Pan Marcin poinformował nas, że odziedziczył mieszkanie ze spadku. W sumie jest trzech spadkobierców. Spadkodawca nie był bliskim krewnym pana Marcina i pozostałych dwóch osób, czyli ani on, ani reszta spadkobierców nie należą do grupy 0 i grupy 1. Pan Marcin i pozostali spadkobiercy chcą sprzedać to mieszkanie. Dwóch z nich chce kupić nowy lokal mieszkalny, z tym że jego właścicielem będzie jedna osoba. Trzeci udziałowiec chce zostać z gotówką. Pan Marcin wyjaśnił nam, że aktualnie wszyscy zajmują mieszkanie służbowe i żaden z nich nie zamierza zamieszkać w odziedziczonym mieszkaniu. Niestety pan Marcin przegapił termin na złożenie deklaracji SD-3, gdyż był przekonany, że termin wynosi 6 miesięcy, a okazało się, że tylko miesiąc. W związku z tym pan Marcin zadał nam kilka pytań: „Planujemy złożyć czynny żal, ale nie wiemy, co wpisać jako przyczynę. Czy bez podania istotnych przyczyn czynny żal mimo wszystko zostanie przyjęty? Jeżeli urząd odrzuci czynny żal, to jaką karę może nałożyć? Należny podatek to najpewniej ok. 15 tys. zł. Zakładając, że urząd przyjmie czynny żal, w którym wskażę, że podatek zapłacę po otrzymaniu decyzji o naliczeniu podatku, czy będę mógł wnieść o rozłożenie podatku na raty? Jeżeli będę sprzedawał mieszkanie, to ile razy zapłacę podatek? Czy będzie tak, że najpierw zapłacę podatek od sprzedaży, pomimo że wcześniej opłaciłem od spadku, a potem jeszcze zapłacę podatek przy zakupie nowego lokalu? Słyszałem, że jest ulga przy sprzedaży mieszkania, jeśli zakupi się inny lokal mieszkalny. Czy to prawda? Czy to, że nikt z nas nie zamieszka w odziedziczonym mieszkaniu, będzie przeszkodą do skorzystania z ulgi? Gdybym wymeldował się z mieszkania służbowego, czy miałbym prawo do skorzystania z ulgi przy zakupie lokalu? Jeżeli trzeci udziałowiec chce zostać z gotówką, czy to znaczy, że nie uniknie podatku od sprzedaży mieszkania w części swojego udziału?”.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn?
Generalnie zgodnie z art. 17 a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn „podatnicy podatku są obowiązani złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru. Do zeznania podatkowego dołącza się dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania”.
W tym przypadku obowiązek podatkowy powstał z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Orzeczenie uprawomocnia się co do zasady około 3 tygodni po jego ogłoszeniu na rozprawie, wówczas bowiem można stwierdzić, czy nie zostało zaskarżone. Data wydania postanowienia nie jest zatem datą, od której należy liczyć termin na złożenie deklaracji – trzeba doliczyć jeszcze minimum 3 tygodnie.
Pomimo tego żadnych konsekwencji z tego tytułu pan Marcin nie poniesie, bo podatek od spadku powstaje wskutek decyzji określającej jego wysokość i na doręczenie tej decyzji urząd ma 3 lata. Nie powstaną tu żadne odsetki – te bowiem mogą być naliczone dopiero, jeżeli pan Marcin nie zapłaci podatku w wyniku wydanej decyzji.
Reasumując, pan Marcin powinien złożyć deklarację i napisać, że składa ją po terminie, ponieważ pozostawał w błędnym przekonaniu, że ma na jej złożenie termin 6-miesięczny, jak mówi art. 4a ustawy, a nie miesięczny. Niemniej jednak pan Marcin nie poniesie akurat w tym przypadku negatywnych konsekwencji, bo podatek ten rządzi się innymi prawami niż na przykład podatek dochodowy.
Pan Marcin pyta też o ewentualne rozłożenie podatku na raty – tak, jest taka możliwość. Kiedy już ten podatek zostanie panu Marcinowi wymierzony (w decyzji), pan Marcin będzie mógł wystąpić o rozłożenie podatku na raty. Art. 67a Ordynacji podatkowej przewidujący taką możliwość dotyczy wszystkich podatków, w tym także podatku od spadków i darowizn.
Kolejne pytanie brzmi: „Jeżeli będę sprzedawał mieszkanie, to ile razy zapłacę podatek? Czy będzie tak, że najpierw zapłacę podatek od sprzedaży, pomimo że wcześniej opłaciłem od spadku, a potem jeszcze zapłacę podatek przy zakupie nowego lokalu?” – Pan Marcin zapłaci podatek tyle razy, ile będzie dokonywał czynności opodatkowanej jakimś podatkiem, jeżeli nie będzie możliwe zastosowanie ulgi czy zwolnienia od tego podatku. Najpierw pan Marcin zapłaci podatek od spadku, skoro nie ma tu możliwości zastosowania zwolnienia, tj. zastosowania ulgi podatkowej. Tę można uzyskać, gdy mieszka się w odziedziczonym lokalu co do zasady 5 lat i nie jest się właścicielem lub najemcą innego lokalu.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zwolnienia i ulgi w podatku dochodowym przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości
W przypadku zbycia tego mieszkania można liczyć na zwolnienie z podatku dochodowego (który płaci się, jeżeli zbywa się nieruchomość przed upływem lat 5 od końca roku kalendarzowego, w którym się ją nabyło), jeżeli spadkodawca był właścicielem tej nieruchomości od wspomnianych co najmniej 5 lat. Na mocy art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku odpłatnego zbycia nabytych w drodze spadku nieruchomości okres 5-letni liczy się bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. Przepis ten został dodany do ustawy w 2019 r.
