Czym jest umowa deweloperska?
Uważam, że nie powinna Pani podpisywać aneksu, gdyż deweloper nie będzie już wtedy w opóźnieniu. Tym bardziej, że aneks nie jest konieczny dla wykonania umowy deweloperskiej. Deweloper – zgodnie z zasadą swobody umów – nie może zmusić zamawiającego do podpisania aneksu.
Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach stwierdził, że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną w rozumieniu Kodeksu cywilnego (np. wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt: IV CKN 305/2001, wyrok z 8 sierpnia 2007 r., sygn. akt I CSK 177/07). Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego umowa deweloperska jest umową nienazwaną, do której stosuje się ogólne przepisy o umowach, przepisy części ogólnej prawa zobowiązań oraz, przez analogię, przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa.
Nadto warto dodać, że umowa deweloperska jest umową wzajemną. Zobowiązanie dewelopera stanowi wybudowanie na nieruchomości i przeniesienie po wybudowaniu i wydzieleniu konkretnych nieruchomości lokalowych wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej lub w prawie jej wieczystego użytkowania oraz we własności części wspólnych budynku. Natomiast zobowiązaniem zamawiającego jest zapłaty ceny w całości.
Zgodnie z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu
W większości wypadków umowa deweloperska przewiduje kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu.
W przypadku braku stosownych postanowień umownych kupującemu przysługują uprawnienia wynikające z Kodeksu cywilnego, o czym mowa poniżej.
Niewydanie lokalu w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z wydania lokalu z opóźnieniem, chyba że opóźnienie to jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności.
Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki (art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego).
Jakie prawa przysługują kupującemu kiedy deweloper opóźni się ze spełnieniem swego zobowiązania?
W sytuacji gdy deweloper opóźni się ze spełnieniem swego zobowiązania, może Pani żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikającej ze zwłoki (tzw. roszczenie odszkodowania). W razie wykonania prawa odstąpienia przez kupującego, może on żądać zwrotu tego, co świadczył (czyli zwrotu wpłaconych kwot), a także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Przesłanki powstania roszczenia odszkodowawczego to:
- zwłoka dłużnika (dewelopera),
- szkoda,
- związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem dłużnika (dewelopera).
Dane opóźnienie w wykonaniu zobowiązania ma postać zwłoki, jeśli jest ono zawinione przez dłużnika. Na Pani korzyść działa w tym przypadku domniemanie zwłoki. Zatem to deweloper będzie musiał przyjąć w sporze postawę aktywną i udowodnić, że nie ponosi winy za nieterminową wykonanie zobowiązania. Tym samym deweloper ponosi ryzyko nieudanego dowodu, a w konsekwencji – wypłaty odszkodowania.
Szkoda będzie wyznaczona przez konieczność zapłaty bankowi nadpłaconych odsetek. Wysokość szkody winna Pani wykazać. Szkoda ta musi być normalnym następstwem zachowania dewelopera.
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
