Deweloper nie chce wydać miejsca parkingowego, co zrobić?

Odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy

Przeanalizowałam umowę. Nie ma w niej mowy o karach umownych. Pozostaje więc odpowiedzialność kontraktowa. Deweloper zobowiązał się do wydania miejsca parkingowego, jednocześnie wskazując, że zakupi on nieruchomość, na której ma znajdować się miejsce i zawrze umowę o ustanowieniu na Pani rzecz służebności nie dalej niż w dniu upływu terminu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Może Pani dochodzić odszkodowania.

Odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy, dochodzone na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), jest świadczeniem, które ma powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem bądź zaniechaniem dłużnika. Jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy i ma na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta (por. wyr. Sądu Najwyższego z 16 kwietnia 2008 r., sygn. akt V CSK 515/07). Pozwany z takim roszczeniem nie wystąpił, choćby pod postacią zarzutu potrącenia.

Z punktu widzenia odpowiedzialności cywilnej każdy stopień winy uzasadnia nałożenie na sprawcę szkody obowiązku jej naprawienia (tak SN w orzeczeniu z 10.10.1975 r., sygn. akt ICR 656/75). Równocześnie związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem osoby za nią odpowiedzialnej musi być rozumiany w sposób obowiązujący na gruncie prawa cywilnego, zgodnie z art. 361 § 1 K.c., zatem jako normalny związek przyczynowy.

Dwie postaci szkody

Według tradycyjnego i dominującego poglądu na mocy art. 471 K.c. można żądać wyłącznie naprawienia szkody majątkowej, a zatem takiej, która wyraża się w niekorzystnych skutkach w majątku wierzyciela. Szkoda ta może przybrać jedną z dwóch postaci (art. 361 K.c.):

„1) straty (określanej również łacińskim zwrotem damnum emergens), gdy wskutek nieprawidłowego wykonania zobowiązania majątek wierzyciela uległ pomniejszeniu (na przykład, gdy w wyniku niewłaściwego wykonania usługi zniszczeniu lub uszkodzeniu uległa rzecz należąca do wierzyciela);

2) utraconych korzyści (lucrum cessans), kiedy w wyniku uchybień dłużnika wierzyciel nie uzyskał korzyści, na których osiągnięcie mógł liczyć w normalnym toku wydarzeń (na przykład gdy wskutek dostarczenia towaru niezgodnego z treścią umowy, właściciel sklepu nie mógł go sprzedać klientom, w związku z czym nie uzyskał spodziewanej marży.

Trzeba jednak z całą mocą zaznaczyć, że nawet gdy zdoła Pani wykazać spełnienie łącznie wszystkich omówionych wyżej przesłanek, nie gwarantuje Pani to wygrania procesu, gdyż deweloper może się jeszcze uchylić od odpowiedzialności. W tym celu winien przeprowadzić dowód, że wprawdzie umowę wykonał nieprawidłowo, lecz nastąpiło to w wyniku okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Jest to pojęcie mało czytelne, ale w uproszczeniu wskaże, że przez wspomniane wyżej okoliczności należy rozumieć przyczyny niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ustawodawca podzielił je na dwie grupy: takie, za które deweloper odpowiada, i takie, za które nie ponosi odpowiedzialności, a następnie sprecyzował bliżej tę pierwszą grupę w art. 472–474 K.c. Jak wynika z brzmienia podstawowego w tym względzie art. 472 K.c., deweloper odpowiada przede wszystkim w sytuacji, gdy do nieprawidłowego wykonania umowy doszło wskutek niedołożenia przez niego należytej staranności.

Niedochowanie takiej staranności oznacza występowanie po stronie dłużnika winy nieumyślnej, zwanej krócej niedbalstwem. Z tego jednak, w drodze wnioskowania z mniejszego na większe (a minori ad maius), wolno wyprowadzić wniosek, że dłużnik tym bardziej ponosi odpowiedzialność za swą winę umyślną, czyli za przypadek, gdy świadomie (z premedytacją) doprowadził do nieprawidłowego wykonania umowy” (A. Śmieja, Odpowiedzialność z art. 471 K.c. a kara umowna. Wady i zalety z punktu widzenia przedsiębiorcy, „Przegląd Prawa i Administracji”, 2015, t. 103, s. 279–280).

Powinna Pani wystąpić z żądaniem wypłaty odszkodowania przez dewelopera. Może wyjaśnią się okoliczności braku możliwości wydania miejsca parkingowego. Tylko jeśli deweloper wykaże, iż te okoliczności wynikają nie z jego winy – może uniknąć odpowiedzialności.