Jeżeli pan Marcin nabędzie nowy lokal od dewelopera, to wówczas w cenę zakupu mieszkania będzie wliczony podatek VAT, jak przy każdej tego rodzaju transakcji i innego podatku już pan Marcin nie zapłaci. Jeżeli pan Marcin kupi mieszkanie na rynku wtórnym, wówczas nabywca płaci 2% podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten obciążał będzie pana Marcina jako nabywcę.
Odpowiadając na pytanie: „Słyszałem, że jest ulga przy sprzedaży mieszkania, jeśli zakupi się inny lokal mieszkalny. Czy to prawda?” – Tak, jest ulga w podatku dochodowym, o ile czynność taka podlega opodatkowaniu tym podatkiem. U pana Marcina może mieć miejsce zwolnienie, o którym wyżej napisałam. Jeżeli zbycie nieruchomości podlega podatkowi, to wówczas ma zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, który stanowi, że „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Sprzedaż odziedziczonego mieszkania – VAT, PCC
Dalej pan Marcin zapytał: „Czy to, że nikt z nas nie zamieszka w odziedziczonym mieszkaniu, będzie przeszkodą do skorzystania z ulgi? Gdybym wymeldował się z mieszkania służbowego, czy miałbym prawo do skorzystania z ulgi przy zakupie lokalu?” – Nie ma ulg przy zakupie lokalu, pan Marcin albo zapłaci VAT wliczony w cenę mieszkania deweloperskiego, albo PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego. Należy nie mylić podatków, tj. od spadków i darowizn, dochodowego, VAT i od czynności cywilnoprawnych – z dwóch ostatnich mających miejsce przy zakupie mieszkania nie można się zwolnić. Z dwóch pierwszych można na zasadach opisanych powyżej. Gdyby pan Marcin wymeldował się z mieszkania służbowego i zamieszkał w odziedziczonym mieszkaniu i mieszkałby tam 5 lat, pan Marcin mógłby się zwolnić od podatku od spadków i darowizn. Sprzedaż w ciągu 5 lat od wydania decyzji o udzieleniu tej ulgi skutkowałaby koniecznością zapłaty tego podatku.
Na koniec pan Marcin zapytał jeszcze o podatek w wypadku trzeciego spadkobiercy, który zamierza po sprzedaży zachować gotówkę. Jak już powiedziałam, jeżeli spadkodawca nabył to mieszkanie przed upływem lat 5, to uważam, że dochód z jego sprzedaży nie będzie opodatkowany i dotyczy to każdego ze spadkobierców.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Przykłady
Przypadek Anny i spóźnionej deklaracji SD-3
Anna odziedziczyła mieszkanie po dalekim krewnym. Z powodu błędnego przekonania, że ma na złożenie deklaracji SD-3 sześć miesięcy, przegapiła właściwy termin. Zaniepokojona konsekwencjami zdecydowała się na złożenie czynnego żalu, w którym wyjaśniła przyczynę opóźnienia. Urząd skarbowy, uwzględniając szczerość i chęć naprawy błędu, przyjął czynny żal i pozwolił na rozłożenie należnego podatku na raty, co znacznie ułatwiło Annie zarządzanie finansami.
Tomasz sprzedaje odziedziczone mieszkanie
Tomasz postanowił sprzedać odziedziczone mieszkanie i kupić nowy lokal. Nie był pewny, jak podatek od spadków i darowizn wpłynie na jego sytuację podatkową przy sprzedaży. Okazało się, że dzięki temu, iż spadkodawca posiadał mieszkanie przez ponad 5 lat, Tomasz mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych przy sprzedaży, co znacznie zwiększyło kwotę, którą mógł przeznaczyć na nowe mieszkanie.
Dylemat Michała z ulgą mieszkaniową
Michał otrzymał w spadku mieszkanie. Zastanawiał się, czy sprzedać je od razu, czy poczekać. Jako że mieszkał w służbowym apartamencie i nie planował przenosić się do odziedziczonego lokalu, nie był pewny, czy może skorzystać z jakichś ulg podatkowych. Postanowił skonsultować się z doradcą podatkowym, który wyjaśnił mu, że sprzedaż mieszkania po 5 latach od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę, zwolni go z podatku dochodowego. Michał zdecydował się więc poczekać, by w przyszłości zminimalizować obciążenia podatkowe.
Podsumowanie
Zarządzanie odziedziczoną nieruchomością może wydawać się trudne. Znajomość obowiązujących przepisów dotyczących ulg podatkowych przy sprzedaży czy zakupie nieruchomości, składania deklaracji SD-3 i czynnego żalu może ułatwić ten proces. Jednakże warto pamiętać, by w przypadku większych wątpliwości skonsultować się z ekspertem, który pomoże dostosować działania do indywidualnej sytuacji.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej lub wsparcia w przygotowaniu odpowiednich dokumentów, takich jak deklaracja SD-3 czy pismo o czynny żal, skontaktuj się z nami! Nasz zespół doświadczonych prawników chętnie zapewni Ci profesjonalną pomoc. Już dziś skorzystaj z szybkiej i wygodnej konsultacji dopasowanej do Twoich potrzeb. Opisz nam swój problem w formularzu umieszczonym pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
Darowizna pieniężna od żonatego brata a podatek
