy nienależyte wykonanie, skoro strony umową nie są już związane.”).
Wysokość odszkodowania będzie w tym konkretnym stanie faktycznym odpowiadać wysokości różnicy pomiędzy zapłaconym wynagrodzeniem a Państwa szacunkami dotyczącymi rzeczywistej wartości wykonanych prac.
Oczywiście wydaje się również możliwe dochodzenie roszczenia na innej podstawie prócz odpowiedzialności kontraktowej, również na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia czy też odpowiedzialności deliktowej.
Zasady odpowiedzialności kontraktowej stosuje się wtedy, gdy dłużnik (wykonawca) nie wykonał w sposób należyty umowy czy części umowy, jak w niniejszym przypadku.
Natomiast może dojść do sytuacji, gdy pomimo zapłaty przez Państwa wynagrodzenia wykonawca nie wykonał wszystkich prac, a jednak przyjął nienależne wynagrodzenie, wtedy to mamy do czynienia z bezpodstawnym wzbogaceniem, o którym mowa w art. 405 K.c.: „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.
Powyższe wskazuje, iż istnieje w przedmiotowym stanie faktycznym zbiegi przepisów, na podstawie których można dochodzić stosownego roszczenia, wybór poszczególnej podstawy prawnej będzie zależał od okoliczności niniejszej sprawy.
Możliwe jest również, iż wykonawca będzie odpowiadał na podstawie odpowiedzialności deliktowej – art. 415 K.c. i następne. Odpowiedzialności deliktowej odpowiada podmiot, który dopuścił się czynu niedozwolonego wobec osoby pokrzywdzonej: „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia” – art. 415 K.c.
Powyższe znalazło również uznanie w orzecznictwie Sądu Najwyższego [por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II PK 174/11: „Odpowiedzialność za czyn niedozwolony nigdy nie jest wyłączona, gdy spełniają się jej przesłanki. Odpowiedzialność ta może być w zbiegu z bezpodstawnym wzbogaceniem (art. 414 k.c.). W zbiegu z bezpodstawnym wzbogaceniem z reguły nie jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Wówczas wierzycielowi przysługują roszczenia oparte na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu albo roszczenia oparte na przepisach o odpowiedzialności kontraktowej”].
Zatem gdyby z zawinionego działania wykonawcy przy wykonywaniu robót doznalibyście Państwo szkody, można wtedy dochodzić roszczenia na podstawie odpowiedzialności deliktowej.
Istotne w przedmiotowej sprawie może się okazać wykazanie związku przyczynowego pomiędzy działaniem pozwanego a powstaniem szkody, gdyż wykazanie tych okoliczności jest niezbędną przesłanką ewentualnego zasądzenia odszkodowania.
Zgodnie z art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego „dłużnik ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, jest to tzw. adekwatny związek przyczynowy”. Ocena, czy skutek jest normalny, powinna opierać się na całokształcie okoliczności sprawy, wynikać z zasad doświadczenia życiowego i zasad wiedzy naukowej lub specjalnej.
Istotne jest również, iż nawet częściowe rozliczanie etapów wykonywania prac budowlanych nie uniemożliwia późniejszego rozliczenia wykonawcy z wykonania całej umowy. Wynika to z tego, że w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu (dzieła) i jest rozliczany z efektu, nie starannego działania. Z zasady umowy o roboty budowlane dotyczą więc całości prac związanych z obiektem. Istnieje oczywiście możliwość, iż strony umowy mogą zastrzec oddanie przedmiotu umowy – budynku, jeżeli jednak nie poczyniono takiego zastrzeżenia – wykonawca może pobierać wynagrodzenie częściowe.
Takie częściowe oddawanie obiektu nie skutkuje jednak wygaśnięciem tej części zobowiązań i nie pozbawia możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu całości obiektu przez wykonawcę i przyjęcie przez inwestora. Strona umowy, odbierając poszczególne roboty, potwierdza jedynie fakt ukończenia części prac w celu umożliwienia zapłaty odpowiedniej części wynagrodzenia (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 września 2002 r., sygn. akt I CK 1/2002: „Określony w art. 654 K.c. i przyjęty przez strony sposób częściowego rozliczania strat budowlanych nie prowadzi do rozliczenia stron z odpowiedniej części robót ze skutkiem wygaśnięcia tej części ich zobowiązań i nie pozbawia je możliwości całościowego rozliczenia robót po oddaniu obiektu przez wykonawcę i przyjęcie go przez inwestora”).
Co do dochodzenia przedmiotowego roszczenia, to proponuję Państwu w pierwszej kolejności złożyć w sądzie pismo procesowe – zawezwanie do próby ugodowej, w którym wezwą Państwo stronę przeciwną do zawarcia ugody, w takim piśmie należy szczegółowo opisać dochodzone roszczenie i opisać stan faktyczny, po wniesieniu takiego pisma sąd wyznaczy posiedzenie, na którym będą mogli Państwo zawrzeć stosowną ugodę.
O zawezwanie do próby ugodowej – bez względu na właściwość rzeczową – można zwrócić się do sądu rejonowego ogólnie właściwego dla przeciwnika. W wezwaniu należy oznaczyć zwięźle sprawę. Postępowanie pojednawcze przeprowadza sąd w składzie jednego sędziego. Z posiedzenia spisuje się protokół, a jeżeli doszło do ugody, osnowę jej wciąga się do protokołu. Strony podpisują ugodę; niemożność podpisania ugody sąd stwierdza w protokole – art. 185 K.p.c.
Dopiero w sytuacji braku porozumienia proponuje Państwu skierowanie sprawy na drogę postępowania sadowego.
Istotne jest to również, iż zawezwanie do próby ugodowej powoduje przerwanie biegu terminu przedawnienia roszczeń z umowy o roboty budowlane. Podstawę powyższego stanowi art. 123 § 1 pkt 1 K.c.: „bieg przedawnienia przerywa się: przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia”.
Natomiast art. 124 § 1 K.c. stanowi, iż „po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo”.
Opłata od takiego wniosku wynosi 40 zł, zatem jest znacznie mniejsza niż opłata sądowa, która wynosi 5% wartości przedmiotu roszczenia.
Dla skutecznego przerwania biegu terminu przedawnienia niezbędne jest również precyzyjne oznaczenie przedmiotu żądania, gdyż zgodnie z treścią art. 123 § 1 pkt 1 K.c. „dla przerwania biegu terminu przedawnienia niezbędne jest powzięcie czynności bezpośrednio zmierzające do dochodzenia roszczenia”.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
