Deweloper spóźnia się z ukończeniem prac, co zrobić?

Prawo do odstąpienia od umowy

Po analizie łączącej Pana z deweloperem umowy, a także ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1177) i po zapoznaniu się z aktualnymi komentarzami do tej ustawy muszę przyznać, że obecnie nie ma Pan możliwości działania w kierunku rozwiązania umowy. Natomiast cały czas Pańskie prawa są chronione ustawą, a środki finansowe zabezpieczone.

Zgodnie z ustawą, a także umową, jaka łączy Pana z deweloperem, zobowiązaniem dewelopera jest wybudowanie i przeniesienie na Pana własności nieruchomości (lokalu mieszkalnego) w określonym terminie. Pańskim zobowiązaniem jest dokonywać wpłat według harmonogramu. Zatem sam fakt budowy z opóźnieniem czy przerw w budowie nie powoduje, że przysługują Panu z tego tytułu jakieś roszczenia. Dopiero gdy nie zostanie Panu wydane mieszkanie w określonym terminie, przysługuje Panu prawo odstąpienia od umowy i ewentualnego żądania kar umownych, jeśli są zastrzeżone. Sam fakt budowy niezgodnie z harmonogramem ma znaczenie dla banku, który wypłaca deweloperowi środki z rachunku powierniczego, na które Pan wpłaca swoje raty. Bank nie ma prawa wypłacić żadnej kwoty z tego rachunku, jeśli dany etap według harmonogramu (tu istotny jest przede wszystkim zakres wykonanych prac) nie został zakończony, a bank nie dokonał kontroli wykonania tego etapu.

W ten sposób Pańskie środki aktualnie są zabezpieczone, to znaczy, jeśli deweloper upadnie, jeśli nie dokończy inwestycji, ta część środków, która jest obecnie wpłacana według pańskiego harmonogramu, musi zostać zwrócona przez bank.

Zobowiązania nabywcy wobec dewelopera

Natomiast Pańskim zobowiązaniem umownym jest między innymi wpłata rat zgodnie z harmonogramem. I tu ustawa przewiduje dla dewelopera środki egzekucji i środki zabezpieczające. Zgodnie z art. 43 ust. 7 ustawy (co jest implementowane do umowy) „deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej”.

Gdyby zechciał Pan obecnie zaprzestać płatności lub odstąpić od umowy (jednostronnie), wówczas uznano by, że rozwiązanie umowy nastąpiło z przyczyn leżących po Pańskiej stronie, co wiąże się z utratą zadatku, a być może także odpowiedzialnością odszkodowawczą. Natomiast jeśli realizacja inwestycji nie nastąpi i wówczas odstąpi Pan od umowy, to deweloper ma obowiązek zwrócić dwukrotność zadatku, a także ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec Pana.

Odstąpienie od umowy w przypadku opóźnienia budowy

Niestety brak jest zapisu w umowie oraz ustawie deweloperskiej, który dotyczyłby możliwości odstąpienia od umowy, jeśli deweloper spóźnia się z budową tak, że można założyć, iż nie ukończy jej w terminie, co zdecydowanie ułatwiłoby sprawę. Odstąpić od umowy deweloperskiej obie strony mogą tylko i wyłącznie w przypadkach wskazanych przez ustawę. Stąd też deweloper, jeśli ma kłopoty, nie spieszy się ze zrywaniem umów.

W mojej ocenie warto obecnie zorientować się w przyczynach opóźnienia. Ma Pan pełne prawo żądać od dewelopera wyjaśnienia przyczyn opóźnienia, a od banku informacji o dokonanych wypłatach na rzecz dewelopera. Ma Pan prawo sprawdzić (te informacje są dostępne w internecie), czy deweloper nie zgłosił upadłości, czy nie jest wpisany na listę niewypłacalnych dłużników, co mogłoby zaniepokoić. Prawdą jest, że aktualnie mogły zajść takie okoliczności, że deweloper nie ma pracowników i poszukuje alternatywnego rozwiązania, że materiały są niedostępne. To są fakty powszechnie znane. Jeśli istotnie deweloper ma kłopot z zakończeniem inwestycji w ogóle, to warto wynegocjować z nim możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron, co powinno się wiązać ze zwrotem wszystkich środków. Jest to o tyle korzystne dla dewelopera, że nie będzie ponosił odpowiedzialności odszkodowawczej wobec Pana za to, że teraz będzie Pan musiał kupić mieszkanie droższe, że spłacane są odsetki od kredytu mieszkaniowego itp. Pan natomiast uniknie właśnie wyższych kosztów związanych z nabyciem i oczekiwaniem na termin przewidziany w umowie dla odbioru mieszkania.