Dlaczego urząd miasta odmówił oddania garażu w użytkowanie wieczyste?

Wybudowanie obiektu na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa

Zgodnie z art. 211 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„1. Osoba, która na podstawie pozwolenia na budowę wybudowała przed dniem 5 grudnia 1990 r. ze środków własnych garaż na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub własność gminy, a także jej następca prawny, mogą żądać nabycia tego garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu, jeżeli jest jego najemcą. Nabycie garażu na własność następuje nieodpłatnie.

2. Nabycie garażu na własność, wybudowanego przed dniem 5 grudnia 1990 r. na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową, jest uzależnione od zgodności tej lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego w dniu zgłoszenia żądania.

3. Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, wygasa, jeżeli żądanie nabycia garażu na własność oraz oddania użytkowania wieczystego gruntu niezbędnego do korzystania z tego garażu nie zostanie złożone właściwemu organowi do dnia 31 grudnia 2000 r.”.

Odmowa ustanowienia użytkowania wieczystego do gruntu

Roszczenie na podstawie art. 211 ustawy przysługuje inwestorowi i jego następcy. Następcą prawnym inwestora jest nie tylko jego spadkobierca, ale również osoba, która za zgodą organu administracji rządowej lub samorządowej nabyła garaż od inwestora (uchwała Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 grudnia 1992 r., W. 10/91).

W razie odmowy właściciela gruntu zbycia nieodpłatnie własności garażu i ustanowienia użytkowania wieczystego do gruntu, osobie uprawnionej przysługuje droga sądowa o wydanie orzeczenia przez sąd stwierdzającego obowiązek właściciela gruntu do złożenia oświadczenia woli w tej sprawie (art. 64 K.c.).

Ustawodawca, dążąc do szybkiej regulacji zaistniałych stanów faktycznych w przeszłości związanych z budową garaży, wprowadził w ust. 3 do art. 211 ustawy termin zawity do regulacji nabycia garażu na własność oraz oddania w użytkowanie wieczyste gruntu niezbędnego do korzystania z garażu. Wnioski o nabycie tych praw majątkowych powinny być złożone w terminie zawitym do dnia 31 grudnia 2000 r. Po upływie tego terminu gaśnie prawo do dochodzenia uprawnień określonych w art. 211 ust. 1 ustawy. Upływ tego terminu powoduje niemożność dochodzenia prawa.

Roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego i uwłaszczenie na garażu

Jak widać, do 2000 roku przysługiwało Panu roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego i uwłaszczenie na garażu. W zakresie art. 207 ustawy – do 2005 roku.

Obecnie tylko w przypadku gdy gmina (miasto) wyrazi taką zgodę.

Zgodnie z art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami: 1. „Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

2. Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą.

3. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy”.

Sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa

Zasadą jest, że sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje w drodze przetargu. Procedura przetargowa przez ustalenie jednolitych i podawanych do publicznej wiadomości warunków nabywania nieruchomości zapewnia kontrolę społeczną obrotu, a ponadto umożliwia uzyskanie najwyższej ceny zbywanej nieruchomości bądź najkorzystniejszych warunków zbycia.

Tryb bezprzetargowy sprzedaży oraz oddawania w użytkowanie wieczyste (zbycia) nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oznacza, iż do zawarcia umowy zbycia nieruchomości dochodzi w drodze rokowań (negocjacji), co wynika z treści art. 28 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W trakcie tych rokowań strony uzgadniają treść poszczególnych postanowień umowy, przy czym muszą co najmniej ustalić, jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste (jej dokładny opis) i określić cenę sprzedaży lub wysokość opłat za użytkowanie wieczyste.

Sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze bezprzetargowej

Art. 37 ust. 2 u.g.n. przewiduje sytuacje, w których sprzedawanie lub oddawanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości następuje w drodze bezprzetargowej. Ma to miejsce, gdy nieruchomość:

1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34 u.g.n.;
2. zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami;
3. jest zbywana na rzecz osób fizycznych i prawnych, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
4. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
5. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
6. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości (tzw. dopełnienie);
7. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
8. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
9. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
10. jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
11. jest sprzedawana na rzecz partnera prywatnego lub spółki kapitałowej zawiązanej przez podmiot publiczny i partnera prywatnego, jako wkład własny podmiotu publicznego, w celu realizowania zadań publicznych w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (patrz: ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym; Dz. U. 2005 r. Nr 169 poz. 1420).

Jednakże dopóki miasto nie wystawi gruntu do oddania w użytkowanie, nie przysługują Panu skuteczne roszczenie do dokonanie takiej czynności.

Rozwiązanie umowy najmu i żądanie zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość

Wszystko więc zależy od miasta. Pan może natomiast rozwiązać umowę najmu (dzierżawy) i żądać zwrotu nakładów na nieruchomość. Albo poczekać cierpliwie, aż miasto będzie zainteresowane oddaniem w użytkowanie tych gruntów.

Wojewoda oraz odpowiednia rada lub sejmik mogą zwolnić z obowiązku sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze przetargu, gdy jest ona zbywana na rzecz osoby, która dzierżawi tę nieruchomość i spełnia łącznie następujące warunki:

• posiada umowę dzierżawy zawartą co najmniej na 10 lat i
• nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę (art. 37 ust. 3 u.g.n. zdanie drugie).

Zwolnienie to może dotyczyć tylko gruntu, na którym budynek został już wzniesiony (budowę zakończono), a nie gruntu, na którym taki budynek dopiero w przyszłości ma być wzniesiony. Zabudowa musi przy tym nastąpić legalnie. Sprzedaż lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości może nastąpić jedynie na rzecz dzierżawców, którzy mają zawartą umowę na czas oznaczony, na co najmniej 10 lat. Nie jest możliwe sumowanie kilku krótszych umów dzierżawy zawartych na czas oznaczony, jak również objęcie tym przepisem umów na czas nieoznaczony. Również i to zwolnienie nie może nastąpić, w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki.

Obecnie proponuję wnioskować o ustanowienie na Pana rzecz użytkowania wieczystego, proponuję dokonać tego pospołu z innymi najemcami garaży na tym gruncie. Dopóki jednak miasto nie podejmie decyzji co do ustanowienia użytkowania, nie ma Pan możliwości wysuwania roszczeń.

Po rozwiązaniu umowy dzierżawy (najmu), ma Pan prawo żądać zwrotu nakładów, o ile umowa nie przewiduje inaczej.